地产营销策划技巧 (地产营销人需具备的7大思维)

#营销策划的底层逻辑是什么?#

大学学的广告策划,毕业后进入广告公司从文案策划做起,曾经也写出“憾人心脾”的文案;之后遇上房地产爆发时期,转而进入营销代理公司的策划师做起,到策划经理、策划总监;随后进入开发公司任职策划总监、营销总监等职,因此对营销策划都一点点发言权。

市场营销组合观念中,最早是4P理论, 分别是产品( product) ,价格( price) ,渠道( place) ,促销( promotion),1990年提出4C理论,分别指代Customer(顾客)、Cost(成本)、Convenience(便利)和Communication(沟通)。后来发展到4S理论,分别是:满意(satisfaction)、服务(service)、速度(speed)、诚意(sincerity);随后进化出4R理论,分别是: Relevance关联、Reaction反应、Relationship关系、Reward回报。

4C是以产品为中心进行营销,长期地拥有客产的关系营销思想,没有解决满足顾客需求的操作性问题;

4C则是以消费者为核心,以追求顾客满意为目标导向;

4S理论强调从消费者需求出发,建立“消费者有”的导向,要求企业针对消费者的满意程度对产品、服务、品牌不断进行改进,从而达到企业服务品质最优化,使消费者满意度最大化,进而使消费者达到对企业产品产生一种忠诚。

4R营销着眼于企业与顾客建立互动与双赢的关系,而且主动地创造需求,通过关联、关系、反应等形式建立与它独特的关系,把企业与顾客联系在一起,形成了独特竞争优势

用一种白话来形容,就是“原来卖的是产品、现在卖的是服务”,标准参照对象就是“海底捞”,现代年轻人消费的不仅是产品,更对氛围营造、文化富裕、精神共鸣要求甚高;房地产购房客户从“满足居住”转向“品质居住”也促进房地产开发从“产品创新”向“综合品质”转变。

无论快消品的销售演变,还是房地产的开发转变,本质而言都是努力建立“”产品和“客户”的对位需求,而“价格”、“促销”只是实现手段,“满意度”、“忠诚度”不过是满足需求后的价值提升而已。

因此,个人认为营销策划的底层逻辑就是“建立产品和客户之间的对位需求”。