来源：江苏土地
探地报告|02期：青龙山生态新城
此前，南京土地市场网挂出了2018年第三批土地出让预公告，其中一幅纯住宅用地，位于青龙山生态新城，总面积约2.9万方！
那么，这幅宅地综合素质如何？青龙山生态新城的现状如何？江苏土地近日探访了青龙山生态新城。
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01、青龙山新城新增2.9万方宅地
土地公开出让预公告中，青龙山生态新城预计今年推出首批地块—江宁区上坊街道36号地块，出让面积约2.9万方。该地块主要功能为居住、幼托用地。据了解，该地块西临润麟路、北临天环路、东临天佑路、南邻天云路。
据西祠房产实探，该地块面积不大，地块东部有一处水坑，西南方向则堆积了较大的施工土方。但目前地块内部的大部分区域已经平整。
江宁区上坊街道36号地块现状
此外地块周边道路尚不完善，其东部的天佑路部分路段已基本施工完毕，但具体通车时间待定。目前地块的西侧和南侧仅有较为狭窄的水泥路，供往来车辆行驶。地块的东侧和西侧道路正在修建中。
江宁区上坊街道36号地块航拍图（西祠房产摄）
江宁区上坊街道36号地块位于青龙山生态新城偏东部区域。处于南京青龙生态新城活力生活内环，紧邻青龙山生态新城的核心商务区。据地铁1号线的龙眠大道站，直线距离仅2.7公里。除此之外，规划有12号线上坊站，直线距离仅1.3公里。
但是值得一提的是，上坊街道36号地块周边有4处墓园。距离地块颇近，后期或影响项目销售。
上坊街道36号地块周边墓园
此次上坊街道36号地块预公告后，也引起了不少开发商的注意。某房企投拓部工作人员探地后对西祠房产表示：“此次出让地块面积较小，适合快周转开发。但目前区域市场热度下降明显，且房源库存量较大。而本地块所在位置在新城内一般，且看见青龙山公墓，开发企业估计会慎重拿地。”
但南京蓝风机构副总经理翁仲平认为：“此次预公告的地块素质不错，周边道路等基础设施均在建设中。此外距离青龙山较近，景观资源较好。虽然目前周边临近青龙山公墓，但随着区域功能的调整，未来肯定会搬迁。如果此次房企以 1.3到1.5万/㎡的价格区间拿到地块，未来卖2.5-2.6万/㎡，还是有利可图的！”
02、江宁向东！主城东南发展又一引擎
青龙山国际生态新城位于位于南京主城东南侧，距离南京市市中心约12.5公里。位于南京十三五规划中一核两翼中的东南科创带，南京主城区东南侧。
根据规划，青龙山国际生态新城将打造“一心（核心商务区）、一轴（文化景观轴）、两环（生态休闲外环、活力生活内环）”。总建筑面积为380万平方米，包含270万方的住宅和70万方商办。成为南京东南门户发展引擎。
青龙山国际生态新城效果图
2012年底，江宁区委、区政府作出了启动上坊片区旧城改造和建设开发的战略部署。2014年7月，江宁区政府与中国金茂（前身：方兴地产）签署《南京江宁上坊中心区棚户区改造项目合作开发协议》，由上坊建设、中国金茂携手，以ppp模式改造上坊旧城，青龙山国际生态新城由此开篇。也是继江心洲之后，全南京第二个一二级联动项目，被誉为第二个“河西”。不同于“边拆边建”的旧城改造模式，联动开发最大的特点就是“先整体规划，再开发”。
2016年4月29日，南京青龙山国际生态新城规划馆正式开放，标志着新城在发展道路上迈出了实质性的关键一步。
江宁区上坊街道36号地块航拍图（西祠房产摄）
教育：在2016年的“金洽会”期间江宁举办了8场区级专场活动，拟签约项目49个，总投资额784.2亿元。其中，备受市民关注的项目首先是金茂小学（琅琊路小学江宁分校）。
众所周知，金茂小学（琅琊路小学江宁分校）属于鼓楼区教育局和江宁区教育局联合引进、合作办学，也是南京金洽会上的重点签约项目，是实打实的公办学校，血统纯正。
除此之外，青龙山国际生态新城规划了12年一站式教育配套，规划幼儿园5所、小学3所、中学1所。
交通：青龙山国际生态新城未来这里将形成1环3线的交通规划，其中一环为：宁杭、长深、沪蓉高速；三线为：地铁（1号线、2号线、3号线、规划中的10号线二期、12号线、13号线）、公路（宁杭高速+绕城高速+绕越高速，城东干道等）、以及公交。此外，新城内部还将形成细密路网，400米步行距离内可达任一公交站点与自行车租赁点。
据了解，今年地铁12号线将启动前期各项工作，青龙山国际生态新城内规划有地铁12号线上坊站。
根据规划，地铁12号线长度为24.3公里，初步规划设19个站点，分别是马群、湾营路、麒麟工业园、定林、建南、南庆、大里墅、上坊工业园、万安路、上坊、文靖路、金箔路、成山路、新亭路、杨家圩、胜太路、胜太西路、静淮街、正德学院。
商业：青龙山国际生态新城未来将打造70万方的商业，吃喝玩乐购一站式解决。70万方核心区包含商业、办公、酒店、公寓等多种业态类型，其中商业定位为城市级主题商业中心，将打造商业地标，而办公定位为地标级商务空间、SOHO办公及酒店式公寓，商业街区定位特色文化街区、文化商业广场，并将引入五星级酒店。
医疗：江宁区首个三甲标准的大型公办医院，江宁医疗服务中心位于东山老城区的泥塘片区，紧邻青龙山国际生态新城，医院建筑面积近20万平方米，规划设计床位1000张。
03、7盘云集，百万方住宅待售
2016年9月，青龙山首盘东城金茂悦首开精装，均价24000元/平；时隔两年多，两大拓荒盘东城金茂悦一期、融侨悦城住宅均已收官，两大纯新盘融侨悦城、东城金茂悦Ⅱ期首开，均价分别为25600元/平、24490元/平。
受限价影响，该片区房价两年无明显增长，维持在2.4-2.6万/平。但地价却出现较大波动。
目前区域内已经有金茂、朗诗、融侨、深业和中南进驻。2015年8月，青龙山生态新城迎来首幅出让地块，最终由融侨地产以10774元/平的楼面价拿下。同年10月，中国金茂以10022元/平的楼面价拿下青龙山生态新城第二幅出让宅地。
2016年进入楼市火热之年，融侨再次拿地，最终以19476元/㎡的地价拿下G18地块，一举刷新板块内楼面价纪录。而中南同年也分别以17453元/㎡、18829元/㎡的地价收下两幅宅地。
2017年，青龙山国际生态新城又连续推出5幅地块，除了朗诗以17319元/㎡楼面价拿地，其余地块楼面价在1.4万元/㎡左右，出现了较大浮动。
值得一提的是，金茂悦二期、江宁金茂悦、深业G72和朗诗G62地块与即将出让的上坊街道36号地块相邻。除去板块内已经收官的两大项目，板块还有宅地存量超44.5万方，总建面超114.5万方。以一套新房100平来估算，待售新房超万套。
有业内人士分析表示，由于板块内房源库存较大，且产品定位大致相同，可能导致板块内出现一些去化困难的现象。区域内中南海棠集、中南缇香漫两大项目堪称命途多舛，前者售楼处建好两年多，至今未首开；后者2017年整体打包出售给秦淮区政府作人才安置房。而近日，青龙山生态新城的东城金茂悦Ⅱ期和融侨观澜迎来首开，截至目前项目分别去化7成和4.5成左右。
在楼市下行阶段，开发起步晚、住宅产品集中的青龙山生态新城究竟前景几何？地产专家和业内操盘手们是如何看待和分析的呢？
某房企投拓部资深从业人员表示，青龙山生态新城区域目前处于快速发展时期，品牌开发企业云集，区域项目产品力竞争压力较大，本区域客户刚性明显。打造对位客户需求产品与周边项目差异化，是本地快重点思考方向。
南京融侨观澜营销经理蒋晓冬认为，青龙山板块目前主要沿万安北路、万安西路发展为主。未来5年，板块内发展最成熟区域还是在融侨观澜周边。此次出让地块，靠近金茂两个项目，而金茂处于板块内的一级开发地位，未来发展前景应该不错。
在谈到板块整体发展时，蒋晓冬表示。青龙山生态新城目前发展主要缺陷就是发展时间短，各方面配套相对不是特别完善，但是按照金茂和江宁政府的规划构想，板块未来的整体发展还是十分看好。
南京蓝风机构副总经理翁仲平认为，目前整个南京土地市场供应主力，主要是江北、燕子矶和青龙小镇，其次就是青龙山生态新城。青龙山生态新城做为江宁向东发展重要方向，未来是刚需和首套改善客群聚集的重点区域。
地块档案信息
江宁区上坊街道36号地块
地块四至：西临润麟路、北临天环路、东临天佑路、南邻天云路。
规划指标：地块用地面积28804.81㎡，二类居住用地，容积率1.0≤R≤2.5，限高80米。
配建要求：A地块内住宅建筑高度不得低于60米。建构筑物高度筑最高点（包括所有突出物），绝对高度（黄海高程）应不超过106.49米。
B地块配建一所15班幼儿园。
A地块人均公共绿地面积不应低于1平方米。规划居住用地应按每百户不少于30平方米的标准配套建设社区居家养老服务用房。A地块应配建面积不低于25平方米的快件服务用房。
