对于现在购房者而言，基本都付了首付，然后通过*款贷**来购买一套房。当然，也不排除有土豪可以全款买房，这类人请悄悄地走开，别让看我看到，难过~~。但是相信大部分人都是通过*款贷**买房，不管是公积金*款贷**，还是商业*款贷**。而只要是*款贷**，就涉及到一个无法避免的问题--贷多少年更加优惠？怎么还更加省钱？。今天我们就来讨论这个问题。

贷多少年合适

目前的商业*款贷**中，一般最长有30年，还有时间短的20年，15年，5年等。那么我们在*款贷**过程中，按多少年贷合适呢？*款贷**中有一点是一定的：就是年限越短，产生的利息就越少。那是不是就应该越短越好呢？我认为应该分不同人群考虑

1、高收入人群

对于高收入群体来说，因为收入高，且比较稳定，那么可以考虑年限短点，因为这样可以省不少的利息。具体的需要根据自己的家庭收入来计算，到底贷15年还是20年合适。当然还有一种情况，那就是如果你有好的投资渠道和能力，用自己的收入投资的效益可以超过房贷产生的利息，那么就可以选择长时间的，比如30年。

2、普通群众

对于大部分的普通工作而言，因为收入没有那么高，那这个时候，需要考虑自身家庭的收入，整体抵抗风险的能力，不适合选择短时间的年限，最合适的是选择最长的年限合适。虽然长时间的*款贷**会增加不少利息，但是时间拉长，可以均衡家庭的资金链短缺风险，增强家庭抵抗风险能力，同时也能够给家庭更多的现金流。防止生活中出现什么意外时，没有钱处理，导致房子不能及时还贷。

房贷利率怎么选

根据规定，2021之后买房，除了公积金*款贷**是固定利率外，商业贷率都只能选LPR浮动利率。那什么是LPR浮动利率(*款贷**市场报价利率)呢？

买房利率=LPR利率+加点(可正可负) ，其中LPR利率为及基础利率，由国内18家银行每月根据市场变化投票决定的，所以可知LPR每个月都在浮动。其中加点就是每个房贷银行根据实际情况，进行增加或者降低的点。因此每个银行的*款贷**利率可能都不一样，深圳每个人的*款贷**利率都可能不一样。

举个例子：比如当月的LPR为4.7，*款贷**客户之前的*款贷**利率为基准利率的八五折，那么利率换算下来就是：4.7 x 0.85=4.165

还款方式

1、等额本息

什么是等额本息？等额本息法最重要的一个特点 是每月的还款额相同 ，即本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变。在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

等额本息的计算方法：

每月还本付息金额＝【本金月利率(1＋月利率)^*款贷**月数】÷【((1＋月利率)^*款贷**月数)－1】

每月利息＝剩余本金×*款贷**月利率

还款总利息＝*款贷**额×*款贷**月数(1＋月利率)^*款贷**月数÷【((1＋月利率)^*款贷**月数)－1】

还款总额＝还款月数×*款贷**额×月利率×(1＋月利率)^*款贷**月数÷【((1＋月利率)^*款贷**月数)－1】

2、等额本金

什么是等额本金？等额本金法最大的特点是 每月的还款额不同 ， 呈现逐月递减的状态 ，它是将*款贷**本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少。在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

等额本金计算方法：

每月还本付息金额＝（本金÷还款月数）＋（本金－累计已还本金）*月利率

每月本金＝总本金÷还款月数

每月利息＝（本金－累计已还本金）×月利率

还款总利息＝（还款月数＋1）*款贷**额×月利率÷2

还款总额＝（还款月数＋1）*款贷**额×月利率÷2＋*款贷**额

两者区别

等额本息的特点是： 所产生的总利息比等额本金法多，而且*款贷**期限越长，利息相差越大 。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年轻人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金法的特点是： 第一个月的还款额最多 ，之后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少 。但该还款方式在*款贷**期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的*款贷**人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

总结： 等额本息，适合大部分普通人，虽然利息多，但是每个月固定，每个月需要支付的钱相比等额本金要少。比如教师，医生等职业的。而等额本金适合那些高收入的人，因为前期每个月支付的钱会很多，一般人根本承受不住，如果发生点什么意外，就会有资金链断裂的风险，适合比如IT从业者，金融从业者等。

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