参照《物权法》及相关法律、法规判断，地下室权属应有如下两种情况：一、建筑层高低于2.2米的，根据《房屋测量规范》，层高在2.2米以下地下室，不计算建筑面积，不能办理房屋产权证。
二、作为人防工程的地下室，有独立使用空间，且设计用公用建筑面积的，开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处置。
三、即使开发商将地下室出售、附赠给业主，但根据《城市房地产管理法》规定，房屋仅指“土地上的房屋等建筑物及构筑物。”而无法取得权属证书。
那为何有的房地产项目地下室却能出售并办理产权证书呢？
一个企业无论以何种方式获得用于开发的土地，该地块都自带政府已规划确定的该地块的使用性质和建设指标。明确该地块是住宅建设用地、还是旅游业、工业或商业用地等。其建设指标如容积率、绿化率、建筑密度等都是明确不可突破的。其中容积率就是该地块上可以建多少可以计容的建筑面积的依据。也就是说计容面积多少就可以办理多少的产权，突破即为超容。这是法规不允许的，超容后必须要审批，审批通过后也得补交巨额超容增容费。
一个项目中的地下室、地面停车楼和建筑的架空层是不计容的、不能对外出售的，通常这部分可以纳入项目的总建筑面积，但却不能办理不动产权证。那为何很多项目（包括住宅和商业项目）的地下室却可以出售并办理不动产权证呢？这里我们我们做一个专业上和技术上的交流。
企业或开发商在获得土地后的开发前，首先要根据土地性质对项目做规划方案设计并报当地的规划、国土部门审批。做规划方案设计这时就是关键了，若这个时候在设计方案中明确地下室为商业用途，该用途经当地规划部分审批通过的话，这部分物业即获得了法定商业用途，也就可以办理不动产权证并出售了。
但这里有个技术点和专业点，目前不动产权是两证合一（产权证和土地分割证）的，该部分物业不在计容面积内该如何处理呢？这就是上面提及的增容问题。处理规范为认定这部分面积属于增容部分，须补交地价款，也就是要根据这部分的面积和土地面积对应计算增容计价方式和总额。具体为地下室按其结构外围水平面积计算。地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2 .2米以下的，应计算二分之一面积。补交地价款各地的标准略有不同，基本是按地面建筑楼面地价或楼价的某个比例进行补交。
因这个问题是商铺买卖中很多消费者提出，但却不太明白原因的问题。就算有些置业顾问也不一你定讲得明白，所以在现在房产交易频繁、个人投资置业火热的市场背景下，算是一个知识普及吧！
