还有几天，2022年就要翻篇了。每年到这个时候，我们都想回顾过去，展望未来。今天首先为大家带来“土拍篇”。
随着12月15日广州今年最后一轮集中供地的结束，2022年广州土拍落下帷幕。据统计，2022年广州全年成功出让约48宗宅地，成交金额约1221.43亿元，相比去年，均有较大幅度的下降。
广州历年成交宅地数量
回顾这一年的广州土拍，底价成交、国企央企兜底成为土拍的主旋律。2022年的广州土拍市场究竟经历了什么？
01
土地市场“寒意”明显 底价成交
2022年的广州土拍，“平淡”两字贯穿了一整年。其中，很明显能感觉到土地市场“寒意”的一个标志便是“底价成交”。
今年广州进行了四轮的集中供地，成功出让的48宗宅地中，溢价成交的地块9宗，其余均为底价成交。
2022年溢价成交宅地
第一批供地18宗，成交17宗，揽金341亿元，两宗溢价成交，分别是荔湾区的金桥二期地块（溢价10%）、白云区的空港大道中东侧AB2904003地块（扣除自持，溢价15%）。
第二批供地14宗，成功出让11宗，总揽金209.6亿元，四宗溢价成交。天河燕塘地块三、荔湾南岸路地块溢价率均超过10%。其中天河的燕塘地块三吸引了越秀、保利、中海、华发、珠江实业等房企竞拍，竞价45轮，到达封顶价811933万元，折合楼面价50842元/㎡（扣除无偿移交安置房），溢价率15%，需要通过摇号确定竞得人，最终越秀地产成为了“幸运儿”。
燕塘三地块出价记录
燕塘地块三的受追捧，一度让人看到了市场恢复的信号。然而，“冰冻三尺非一日之寒”，几宗靓地的火热，还是代表不了大的走势。
第三批供地20宗，两宗停止出让，最终成交15宗，成交总价约479亿元。此次供地，除海珠的两宗地块出现溢价外，其余地块均以底价成交。
第四批供地在12月中进行公开出让，本轮推出的6宗地块，5宗成功出让，1宗流拍。保利自己“鲸吞”总价95.6亿元的天河中铁物流园地块。
02
国企、央企“唱主角” 民企鲜见露脸
正如大家所知道的那样, “缺钱”是大部分民企开发商普遍存在的现状，所以它们通过公开招拍挂拿地的需求没那么强烈，又或者可以换句话说，没有那样的条件去竞拍。
所以，在2022年的四次集中供地中，基本毫无意外地，“清一色”国企、央企参与竞拍拿地，民企鲜见露脸。
尤其是大家比较熟悉的越秀地产、保利、广州地铁、广州城投、广州宝信等企业，成为今年土拍市场的“主角”。
第一批集中供地，兰园、大华集团打破央国企唱独角戏的局面。第二批参与土拍的房企包括有广州城投、保利发展、中海地产、越秀地产、珠江实业等国企、央企，民营房企仅嘉达联合体表示了竞拍意向。第三批次供地，民企基本隐身了。直到第四轮集中供地，才再有民企“落场参与”，龙湖、方圆等踊跃报名，并且参与竞拍，最终，方圆参与了合作拿地。
2022年部分房企拿地情况汇总
总的来看，地块集中在有实力的央企、国企等开发商手中，未来你买到的房子将更多是央企或国企开发的，比如保利、越秀地产、广州南投、中海等房企。期待他们在接下来的几年时间里，能给广州购房者带来更多更好更实惠的产品。
03
规则的放松，地块质量提高
经历了2022年首批供地的平淡，广州官方开始想办法去改变。第二轮土拍剔除了竞自持的环节，直接是“限地价+摇号”（注：仅海珠1宗地保留竞自持规则）。有些地块也取消了“限制购买群体”等规则。
规则放松，封顶溢价率大大下降，这也给房企留出了更多的利润空间。
除此之外，官方也推出了多宗质量较高的用地，像中心区的几块质量上乘、价值客观的“压箱底靓地”也拿出来了。
官方“盛意拳拳”之下，房企仍旧比较务实，民企参与热情不高，以保障运营安全为主，对土地的需求并不大。央企、国企对价格相对较高或者区域竞争压力较大的地块也兴趣不大。毕竟，他们的钱也不是大风刮来的。他们也需要控制风险，更倾向于“优中选优”，投资一些市中心的好地块，对于外围区域的“底价抄底”机会，表现得还是比较谨慎。
所以，在面对天河、海珠、荔湾等市中心的一些优质地块，开发商们还是愿意溢价“争夺”。这些地块的竞拍也在“平静海面上激起了一些小浪花”。
如白云区空港大道中东侧地块，引来12家房企抢夺，开拍仅8分钟，地价直接被拍到封顶价，并进入竞自持阶段。
江景靓地——金桥二期地块，起始楼面价为30179元/㎡，竞价11轮，成交楼面价33198元/㎡，溢价率10%。
天河燕塘地块三触顶需要摇号。
海珠区广州大道南一期地块楼面价刷新了广州楼面地价TOP10榜单。
芳村大道南以东地块，成为广州总价第二高的地块，仅次于2009年亚运城地块（总价225亿元）。
天河中铁物流园地块成交总价958,066万元，跻身广州地块总价榜第5名，楼面地价TOP10榜单第8名。
广州土拍成交楼面价TOP 10地块
广州土拍成交总价TOP 10地块
04
房企融资渠道打开 期待明年会更好
今年的土拍结果基本在预料之中，依旧以央企、国企托底、底价成交为主，这还是与放弃资金紧张的大背景相关。虽然为房地产纾困的“金融16条”已经出台，房企融资渠道也打开了，但是资金到位、压力解除还需要一定的时间。
短期看，央企、国企拿地，在产品、质量、交楼等方面会相对更有保障。然而从长远来看，一个健康的市场，理应需要有更多不同类型的参与者。一个好的迹象是民营企业在最后一轮土拍中现身了，说明行业正在改善，房企也看到了明后年的机会。
期待明年会变得更好！