房地产项目在整个运作过程中，有很多职能部门，外联开发、规划设计、营销策划、工程管理、财务、招标采购、销售等等，我们今天来聊聊这其中的营销策划部门。
在人们传统的意识里，对地产策划这个职业的认知并不明朗。
认识新朋友，或者和长辈们吃饭，尤其在咱信阳，地产策划有时候不大愿意跟人说在做什么。并不是看不起自己的职业或者丢脸，而是总要花很大力气去解释很多，最后他们还是似懂非懂的说，“嗯～我知道的，卖房嘛。哦！小编嘛”。
原谅我词乏。
你做哪一行的？
做地产的。
哦～卖楼的啊！卖楼好啊，现在市场那么好，你们肯定赚很多钱。
......
那么这里问题就来了，营销策划部到底要不要背销量？如果背销量的话，那干嘛不叫销售部？
企业运作的4个核心环节，研发、生产、销售、策划。按照重要性排名：销售>研发>生产>策划。也就是说企业如果不景气，第一个砍掉的部门就是策划部，接下来生产可以外包，技术可以买别人的，但只要销售还在，企业就能起死回生。
销售部的重要性之大只因三个字：能赚钱。
小编记得以前提案，如果遇到销售，十有八九没有好果子吃，他们总是把脑袋晃得跟拨浪鼓一样，说：你这些案子完全不行啊，根本不懂市场，就自己坐屋里百度一下数据，然后瞎想个什么big idea，毫无卵用。你们到商场去看看，老百姓不吃这一套啊。
讽刺的是，有一次做新推广，创意总监亲笔写的slogan，大手笔投放了很多线上线下广告，产品定价上也做出了空前的让利。我们心想这一波声势这么足，肯定要大卖！
然而没想到，竞品也是同样的做法，大家在商场里拼得你死我活，不分伯仲，销量死活上不去。
这时候销售就干了一件事：在每件商品上捆了个价值1块钱的牛皮纸袋当赠品。
瞬！间！卖！炸！
我当时站在商场里，看着一群人为了多拿个纸袋扫货的样子，整个人都是懵逼的。
当然这是个以偏概全的例子。从本质上说：策划部是销售部的分支，帮助销售部花最少的钱卖最多的产品。
问几个问题：
作为一个文案，你在售楼部向客户推销过房子吗？
作为一个美术，你在马路上问过路人喜不喜欢这个单页吗？
作为一个创意总监，你的创意在目标人群眼里是好是坏？
作为一个策划，你给产品做的概念，用户到底懂不懂？
恩，大部分都没做过。
网上并非应有尽有，数字也不能揭示一切，导致消费者最终购买的因素复杂而多变，不同的产品，销售路径也千差万别，所以广告推广也需要无尽的策划套路和创意灵感。
那什么样的广告能直观地产生销量呢？
1、
基础档：促销广告
信阳没有哪个楼盘不搞这个了吧，几千抵几万，享XX折。
严格讲，促销广告不存在创意，因为可以互相抄袭且无需负任何责任。双11是天猫的，也是京东苏宁的，也可以是亚马逊的，并不是谁发明了就只能自己用。
但是不得不说，这个套路屡试不爽，并且将成为传统一直延续下去。
2、
中级档：功能性广告
老牌楼盘：博士名城、清华园。名字就是标签，凸显了自己的功能性——学区。
再如公园春晓，突出的是“公园”优势。
再如南湾四季、南湾琨御府、南湖上院、南湖壹号等，都是突出“南湾”的优势。
这跟找工作就上58同城、一口气上五楼不费劲、充电5分钟通话两小时等等道理是一样的，这些直接表达产品能干什么，有什么好处的广告，就是功能型广告。
3、
高级档：品牌形象广告
你可能会说，小编快憋扯犊子了，品牌形象广告打的是影响力和知名度，怎么可能带销量？
品牌带的可不仅仅是销量，还有单价。
一台iphone，造价不过800多，市场定价加个零，全球卖疯。它真的比1000多的手机强很多吗？屏幕是裸眼3D？还是自带翅膀能飞？并没有啊，也只能打打电话、拍拍照、看看大信阳楼市的文章啊。
我记得小时候央视有句广告语，大家应该都很熟悉：相信品牌的力量，CCTV！
恒大和中梁，可能不需要多说什么，就冲着品牌就能引起很多消费者青睐，更何况，他们的广告，更加大气上档次。
中梁做的信阳城市宣传片里，只有两秒自己的镜头，恰到好处。试想下，如果用上20秒、30秒的篇幅，视频的传播度和好评度还会有这么高吗？
而恒大就是另一个套路了，我就全部说自己，但是唱的肯定比说的好听，所以有了rap说唱版的宣传片，巧妙的比喻肯定比生硬的自吹更讨喜，所以有了沙画版和长颈鹿版宣传片。
点击回顾：信阳最会宣传的两大楼盘。
膝盖一软是怎么回事。
总结下
快速起效立竿见影的，是促销广告；
一直被模仿，也一直被超越的，是功能广告；
厚积薄发的，是品牌广告。
那么对于广大购房者而言，面对市场上林林总总的楼盘广告，应该注意什么呢？
电影《中国合伙人》里有这样一句台词：
我们听一个人讲话，不要听他说了什么，而是要听他没说什么。
是不是有楼盘没说学区？
是不是有楼盘没说容积率？
是不是有楼盘没说旁边的垃圾站？
是不是有楼盘避重就轻、顾左右而言他？
但是我们换一个思维，如果楼盘的某一个优势正好就是你所亟需的，又何必再奢求其他你不一定用得上的条件呢，当然，除非你不care价格。
广告不是艺术，是科学，既然是科学，就一定有办法做好，所以带销量的广告，并非遥不可及。
加油，信阳地产人。