今天，全网热议这个惊悚的楼市新闻：
“韩国楼市已连续跌了一年。最热的首尔房价早已暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量更是暴跌70%！
这在2021年是无法想象的。那时候，韩国房价一路狂飙，五年平均涨幅80%，首尔房价一度超过15万元人民币/平方米，高居全球第二。”
我翻看了一下信息来源，是广东一家大官媒，10多年前影响力曾排在全国前五的，具体名字就不提了，免得给它做免费的广告。
一贯讲究实事求是原则的高牛探，认为它应该具有可信度的，因为人家表述里提到了这4个字“部分区域”。
比如我住的小区，3000多户，前段时间有个业主因为急用钱，比去年最高位降价了30%成交，于是群里炸开了锅，还有人讨伐这个曾经的业主不讲义气。
事实上，我看到其他业主都不想降价，还有的升了一些。
当然，升价挂牌的自然没有价格优势，但擅长炒作的自媒体很喜欢，动不动就给个辣眼的标题“刚刚！X市X金湾房价爆跌30%！”
有这回事吗？
当然有。
是普遍现象吗？
当然不是。
韩国楼价是否真如媒体写的那样被狂揍，成交量普遍下降70%呢？
我相信是有一些楼盘是这样的，但是，跟我们中国有什么关联呢？
棒子国的楼市就会传染到中国吗？
我觉得大概率不会。
为什么不会？
主要2个原因：
1、目前韩国的家庭负债杠杆（占GDP）已经达到了108%，远高于美国、中国、日本、欧元区76-60%左右的水平。
韩国房企高杠杆率超过100%的占了一半以上，30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示，已有约36％的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息，韩国房地产已经陷入流动性危机。
翻译成大白话就是：买房的人资不抵债，建房的公司三分之一马上要破产了。
中国呢？
2020年开始推出三条红线以来，房企大幅降低负债率，虽然爆出恒大这样的地雷房企，但总体数量占比不大——且负债率大多不超过100%，意思是只要楼价基本稳住，信心还过得去，绝大部分房企就会满血复活。
2、利率天壤之别——
韩国过去一年利率上涨了600%（从0.5%上升到3.5%），而中国过去3年下降了70个BP（从4.3%下降到3.6%）。
利率对楼市有什么影响呢？大不大呢？
我举一个例子，你就明白了：
上世纪80年代，日本人被美国佬忽悠签订《广岛协议》后，利率从3%突然狂飙到9%+，把岛国的楼市一下子给整懵了，来了个世纪大跳水，后面的故事我就不再多说半句了。
看到没？
直接说结论：
降利率是刺激楼市的最赤裸招式。
难怪今天与此同时，全球最大的投行，高盛发布报告称：
预计中国房地产市场将在未来数年出现L型复苏！
至于时间点嘛？就看老美的利率什么时候下降了。