为了搞清楚这个问题，我们一定要看看背后的推手到底是谁。我们把房价涨价的逻辑拆开来讲，房子呢，主要收益来自于四个部分，租金、土地上涨率，通胀减去你的利息等于你的回报率。
首先租金来讲呢，在发达国家一般7%，但是在中国以目前的租售比的话呢，大概只有3%，通胀显示我们大概在3%左右，但实际呢，感受到略低于漂亮国，大概在7%，利息呢，近五年平均在5%。那为什么能导致我们的房价飙升？
那就是土地的上涨率，过去20年中国的平均土地上涨率为7%，如果你投资一套纯住宅，那么你的收益是三加七加七等于17%，平均3.3倍的杠杆等于17%加17%。减去5%的利息乘以3.3减一等于44.6%
这么说吧，你投资一套33万杠杆，买一套100万的房子，一年根据公式呢，你最少可以赚12.9万，也就是说你啥也不干，一年后这套房子变成了112.9万。在这条公式中呢，影响最大的其实就是土地的政策跟金融的政策，也就是回归到我们的限购跟限贷的问题，土地的政策带来的土地增长率呢，有两个维度贡献，一个呢是面粉的供给量跟面粉的价格，我们来看看广州的实际土地增长率，
这里以广钢为例，2014年广钢的地价为1.4万，当年开售价格最低为2.4万，16年突破地价22万块，19年最后一块地，保利中环朗苑楼面地价28000，而最贵的一块地竟高达41000，除去最高价，平均五年涨幅115%，也就是说，用五年。年的时间呢，把16年的时间全部涨完，再看牛奶厂，牛奶厂呢是15年拍的地，当时呢，楼面地价约16000，而到了20年11月份的时候呢，地价已经涨到51000，涨幅呢，2018，用五年的时间把31年的涨幅全部跑完了。
所以说作为广州，感谢所有开发商的税费贡献，感谢所有买房者的楼盘贡献，你们呢，都是这个城市最大的股东，如果没有你们前几年的高额投入，那么也就不会有这几年疯狂开通的地铁跟疯狂的修路
那我们来看一看现在是什么情况，南沙保利天汇地价1万含回迁，那么现在的亭角和越秀呢，才9000块钱，相当于九折，大学城和樾府楼面地价33000，而现在番禺的迎宾路呢才24000，论核心地段来讲，迎宾路呢肯定大胜。
虽然没有更多的横向对比让我去支撑这个观点，但是可以看到今年的土拍开始，地价呢是越来越便宜了。这是供应量，去年呢已经是多数的土地呢都排在市区了，而今年呢还在继续加大供给量，讲人话就是不仅土地便宜了，还往市区里拼命给郊区呢，我就适当保护一下
所以呢变成最后的行情，就是市区呢开始分成369等，原本天河什么都涨价，现在呢只能变成广元快速路以南涨，因为没有土地了，现在你只能看看琶洲才能有所收获，因为源源不断的企业总部跟高薪人群往这里搬家，
原本呢你黄埔怎么都涨价，但是66条村*迁拆**带来的天量旧改，你要往科学城和黄陂买才能有所收获。上面这段话呢，是讲给你们这些投资客听的。
那么刚需怎么办？这个时候我想说，刚需的天堂来了，虽然土地的供给变多，但是开发商互相之间的内耗PK啊越来越厉害，可以说等等*党**永远万岁。
本来呢，南沙均价3万。现在呢，2万买明珠湾，2.8万呢就可以上到横沥岛了，而每年2500多亿的投资呢，给你带来这座城市更好的交通，更好的医疗和更好的教育。新塘呢，以前怎么说都要250万，现在呢，200万以内你就可以做大哥了。
由于内耗严重，给的建议就是尽量选择政府有大量投资的板块，如果后面楼价都不涨了，那你更愿意挤在比如说荔湾的和悦滨江，还是说价格相同去选择江天记，我呢更倾向于后者，毕竟白云的投资额呢，就是比荔湾大，未来五年的城市更新呢，肯定会比荔湾更给力。
总结来说，投资呢只看供给量，刚需呢，要看投资额，才是这个世道上最佳的购房逻辑。那最后的问题是不是房价一定会跌，这个观点呢是错误的，在公式上呢，你可以看到影响房价涨跌的最大因素呢，是土地的政策。跟金融跟，市场没有太多的关系，而杀生的大权呢，就全在卖地的人手里了，卖好了，政策紧一紧，金融收一收，房子不好卖了，那就土地不卖了，预售证我也不批了，造成供不应求，你毫无办法。