房贷利率改为LPR
今天一早，朋友咨询我“银行通知把房贷利率改为跟随LPR什么意思，对我们有什么影响，是好是坏。”为了给朋友详细的解答，我想用文章的方式详细介绍房贷利率更改问题。
一、以前的房贷政策
以前房贷的商业*款贷**是参考*款贷**基准利率定价的浮动比例来签订的*款贷**合同。举例，张先生在2019年6月份购买首套房，与民生银行签订30年期的*款贷**合同，按当时的政策是首套房*款贷**利率是在基准利率的基础上上浮5%，当时5年以上*款贷**的基准利率为4.9%，所以张先生的房贷实际利率为5.145%=4.9%*（1+5%）。
二、房贷转换对象
按人民银行〔2019〕第30号公告的要求，所有存量商业房贷客户，在2020年3月1日至8月31日前需要按定价基准转换房贷利率。客户可以选择固定利率或浮动利率。
住房公积金个人房贷（包含组合贷中的公积金*款贷**）不需要转换。
2020年12月31日前到期的房贷客户不需要转换。
三、转换规则
按等价转换的原则，把客户原来的利率水平倒算出加点值，把原来的“基准利率上下浮动”（做乘法）改为“LPR加点值”（做加法）。
加点值=客户现行的房贷利率-2019年12月20日对应*款贷**期限的LPR。
张先生的房贷加点值=（5.145%-4.8%）*100BP=34.5BP，1BP=0.01%。
四、调整生效日期的确定
关于调整生效日的问题，客户可以选择在调整年的对月对日开始调整，或者选择每年的1月1日调整。
注：对月对日是以首次发放*款贷**日期为准，每年的那个日期称为对月对日，如张先生2019年6月23日发放*款贷**，则每年6月23日为对月对日。
五、选择固定利率
如果张先生选择固定利率，至*款贷**合同结束，他都使用这个5.145%的*款贷**利率不变。
六、选择浮动利率
如果他选择浮动利率，则利率变为利率调整日前一日LPR+加点值。
LPR是每个月报价一次，但房贷是每年调整一次。
以下用张先生的房贷来举例。假设张先生在此次房贷利率转换中选择浮动利率，选择在调整年的对月对日开始调整，即6月23日开始按浮动利率。假设5月20日和6月20日LPR均维持4月20日的利率不变。从下表来看，因为现在利率是下行趋势，所以他选择浮动利率之后*款贷**利率下降了。
表1 改为LPR后每个月LPR数据
表2 张先生（客户）换算成浮动利率后测算
如果张先生选择在调整年的1月1日调整，首次调整日变为协议生效日期的次年1月1日生效。等于要2021年1月1日才能享受利率下调的好处。
结论：
1. 未来利率是下行趋势，建议选择浮动利率。
2. 调整生效日期判断：如果房贷对月对日在签订利率调整日期前，选择次年1月1日生效，否则可以选择调整年的对月对日生效。