“5.5%的房贷利率可以直接转变成3.7%，轻松帮你省下几十万元，甚至上百万元，赶快行动吧！”你是否在社交平台上看过类似的视频呢？有读者向本报记者求证：真有这样的政策吗？
记者调查后发现，这些诱人的广告视频并不靠谱，涉及多种费用和复杂流程，暗藏多重风险，其实是一些房产中介把之前*款贷**人的房贷转成了经营贷，这种行为国家是明令禁止的。
“转贷降息”背后隐藏的违约违法隐患，高额收费陷阱、资金链断裂风险等问题不容忽视。新华社发
“转贷”葫芦里卖的是什么药？
家住沈阳市铁西区的市民赵印铎近期在刷抖音时，发现一则消息：“你的房贷利率还那么高吗？可以从5.5%转成3.7%了，能省几十万元，你不用就可惜了！”赵印铎告诉记者，他两年前大学毕业，去年与女朋友结了婚，新房总价100万元，*款贷**70万元，如果这个消息是真的，就太好了。可随后他在网上搜索发现好多网友都称这事不靠谱。
有同样疑问的还有沈阳市民王善，前段时间，他在微信朋友圈上也看到类似的消息，因为之前*款贷**买的房子还差80万元才还清，当时不仅房价高，房贷利率也高达5.5%，现在每个月还房贷就要6500元，他们夫妻俩一半的收入都用来还*款贷**了。所以他想：如果*款贷**利率能降到3.7%，每个月直接可以省下1000多块钱，压力会小很多。随后他就在视频上评论该如何操作？发视频的博主只是回复称“私聊”，到底如何转？显得很神秘。最后他终于要到了视频博主的联系方式，对方称自己是房产中介，利率是能降，但要收取一些“好处费”，并且流程也相当繁琐，这让王善的心里打起了退堂鼓。
那么，房贷利率真能从5.5%转成3.7%吗？为此，记者采访了在某房产中介当了多年店长的陈明明。她告诉记者，在房贷利率下调的背景下，有中介会在社交平台推介“转按揭”业务，实则是推荐购房者做转“抵押贷”或转“经营贷”业务。
据了解，“转按揭”是银行之间的*款贷**转接，将A银行高利率的按揭*款贷**，换到B银行的低利率按揭*款贷**，可节约还款成本，减轻购房者还贷的压力。
记者又与一家视频平台上的中介公司专门从事*款贷**服务的工作人员曹先生取得了联系。记者询问是否可以办理房贷利率转成低利率的业务时，电话那头给出了肯定的答案。曹先生先是询问记者现在*款贷**利率是多少，记者随口回答5.5%，他又问到是否有营业执照，记者表示没有。随后他称，如果没有营业执照可以转到4.1%，有的话可以转3.5%。之后他又向记者介绍了办理“转贷”业务的全部流程。
首先会帮转贷人到银行申请经营贷，其间经营贷需要的手续他会帮忙搞定，比如办理一个营业执照费用大概350至400元，如果没有经营场所，他会帮着找等等，经营贷申请成功后，去原*款贷**银行还清全部剩余*款贷**，这个钱可以自己出，也可以向亲戚朋友借钱。等还清*款贷**之后，将房子（转贷人刚还完*款贷**的房子）作为经营贷的抵押物抵押给银行，审批通过了，银行就放款了。
记者又问到：“如果拿不出也借不到还房贷的钱该怎么办？”曹先生表示没有关系，他可以帮着找人做垫还款，俗称“过桥”，垫款部分一般收取每天千分之一或者千分之二，10000元一天20元，10万元一天200元。这些服务费加一起，大约是*款贷**的1.5到2个点。由于房贷利率较高，而经营贷利率较低，这一系列操作之后，事实上就起到了降低房贷利率的目的。
随后，记者又与另一个在沈阳做房产中介的齐先生（化名）取得了联系，他也表示可以把*款贷**利率降低，方法与曹先生大同小异。
房贷转成经营贷合规吗？
那么，房贷转成经营贷合规吗？有没有风险？记者询问了一名在建行从事*款贷**业务的工作人员。针对房贷利率从5.5%转成3.7%，这位工作人员表示，正常情况下，房贷从5.5%是转不到3.7%的，目前也没有这个相关政策。网上那些所谓的把*款贷**利率从5.5%降到3.7%，实际上是把房贷转成“经营贷”，是不合规的。简单点说，就是中介先让*款贷**人把之前欠款还上，再用房子做抵押，到银行去做“经营贷”。银行工作人员提醒市民，不要轻易相信平台“转贷”广告，真的去做了，存在着很大的风险。
“房贷利率从5.5%转成3.7%”，中介主要赚手续费，后续会有很多不确定的风险。首先，经营贷是国家的一种普惠性低息*款贷**，经营贷流入房地产市场，国家是明令禁止的。其次，经营贷时间比房贷时间要短，后期在转贷的时候是否能贷下来，包括计算利息的方式也不一样，如果要申请经营贷，*款贷**者名下必须要有一家正常营业的公司。虽然中介会帮你新注册或者买一家公司，但这家公司必须一直真实存在。一旦监管部门或银行进行正常的审核时发现有虚假经营或者其他问题，*款贷**者不仅仅是面临被提前收回*款贷**那么简单，更有可能涉及骗贷的刑事责任。客户房贷还款方式主要有等额本息和等额本金两种，虽然*款贷**利率是百分之五点多，但前几年还款资金中利息占比较高，比如还款期为10年，前3年已经还完近50%的利息，后7年的资金成本变成年化利率三点多了，且越接近*款贷**到期日，年化利率越低，这时再进行转贷，不仅要重新支付新的*款贷**利息，还要支付高昂的中介手续费，综合支出远高于剩余资金成本。所以简单的采取经营贷置换的方式降低*款贷**利率并不科学，也不可取。
早在2021年3月，中国人民银行、住建部等部门曾联合印发《关于防止经营用途*款贷**违规流入房地产领域的通知》，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途*款贷**违规流入房地产领域。
辽宁德济律师事务所律师张德升告诉记者，*款贷**置换以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经*款贷**银行同意，将经营用*款贷**挪作购房，依据民法典相关规定，*款贷**银行有权提前收回*款贷**或解除合同。同时，也会影响借款人的个人征信，甚至有被认定为*款贷**诈骗或合同诈骗的风险。
合规降低房贷利率有哪些办法？
数据显示，2023年1月，以个人住房按揭*款贷**为主的住户部门中长期*款贷**增加2231亿元，较2022年12月环比多增超300亿元。过去房贷利率比较高，现在还有办法把房贷利率降低吗？一般房贷利率降低有两种途径。一是如果*款贷**人与银行签订的房贷合同是浮动利率，一旦市场LPR利率下调，从次年利率调整日开始，就可以享受到新的利率；二是目前国内部分城市开办商转公业务,符合公积金*款贷**资格的借款人,在房贷存续期间,可通过”商转公”将商业*款贷**转到公积金*款贷**，这样利率也能降低。
辽沈晚报记者 赫巍利