这是每日财经365的第25篇原创文章。

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深圳二手房一天成交量破500套

最近，深圳二手房一天成交破500套的图片在朋友圈刷屏。

这张图看得有鼻子有眼的，一天成交破500套，这可是个大新闻啊，深圳二手房市场今年一天可都没出现过这样热闹的场面。

按这么算，一个月成交量得突破15000套。

可是刚刚过去得11月深圳二手房成交量才勉强突破2000套，算下来一个星期成交500套左右。

莫非市场回暖了，买房恐慌性入市。

真相到底是什么呢？

是市场真的逆势回暖了？还是别有用心的人虚构数据制造假象？

跟几个资深中介打听了市场情况，一问果然有猫腻，事情没那么简单。

网传的消息和图片都是假的，所谓的内部数据图片，根本不是深圳市场的数据，而是其他城市的数据被用心之人“张冠李戴”，故意营造出深圳市场一夜爆发的假象。

瞧瞧，楼市里的套路真多！

真相是什么呢？

有图有真相，这是深圳近两周的二手房成交数据。

11.28-12.4，二手住宅成交553套。

11.5-12.11，二手住宅成交509套。

你看，一周的成交量也就500套左右。这位“别有用心”的人竟然睁着眼说瞎话，故意颠倒黑白。

这里，也给各位准备买房的朋友提个醒，网上雪花片式的信息，一定要注意甄别，不要被带节奏了。

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二手房市场到底有没有回暖

最近楼市利好政策频出，楼市到底有没有回暖呢？

实事求是地说，成交量有所提升，但谈全面回暖还为时尚早，需要进一步的观察。

不过，可以看到的是，二手房市场业主挂牌价越来越理性，热门片区价格接近指导价，甚至比指导价还低的房源有不少。

比如，西部的蛇口、前海、宝中、碧海，还有八卦岭、布吉、坂田，业主想要快速成交，就必须得降价，而且让价空间还不能太小。

这也是为什么11月深圳二手房成交量突破2000套的关键原因。

蛇口的半岛城邦，89平的两房总价不到千万，单价10万，在颠覆时期这个楼盘单价超过17万。

前海的诺德假日花园，48平的笋盘总价520万，只比指导价高5万。在2020年上半年，这个楼盘单价卖到15万。

宝中的金地凯旋城、深业新岸线，现在按指导价就能买到房。在去年上半年，业主傲娇得不行，指导价根本没得谈，业主理都不理。

碧海的松茂御龙湾，85平的笋盘单价甚至比指导价便宜近2.4万/平。

八卦岭片区的房源，在2019年到2020年，炒学区房概念炒到十多万一平，简直让人不敢相信。现在八卦岭老破小学区房跌落神坛，挂牌价普遍跌破指导价，单价回归6字头。

布吉片区，总价不到200万都能买到近地铁口的70多平两房，单价2万出头，还是电梯房。

现在的市场，留给刚需和改善的捡漏机会越来越多。

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买方市场，买家拥有话语权

时机成熟该出手就出手

楼市分为买方市场、卖方市场。

买方市场，一般出现在楼市平稳期、冷静期，买方（购房者）更占优势，拥有话语权。无论是买新房，还是买二手房，都拥有更大的话语权，议价空间大。

具体表现：

买新房：开发商折扣多，优惠多，销售特别热情，一天好几个电话。

买二手房：价格可以谈，业主愿意让步。

而卖方市场，一般出现在楼市火爆期，卖方（开发商、业主）更占优势，拥有绝对的话语权，开发商和业主更加强势，买家没什么话语权。

具体表现：

买新房：开发商不打折，没有优惠，销售挑客，不怎么搭理人。

买二手房：业主不好约，价格不好谈，甚至谈好的价格，过了一晚上业主反价了，要加价卖。

目前，深圳市场正是买家市场，对于购房者、尤其是刚需来说，不论是买新房，还是买二手房，都是非常好的进场时期。

第一，新房开发商折扣多，甚至有些做首付分期；二手房低于指导价的笋盘不少，银行按照指导价进行评估*款贷**，买家要承担的总价、首付压力都比之前更小。

第二，中介可以为买家争取到更大的利益，房源的议价空间大，有些业主能承担部分税费，对于买家而言，购房成本更低。

第三，中介佣金打折扣。原来深圳二手房佣金在1-3个点，有些大平台二手房佣金基本在2-3个点。深圳房价高、总价高。一套500万的房子，如果是2个点的佣金，佣金就得10万，这笔钱可不少。

今年深圳某平台，打出了“0.8个点的超低佣金”来吸引客源。买家只用承担0.5个点（买家承担1.7个点），中介佣金4万。相比之下，省了6万块。

因此，现在对于买家而言，的确是不错的买房上车时机。

原创不易，禁止搬运。

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