日本康养项目的商业模式 (康养项目怎样有优势)

模式创新长期落后于康养产业的发展，同时也一定程度上制约康养产业的发展，任何一个产业，只有在合理利润的前提下，才能够长期健康发展，康养产业也一样，如果不能持续盈利，投资回报期太长，康养产业就不能吸引足够的投资，虽然以中国的老年人口规模，以及已经进入的高速老龄化时期，一大批具有消费能力的群体进入老年阶段，康养产业的前景，看起来非常美好！

但是，自2013年，康养产业发展以来，已经发展了十年，康养产业虽然很热闹，但越来越多的人看不懂康养产业发展的未来，最重要的原因就是，投资回报期太长，投资收益这个账，算不过来，如果持续亏损，不赚钱，无论是国企、央企、险资、地产商等，都将难以持续，前些年说得热闹，也大量投入康养产业的某险企、某央企房企等，近年来，在行业内声音日益凋零，甚至在新闻上，已经鲜有露出。

我国老年人口基数太大，国际上很多模式并不适用于我国，特别是高福利国家的养老模式，目前我国还不具备借鉴、引进的基础，我们不仅需要通过福利性的方式，解决养老兜底的问题，同时也需要市场化的方式，以满足人们日益增长，对美好老年生活的向往，也就是中央提出来的，发展养老事业和养老产业，养老事业是福利性的，是用来解决社会福利兜底部分的，而养老产业是市场化的，是为了满足更高品质，更高需求养老服务的。

所以，我们不能用发展养老事业的眼光和管理方式去对待养老产业的发展，也不能因为养老产业具有盈利的属性，而从社会福利的角度去批判，到2035年，我国至少会有4亿老人，要想以社会福利的方式去满足这4亿老人的养老需求，是不可能，也是不现实的，更是没有必要的事情，所以，如何满足更多的老年人口，对高质量养老服务的需求，才是我们需要探讨解决的重点。

而对于康养产业的发展，持续盈利是其发展的基础，曾经有人为亏本赚吆喝摇旗呐喊，为成本10元的老年餐只卖给老年人8块钱而叫好的时候，有没有想过，服务提供方能够坚持多长时间？康养产业的发展，虽然不能有暴利，但也需要有合理的盈利，才能够持续健康发展。

康养产业发展，当前面临的重大难题之一，就是模式问题，即，如何才能盈利，才能有合理的利润，做到可持续发展？中健联康养研究院长期研究我国以及国际康养产业发展，今天以拟建项目为例，来研究康养项目的模式问题。

北京某拟建康养项目的盈利模式分析

土地性质：A61，养老机构用地

建筑面积：约10万方

计划投资：30亿（包括土地、建设费用、设备设施等）

按照政府规定，A61养老用地，不能按房地产开发的模式，进*房行**屋产权销售，同时北京政府规定，房产为自有或自建的养老项目，可以实行养老会员制，会员收费不超过物业的评估价值。

根据初步的设计方案，计划提供养老用房2000间，当地市场差不多面积房产的房租约为6000元/月，附近新房的房价10万元/平米。

接下来，我们来研究一下，该项目如何实现盈利？

某险资为本项目研究设计的可能的方案设想：

1、押金150万，月费10000元/月，按2000套计算，刚好可以收回30亿，按照北京市的规定，这30亿是不能动用的，按收益率3.5%计算，一年可以收入1.05亿（30亿*3.5%），月费10000，2000套，全部住满的收入为2.4亿，两项合计为：3.45亿，在不计算任何成本的前提下，收益率为：3.45/30=11.5%，换个角度理解，在极端理想的情况下，该项目的收益率也不可能超过10%，正常情况下，如果采用该模式，能取得5-6%的净收益率，都是非常理想的情况。

2、如果不收押金，仅收房费，全部住满的情况下，每个的收入为2.4亿，收益率为8%，如果考虑成本，净收益率不会超过5%。

需要注意的两点是：

该险资为该项目计算的床位数是1300左右，约为2000套的65%，如果按1300床计算，收益率会更低。

另外一点就是，险资，保险和养老还是两个体系，需要独立核算的，这就是为什么大家经常看到，某集团本身有保险公司，但该集团的养老项目，却是和第三方的保险公司合作的原因。

如果按照市场期望的，资金净收入达到10%的目标，上述项目投资30亿，每个需要净赚3亿，如果按20%净利润率，则需要15亿的营业收入，如果按2000套计算，每套房每年需要创造的收入为75万元，在净利润率20%的情况下，才能够实现3亿的净利润。所以，正常情况下，这是不可能完成的目标。

收押金的会员制模式，目前在部分地区可以实施，但在部分省市严格管理的情况下，发展的空间较小，而且，所收的押金，都是需要还的，如果还不了，将产生巨大的风险，江苏某公司，就因此造成了上百亿的社会损失。

那么，如何才能通过创新的方式，为康养产业的发展找到合适的模式，在政府监管、市场风险以及产业发展等多个方面，找到一条更好的出路呢？

莱蔓健康养老完美的增长曲线

中健联康养研究院对国内外康养产业的各种模式，都进行了深入的研究，同时还实地考察了美国、加拿大、日本等国的康养项目，对国内的情况以及国际流行模式都有较深的理解和体会。在中健联康养研究院的研究案例中，发现新西兰莱蔓是一个非常典型的例子，莱蔓的主营业务就是健康养老，而且专注健康养老领域，在新西兰这个仅500多万人的国家，做到该国上市公司的代表，有非常好的收益率，同时政府、员工、老人等，对莱蔓的模式都非常满意。

2023年3月22-23日在北京举办的首届康养中国论坛暨中国康养大会北京峰会上，中健联盟秘书长、中健联康养研究院院长蒋洪卫将分享多年的研究成果，在总结国内外各种不同模式的基础上，结合中国国情，设计符合中国国情的创新康养产业的发展模式。蒋秘书长的分享主题为：“模式创新：康养+保险新模式设计与实践”。

22日晚上，活动组委会将组织部分参会嘉宾，同时 将邀请新西兰的专家 ，共同研讨当前的行业热点“ 养老会员制的未来与养老金融模式创新 ”（仅限参会人员，副总以上的人员报名参加），随着国家打击非法集资，对养老会员制的监管将进一步加强，未来养老会员制将如何发展，在养老金融方面，有哪些可以创新的地方，如何通过创新模式，建立新的康养产业发展模式，找到我国康养产业的突破点，从而实现积极应对我国人口老龄化的目标。

模式创新：康养+保险新模式设计与实践 蒋洪卫，中健联盟秘书长、中健联康养研究院院长

22日晚上活动研讨会：

主题： 养老会员制的未来与养老金融模式创新 （邀请参加）

首届康养中国论坛暨中国康养大会北京峰会

（3月22、23日北京碧桂园九华山庄）

议程计划（3月18日更新）

来源：中健联康养研究院