一、个人住房抵押*款贷**——现房按揭

现房按揭即购房人（借款人）以所购房屋作为抵押，从*款贷**人处获得一定数额的款项，用于支付房款，而*款贷**人取得房屋抵押权的行为。

购房抵押*款贷**包括两个法律关系，即借款人（即将取得所有权的购房人）与*款贷**人（银行）之间的借贷关系和抵押人（即将取得所有权的购房人）与抵押权人（银行）之间的财产抵押担保关系。

现房按揭是以抵押为基础的制度安排，两重法律关系存在于相同的当事人之间，因而在购房抵押*款贷**关系中，不涉及出卖人。购房抵押*款贷**，既应用于开发商与购买人之间的现房买卖，也广泛应用于二手房的买卖。

在房屋买卖过程中，购房人往往在签署买卖合同，支付首付款或定金后，需要用将要取得的房屋（房屋还没有登记在购房人名下）作为抵押获得*款贷**，以偿付剩余房款。*款贷**人通常是银行，银行在购房人取得房屋产权证的时候，也同时取得抵押权登记，取得他项权证。由于房屋买卖与*款贷**安排是同时进行的，甚至*款贷**往往也是房屋买卖重要条款，因此，在签署抵押*款贷**合同时，购买人并没有取得所有权，而在其取得房屋所有权之后，也并没有实际付清房屋的价款，其房屋价款是用按揭银行*款贷**支付的。因此，个人房屋按揭*款贷**存在一定的缔约和履行风险。为此，在现*房行**屋抵押*款贷**实践中，需要担保公司担保，以增强现房抵押*款贷**的安全。

【比较】房屋抵押*款贷**和购买抵押*款贷**的区别

现房买卖中的按揭*款贷**安排，非常类似于普通的抵押*款贷**，只是有一些特殊之处。第一，*款贷**期限及还款方式不完全一样。在房屋为其他债务进行担保的情形下，一般来讲该债务通常为短期债务，其清偿也多为一次性的。而房屋买卖中抵押*款贷**，通常为长期债务（在我国最长为30年），其债务清偿为按月分期清偿。一般来讲，在长期债务中，即使享有抵押权，债权人承担的风险也远高于短期债务。因此，房屋买卖中的房屋抵押*款贷**的风险高于普通房屋抵押*款贷**。第二，按揭是用购买房屋担保购买房屋借款债务的一种特殊抵押，它是用抵押权人的钱（债务）形成的财产来抵押的，而不是独立的财产，因而可用来担保清偿债务的担保物的价值就是有限的。

二、现房按揭操作

（一）以按揭付款的方式购买现房

现房指已经建好的商品房和可流转的二手房。这些房屋具备过户的基本条件，即出卖人拥有房屋产权证，在买卖合同签署、买受人支付首付款或全部款项（银行*款贷**）后，即可为*款贷**银行办理抵押手续。

一般来讲，普通的按揭房屋买卖需要经过以下步骤：

（1）卖方和买方签订住房转让合同。

（2）买方向银行提出*款贷**申请，*款贷**额按照下列公式计算：*款贷**额=所购住房市场价格×二手房*款贷**成数。

（3）卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户手续。

（4）银行与买方申请办理抵押登记手续。

（5）银行对买方发放*款贷**，根据买方的授权，将*款贷**划到卖方开立的账户上。

普通的房屋按揭*款贷**的关键环节是，银行将*款贷**划到卖方的账户（按买受人指示，划付*款贷**）的时间点。这显然至少有两种模式。

第一种模式是在房产办理完过户并办理抵押后才放贷。

具体操作是：卖方在买方支付首付款后，即为买方办理过户手续；买方同时为银行办理抵押登记；银行取得抵押登记（受理日后20天，抵押登记生效，银行取得抵押登记证书）后按买方指示，向卖方付款。在这种模式下，出卖人存在较大的风险，银行相对来说要安全一些。在现实中，存在变通方式，即抵押登记受理后（收件收据开好后），可以放款，但需要担保公司担保。

第二种模式是买受人支付首付款后，银行即放贷（按买受人指示向出卖人划付*款贷**），在出卖人获得全部款项后，再为买受人办理过户手续。在买受人办理过户的同时为银行办理抵押登记。

在这种模式下，银行面临较大风险，因为房屋能否过户尚不确定，使得抵押登记能否实现存在一些不确定因素，除非买受人提供额外的担保，比如担保公司担保，银行不会选择第二种付款方式。

（二）以按揭付款的方式购买按揭现房（转按揭）

按揭是目前大多数房屋买卖的付款方式。出卖人出售的房屋本身是用按揭*款贷**购买的，还有剩余按揭*款贷**没有还清，其转让正在按揭当中的房产时要征得抵押权人即原借款银行的同意，而且办理新的按揭之前，要先清偿前一个按揭。这样，购买按揭房屋的按揭*款贷**涉及所谓的转按揭问题，更加复杂。这里涉及两个特殊程序：

一是卖方提前偿还银行*款贷**，与银行解除债权债务关系，注销抵押登记；

二是买方申请二手房*款贷**，以所购住房作为新*款贷**的抵押担保，办理抵押登记。

以按揭方式购买按揭房屋大致需要以下步骤：

（1）卖方向银行提出转按揭申请，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行*款贷**并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的*款贷**本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。

（2）卖方和买方签订住房转让合同。

（3）买方向银行提出新的*款贷**申请，*款贷**额可以为卖方剩余*款贷**余额，也可以按照下列公式计算：*款贷**额=所购住房市场价格×二手房*款贷**成数。

（4）银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意*款贷**的承诺函。

（5）卖方与买方办理产权过户手续。

（6）银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。

（7）银行对买方发放*款贷**，根据买方的授权，将*款贷**划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的*款贷**本息，终止原借款合同。

在转按揭交易中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔*款贷**，用于还清业主的第一笔*款贷**，才能进行产权过户，然后再次申请抵押*款贷**。