商品房质量保证期限与施工单位的质量保修期限之间的关系认定
质量保证期，是指建筑单位或承包人对建设产品承担质量保证责任的最长期限。《建筑法》第60条规定了施工企业对地基基础工程和主体结构的质量保证期。在合理寿命期限内，如这两项发生质量问题，建筑企业即承担责任；超过这一期限，则建筑企业无须负责维修或承担责任。《合同法》第282条也规定：“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。”就质量保修期而言，《建筑法》第62条规定了建筑企业对建筑工程的质量保修期。质量保修期，是指建筑企业保障交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准，或者符合开发商房屋质量保证书等材料中所承诺的质量标准，若在该期限出现质量问题，建筑企业负责免费维修。质量保证期与质量保修期之间的联系主要体现在二者都是针对商品房的工程质量而言的。它们之间的区别则体现在两个方面：一是两者所涉及的主体不同，商品房质量保证期限涉及房地产开发商和购房人两方主体，而施工单位的质量保修期限则涉及施工单位和房地产开发商两方主体。二是两者的起算日期不同。《建设工程质量管理条例》第40条第3款规定建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，《商品房销售管理办法》第33条第1款规定保修期从交付之日起计算。由上述法条可以看出，前者是关于施工单位质量保修期的规定，其起算日期为建设工程竣工验收合格之日，后者是关于商品房质量保修期的规定，其起算日期为交付之日。对于“竣工验收合格之日”，实务中争议并不大。但对于商品房质量保修期，涉及如何确定“交付之日”。由于法律规定较为模糊，实务中产生不同的理解：第一种观点认为，“交付之日”是指“建设工程竣工交付之日”；第二种观点认为，“交付之日”应是指“开发商向购房人交付房屋之日”。
我们同意第二种观点。商品房保修责任应从房地产开发商向购房人交付房屋之日起计算，而不应从商品房竣工验收合格之日起算。这是因为：从立法本意上来说，《商品房销售管理办法》第33条关于“交付”的规定就是“商品房交付使用”的意思。此前，原建设部发布实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第6条也已经明确指出：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。从法理上说，在现房销售中，房地产开发商向购房人交房的日期肯定会迟于工程竣工验收合格的日期，即使是预售商品房，商品房交付使用的日期也可能迟于工程竣工验收合格的日期，在这种情况下，如果商品房质量保修期从工程竣工验收合格之日起算，就等于质量保修期限在购房人尚未拿到房子时就已经开始了，在质量保修期一定的情况下，购房人实际享有的保修期限要比房地产开发商承诺的保修期限短，这显然不利于购房人合法权益的保护，对购房人来说是很不公平的。正是由于两种质量保修期限的起算日期不同，在实务中经常会出现商品房质量保修期限与施工单位的质量保修期限不同步的问题。《商品房销售管理办法》第33条第2款规定：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》51中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》52中确定的最低保修期限。”由此可以得出，当施工单位提供的质量保修期的存续期多于法定最低保修期时，商品房质量保修期限至少要与该存续期相同。因为，施工单位的保修义务是针对商品房质量的一种法定义务，作为商品房的真正主人，当然应享有这份权利，房地产开发商不能任意缩短对购房人的保修期限；当施工单位的质量保修期的存续期少于法定最低保修期时，商品房质量保修期应至少与法定最低保修期相同，因为法定最低保修期限是确保购房人合法权益的底线。同时，房地产开发商不能以施工单位提供的质量保修期已经结束为由拒绝向购房人承担保修责任。其实，目前无论商品房质量保修期还是施工单位的质量保修期大都采用法定最低保修期限，房地产开发商向购房人承诺的质量保修期迟于施工单位的质量保修期结束的现象非常普遍。因此，建议这一规定能够得到高阶位法律的认可，以便更好地保护商品房最终用户的合法权益。
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【风险律师】许海峰律师，从事法学研究和法律实务二十多年，现已出版法学著作二十多部，代理多起重大疑难复杂案件，特别是最高院和省高院民商案件，引起众多社会反响。
【擅长领域】合同、房地产、建设工程、金融借贷、担保、公司股权、证券等民商领域。
【执业理念】成功后收费，不成功不收费。
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