最近，深圳出了个“买房负首付”的事情。
网传一套位于罗湖的二手房，房子评估价570万，但房主只卖520万，买家可以从银行贷到570万，自己留50万装修。
监管嗅到了市场的苗头，马上出来叫停，强调“买房负首付”违法，中介机构和从业人员要严守“房住不炒”的底线。
不得不说，深圳的人真的很会玩，0首付还不够，现在直接整个“负首付”出来。
但在监管看来，这妥妥的是在给房地产市场加大埋雷量，岂能坐视不管，毕竟咱们的居民杠杆率已经很高了。
楼市高杠杆的雷被引爆后果有多严重，可以看看我们隔壁韩国的情况。
韩国楼市一直被认为是亚洲楼市的信仰，首尔的房价仅次于中国香港，位居世界第二。
过去几年来，韩国是房价涨幅最快的国家之一。
在韩国，房产是阶级的象征，拥有一所顶尖大学的文凭和一套首尔的公寓，是通向中产阶级的捷径，几乎四分之三的家庭财富都集中在房地产上。
最近韩国楼市崩了，韩国整体房价已经连续9个月下跌，现在都还没有看到止跌企稳的迹象。
首尔的部分房子，价格跌去了3-4成，有些则是腰斩，成交量更是暴跌超过7成。
新房开发商着急、二手房卖家也着急。
为了卖房，宣传力度一个比一个大：看房就送名牌包、买房送奔驰。
在这场风暴中，没有人受益，大家都是受害者。
危机是怎么产生的呢？
首先这和在韩国很受欢迎的“传贳房”，也叫“全租房”的制度脱不开关系。
全租房，区别于中国的押一付一，更像是一种金融模式。
租客想要租房子，需要一次性缴纳一大笔押金才可以入住，这笔钱一般是房子价值的50%-80%，期间不需要付房租，只需要缴纳水电费，到了租期之后，房东全额退还押金。
一般来说，押金缴纳比例越高，租期越长。
有人可能要问，大多数租房人都是买不起房的，根本也拿不出这么一大笔押金钱啊？
这时候可以选择*款贷**。
韩国银行有针对租房押金的*款贷**，利率低的时候，利息算下来比普通月租房的房租还便宜。
那么问题又来了，不给房租，租期结束之后押金也是全额退还的话，房东靠什么赚钱，真这么好心给租客白住吗？
白住肯定是不可能的，鉴于之前的韩国楼市给人一种只涨不跌的错觉，对房东来说，房子本身就是很好的理财产品——
拿租客的押金，再一次进入楼市滚起来。
如果自己有一栋价值500万的房子，就可以从租户那里拿到400万，拿着这笔钱加上银行*款贷**又可以买一套房子，再获得押金。只要房价在涨，杠杆就可以不断加。
有媒体报道，某个韩国房东靠这种办法，买了100多套房。
然而，美联储强势加息开启，事情出现了变化。
在过去一年多的时间里，韩国央行的基准利率也跟着一下飙到3.5%。
利率上升，引发了一系列连锁反应。
对租客来说，全租房就不如普通的月租房来得划算了，更多人选择月租房。
房东的资金链断裂，威力堪比火烧连营。
突然间，成百上千的房东卷押金跑路，房客们无端背上了一大笔负债。
另外，韩国有大一部分的房贷选的是浮动利率，持有房子的成本变高，还不起*款贷**就只能卖房。
大量的房子挂在市场上，扎堆卖房，市场根本接不住。
竞争越来越大，造成*踏事踩**件，二手房价格崩盘影响到了新房市场，楼市看着就要倒。
对于这场韩国楼市的暴跌，加息只是导火索，根本原因还是无休止的加杠杆。
全租房的本质，其实就是一种*款贷**，房东以房子为抵押向租客借钱，租客用自己的信用向银行借钱。
租客*款贷**加一道杠杆，房东在租客的杠杆上再加杠杆，整个韩国的杠杆率特别吓人。
根据国际金融协会（IIF）本月公布的数据显示，今年第一季度，韩国家庭债务与国内生产总值（GDP）之比为104.3%，是36个主要经济体中唯一一个家庭债务规模超GDP的国家。
债务太多、杠杆太高，必然导致抗风险能力差，一有风吹草动，就岌岌可危。
仔细想想，韩国房东的路数其实和前两年被锤的“深房理”差不多。
当时“深房理”在房产界可谓是妥妥的大V，曾公开鼓吹“上班无用论”，声称通过负债、高杠杆投资优越房产并长期持有，是普通人唯一可复制的通往财富自由之路，由此吸引了一大批会员。
但信众通过房屋代持或者众筹持有了深圳的房子，阶级跨越没等来，反而迎来了深圳楼市政策收紧，严查经营贷流入楼市的情况。
资金链断裂的结果是房子被法拍，还背了一大笔欠款，深房理也被内部人曝光了100多份炒房资料，违规行为公之于众。
还是那句话，不管是投资还是买房，使用杠杆要谨慎。
不管是之前的“零首付”还是现在的“负首付”，羊毛出在羊身上是永恒的真理，看起来当下要付的钱变少了，但从总数看，要还的钱肯定是更多的。
从更宏观的角度说， 2008年美国次贷危机造成全球金融危机，最开始的征兆就是美国低收入阶层滥用杠杆，举债买房。
杠杆加多了，总有一天要还的。