兔年春节假期刚刚结束不久，郑州房贷利率下调到4%以下的消息就刷爆了地产圈。
1月29日，郑州部分银行将首套房贷利率降至3.8%，即*款贷**市场报价利率（LPR）减50个基点，二套房贷利率保持不变，引发市场关注。在本次调整之前，郑州首套房按揭*款贷**利率普遍执行4.1%的标准。
降利率的远不止郑州一个城市。据不完全统计，自1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房*款贷**利率政策动态调整机制以来，已经有30城下调首套房*款贷**利率下限。春节后，天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房*款贷**利率下限，唐山、太原的首套房贷利率最低可至3.8%，九江降至4.0%，中山可低至3.9%，韶关已阶段性取消了首套房贷利率下限。
新一轮的房贷利率下降潮正在上演。对于购房者来说，入场的时机到了吗？
01
房贷月供成本近三年累计减少16%
近期全国多城市密集下调首套房贷利率动作，主要源于央行、银保监会于年初出台的一项楼市新规。1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房*款贷**利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房*款贷**利率政策下限。
根据统计局公布的《70个大中城市商品住宅销售价格》计算，自去年9月至11月三个月中，共有38个城市符合上述要求。而此次下调首套房贷利率的城市，大多在这38城名单之中。
回顾2020年初，全国重点城市主流的房贷利率为5.3%。经过去年一年的金融政策调整，2023年1月份，关于“3.8%利率为主流利率”的共识逐渐增强。如果以“100万*款贷**本金、30年*款贷**时间、等额本息”为案例进行测算，2020年初月供额为5553元，而在3.8%的*款贷**利率下则为4660元，对应百万房贷的每月月供额减少了893元、16%。
房贷利率的下降，无疑将有利于减少*款贷**利息支出，减轻还贷压力，促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度，促进房地产市场加快企稳。
房贷利率动态调整机制也是2022年以来的新一轮楼市调控政策的进一步延续。2022年，房地产金融管理措施从前几年的审慎态度转变为全面支持，居民端“降利率”、供给端“保交楼”、房企端“保融资”成为贯穿全年的主线，力保楼市平稳。特别是11月以来，以“金融16条”为代表，政策面稳地产力度持续加码，信贷、债券、股权“三箭齐发”，持续向房地产市场发射利好，保障房地产企业的合理融资需求。近期，央行又表态将推出改善房企资产负债表行动计划。
在各项政策的支持之下，房地产市场能否在今年企稳回升？至少从目前掌握的最新数据来看，楼市表现仍然较为疲弱，供需两端依旧不振。据国家统计局1月16日发布的70城房价数据，去年12月新建商品住宅价格上涨城市数量14个，较上月减少2城；下跌城市55个，较上月增加4城。二手住宅价格下跌城市53个，较上月增加1城。去年12月大部分城市房价在下跌，且下跌城市数增加，意味着当下楼市供给需求两端仍旧比较疲弱。
不过考虑到房贷利率动态调整机制、改善房企资产负债表行动计划等均为1月出台的新规，随着供需两端政策继续加快落实，预计一二线城市住房需求有望率先迎来复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现。但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。不少分析认为，若政策执行到位，全国市场最早或将于二季度企稳。而对于打响兔年降低房贷利率“第一枪”的郑州来说，相较于其他二线城市，去年的“断供潮”、“烂尾楼”等问题令郑州楼市信心受挫更为严重，仍需要多措并举，才有望回归复苏。
02
存量房贷利率下行难阻“提前还贷潮”
除了房贷降息潮，还有一个现象正在受到市场各方的高度关注——提前还贷潮。
从去年年中开始，提前还贷就已不再是新闻。进入2023，提前还贷之风又起。岁末年初之际，随着年终奖的发放，一些住房消费者本着减少还款负担的想法，提前还款行为显著增多，渐成“提前还款潮”。
在银行信贷中，提前还款是一种较为常见的行为。借款人出于自身资金安排考虑提前还款，可以减少利息支出；银行出于风险管理需要，在符合合同约定的情况下也可能要求借款人提前还款。
不过近期的“提前还款热”，主要动因在于借款人。招联首席研究员董希淼指出，近年来，受经济下行和疫情反复等多重冲击，部分居民收入不稳定性增大，对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果显示，倾向于“更多消费”的居民占23.3%，比上季度下降0.2个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占51.4%，比上季度上升1.0个百分点；倾向于“更多投资”的居民占25.3%，比上季度下降0.8个百分点。
然而在实际操作中，试图提前还款的消费者发现，不少银行悄然或变相提高了这项业务的门槛：或是需提前预约，或是还款额度受限，或是限制还款名额，或是需要收取违约金等。这是因为对于银行而言，房贷是最优质的资产之一。如果大家提前还贷，银行的盈利水平将面临压力。去年夏天交通银行就曾发布公告表示，提前偿还个人按揭类*款贷**将收取还款补偿金，为提前还款本金的1%。这一做法遭到网友的不满，随后交行撤下了这份公告。
居民提前还款的需求和银行变相提高提前还贷门槛，两者的矛盾让不少人开始关注存量房贷利率偏高的问题。
去年以来，5年期以上LPR从4.65%下调到4.3%，下调了35个基点。房贷利率锚定5年期LPR，在今年1月存量房贷利率重定价之后，居民也开始享受相应的商业住房*款贷**利率下调的红利。然而存量房贷利率下行仍难阻居民的提前还贷意愿，主要原因在于不少人是在利率较高时入场的，LPR降低的幅度是有限的，在房贷利率重定价之后，利率接近乃至高于5%的仍然比比皆是，与当前3.8%的房贷利率相比犹如天壤。
下一步，逐步降低存量房贷利率，缩小存量房贷利率和新增房贷利率之间的差距，是关乎民生经济的重要问题，目前这方面的相关呼声不小，但面临的来自银行方面的阻力也客观存在。各方将博弈出怎样的最终政策结果，让我们拭目以待。