武汉的学区房，陆陆续续讲了一些了，且绝大部分出现在了各种平台，以抄袭的形式，充分说明了，该题材具有广泛的需求基础，所有抄袭的热评，都是一个个教育焦虑的母亲在哀嚎，今天，我们试一试一次性讲清楚，武汉的硬学区。
1. 学区房的疯狂
我们之前就讲过，武汉在前两年的下跌中，实际上是光谷和顶级学区最保值，而疫情以来，学区却在悄悄地再创历史新高，其中水系学区创下8万挂牌价，光谷一小学区屡现3.2万成交，南湖顶级学区两个月从最低价1.9涨到均价2.7，武汉最好小学学区一路上6万，2.8的万科红郡，不可谓不惊心动魄。
众所周知，武汉至2018年下跌以来，今年疫情原因，又进一步下挫，全城性质的二手房下跌，但是也有些房子在低流量时代，依然能够成为硬通货，坚挺依旧，保利时代，光谷新世界，金色华府，华润橡树湾，帝斯曼，复地东湖国际，水果湖老破，在楼市的寒冬中，颇显异类，在武汉楼市，任何时候都是“独一档”
你跌的时候我微涨，你微涨的时候我暴涨
在与粉丝交流的过程中，确实也能感受到他们内心深深的焦虑，每次我总是说，投资尽量不碰学区房，因为那玩意溢价太厉害，还是老老实实做投资，买点刚需低价小区或笋盘，前景至少确定得多，当我推荐了一堆房子之后，那对年轻的夫妇们失联了整整两个星期，当我以为他们去买房了得时候
他们反手就是一套水果湖的400万老破
我一口老血，快要冲破脆弱的天灵盖，直冲云霄。
理性，理性，理性，当你理性占据上风时，你也要缕一缕，疯狂的焦虑感性背后，是否有某种规律的理性，所以今天我们专门写这篇文章，送给正在焦虑的年轻的虎爸虎妈。
2. 什么才是顶级学区
什么样的学区才是顶级学区？我个人认为有几个必备条件
a.牛小+牛初。光有好的小学是不行的，因为有些特别好的小学对口的初中很垃圾，到小升初，又要择校，麻烦不断。最典型的就是武汉的武昌实验，是顶级牛小，对口四十五中，这是一个很一般的初中，在武汉目前整体学区房价格还能接受的情况下（很多在3-4万档，甚至一些老小区在2-3万档），只有牛小加牛初的配置，才是真正的顶级学区房。
b.保底学校好。当我问什么才是顶级学区的时候，我相信大家很多老武汉人，或者熟悉武汉学校的，一定会说武珞路实验，华一寄宿，七一华源，二中广雅、六中上智才是一档，确实华一寄宿，武珞路实验这些民办，在初中是另一极的存在，升学率好于公办。
但是什么叫“学区”？“学区”概念存在的第一个条件是“对口”，“不管怎么样，都可以上”，而这些民办，实际上不存在“对口”一说，都是要考的，或者自主招生。这就造成了民办实际上没有学区这个概念，所以民办初中不应该纳入范围讨论。
顶级学区的概念是，无论怎么样，小学成绩不好，我都可以上这个学校，只需要提供房产证和户口本，就可以了。
你懂这个逻辑吗，学区的焦虑，往往在于提高下限，你聪明牛娃，考上好的民办当然没问题，那如果你的小孩学习上并没有太大天赋，这时候学区的意义，才是较大的，它可以保证，你至少上了一个不错的学校。
c.学区政策的稳定性。好的学区房，对口的学区一定是十分稳定的，甚至是从制度上保证其学区的稳定性，而关于学区政策的稳定性这一点，是目前很多准备学区房的爸爸妈妈们所忽略的，甚至是根本没有考虑，或者亦不知晓的，你问其他人，也不太知道的。关于这一点，我们后面两节会提到。
3. 武汉顶级学区介绍
光谷：金融港四强，万科城市花园，现代森林，当代国际，万科红郡，对口光谷二小＋光谷实验，光谷最好的小学之一＋光谷最好的初中。
熟悉光谷的朋友，都应该知道金融港北地铁站旁边有四个小区，分别是，当代国际花园，万科城市花园，万科红郡，森林小镇。其中当代国际花园离地铁最近，最早开发的时候也是2000一平，现在也是2.1以上，万科红郡离地铁最远，但是单价最贵。当代国际和万科城市都有点老了。
但是这四个小区都在高峰期成交过2.7的成交价，目前万科红郡，依然能在低谷期成交2.7，且万科红郡是我之前讲的典型的“大户型单价更贵”的小区，足以看出该小区品质各方面比较符合自住需求。另外，值得注意的是，当代国际花园有很多东湖高新的GWY住在里面。
这四个小区除了金融港庞大的接盘侠支撑以外，还有一个重量级的卖点，全光谷最好的初中：光谷实验。没错，就是上次爆料出来的升学率不足百分之五十的初中，这还是光谷最好的初中哦，二初三初根本没法比哦。
即使如此，光谷实验依然是光谷最好的初中，我们看看分配生名额就知道了。首先什么是分配生，就是固定的可以直接上华师一附中的名额，光谷实验每年有24个，是光谷所有初中最多的，而且跟其他初中名额数量差距有巨大鸿沟，二初2个，三初4个，全武汉只有华一寄宿61个和武珞路实验的55个比光谷实验名额多。
这是这四个小区房价坚挺的另一重要原因。实际上保利时代对口的小学可以，目前也对口光谷实验，但是两年后，保利时代对口的初中，大概率是会变的，但是很多人不清楚，而这四个小区，对口光谷实验的稳定性，几乎是不会变的。
鲁巷：东湖御院，保利华都，还有不少老破，对口鲁巷实验＋华师一附初中部，鲁巷实验在光谷也能算是前三小学，初中更是顶级存在，每年上华师一附中的人数很多。
南湖：华锦花园，水域天际等诸多小区，对口南湖一小／二小／武昌实验南湖校区＋南湖中学，三个小学几乎都可以上南湖最好的初中，所以对口的学区房也较多，其中南湖中学在最近几年的升学率中，仅次于武珞路，而房价几乎低一倍不止，所以目前南湖有全武汉性价比最高的学区房。
武昌核心：帝斯曼，对口武汉小学＋武珞路中学，对口武汉小学的学区房附近还有，比如中南院宿舍，水利厅宿舍等，但是武汉小学并非直升武珞路中学，武昌又必须是学籍加户籍双重管理，所以帝斯曼这样的全武汉顶级牛小加顶级初中的组合，自然把房价推上了接近武汉天地的一档。
中北路：复地东湖国际，对口武昌实验小学复地校区（直属分校）＋武珞路中学东湖校区（直属分校），后者目前已经确定，这也是顶级牛小加顶级中学的组合，加上地铁次新和武昌顶级地段配套，目前4w往上，这可能是除天地以外最适合居住的学区房。但是小区大部分户型做的很一般。
汉口核心：武汉天地，永清城，对口长春街小学＋七一中学，长春街小学在牛小如云的汉口片区算不上顶级牛小，口碑和实力都不如育才一小和二小，但是长春街小学对口的初中七一却比育才这两个小学对口的初中解放和6中好，所以房价比金色华府，御才名士要高不少。
CBD：泛海国际，除了芸海园以外其他的园区对口红领巾小学＋武汉一初，红领巾小学是汉口仅有的排全市前十的两所小学之一，实力强劲，武汉一初实力也是响当当，相对来说，泛海的学区资源对比房价，也有一定的性价比，但是在2017年以后，就不再对口武汉一初了。
其他：水果湖一小＋水二中，水果湖二小＋水一中，目前口碑不稳定，虽然都是牛小牛初，但是很多人反映，里面guan二代太多，风气不好，老师比较势力，加上附近小区都是老破小，总价相对较低，价格虽然可以接受，但是是否看做顶级学区资源，仁者见仁。青山最好的初中钢实又是民办，面对全校招生，而青山至徐东一块最好的小学和初中都在红钢城一带，但是说实话，性价比不是很高。
需要补充的是，实际上，光谷的前两个所谓顶级学区是矮子里面挑高个，需求又太大，然而学校在全市水平来看，确实很一般，但是这在光谷，已经算是顶级学区了。
4. 政策的不确定性
政策的威力到底有多大？
它可以让一个二手楼盘两个月涨8000
南湖的水域天际，四个月前，武汉笋盘市场上，水域天际有1.9万的，有2.0的，有2.1的。我说，同志们要买啊，不买你们会后悔的。
时间再拉到2年前，南湖的水域天际，南湖刚需偏差的楼盘，可以说，一点都不虚当时的宇宙中心，宇宙大道标杆盘，保利时代和新世界。当时的保利时代和新世界成交价格也在2.7万左右，水域天际也是大量的2.7万成交，保利时代时不时冒出来3万的（很多人以为是2020年才涨到3万的），水域天际还有3.2万的成交，3万的成交也有不少案例。
南湖的水域天际居然一点都不虚宇宙中心的宇宙中心，原因在于其学区硬，比光谷一小光谷实验要硬。水域天际是直接划片南湖一小，直升南湖中学，而南湖中学，好家伙，最近几年的升学率和成绩，在武昌区只略低于武珞路中学，仅仅是略低于，而去武珞路中学的路，显然要比去南湖中学的路难走多了：
中间隔着5万一平的老破！一座普通人不可逾越的大山。
什么是好的学区，水域天际小三就是，牛小加牛初的配置，一朝买房，终身无忧。
两年前还如此霸道的学区，怎么四个月前就扑街了呢？是不是因为武汉那啥的影响？那肯定还是影响很大的，毕竟那个时候，是全城普降，是大行情大背景，但是却无法解释，水域天际比其他小区降得多降得厉害。
毕竟是2.7降到2.0，1.9，没有这个降法。南湖其他楼盘降了，也没有降这么多。除了武汉那啥的影响，其实还有其他影响，那就是学区政策。
上面的人说了，教育资源紧缺，就算是划片，也支持不了所有划片社区的小孩上学，所以学区6年一个，你要上学，6年前你就必须买房，你的小孩6年后要上学，现在就要买房，缺一天都不行。
水域天际很多房子马上变成了普通房子，六年时间，家长等不起，很多买学区的，是即买即用，谁知道6年会发生什么，搞不好以后就不上大学了[哈哈][哈哈][哈哈]。那水域天际作为一个拨离了学区资源的楼盘，在南湖，就是一个刚需偏差的楼盘了，价格自然就扑街了。
可能是打击太大，物极必反，上面的人前几个月又说了，改政策，改为还是买了房就能上学。跌入谷底的水域天际马上跟打了鸡血一样，坐了火箭：
两个月之间水域天际价格的变化
马上两个月内全面上涨到2.7，又恢复了2018年的价格，你要看笋盘，可以说是两个月内暴涨8000。
这该死的让人窒息的小孩教育焦虑啊！
5. 划片学区与签约学区
那么如何才能保证学区和政策的稳定性呢？万一我花了500万买了一个帝斯曼，第二年抽风说不对口了，你是不是得在风中凌乱？500万瞬间给你蒸发300万，你信不信？我们小老百姓，转的钱不是天上掉下来的，这样老是搞蒸发，谁受得了啊。
这可能是大家都不知道的关于学区房的小知识。
学区房分为两种，一种叫划片学区房，另外一种叫签约学区房。划片学区房根据当地教育局当年对每个小学的小区划片为准，有可能今年你上好学校，过几年划片变了，就上不了了。签约学区房，真正的硬学区房，就是小区跟某个学校签了合同，长期对口，这个小区的业主孩子永远可以上，或者在学区紧张的情况下优先满足。说一个你们都可能不知道的小区，在光谷，最好的学校实际上是光谷一小和鲁巷实验。光谷一小大家都应该知道，当年武汉小学对口支持发展起来的，在此之前，光谷最好的学校是鲁巷实验，现在依然是光谷最好两所之一，有一个小区就是鲁巷实验的签约学区，双塘小区，你瞧瞧环境多差，小区多差，一样是2万多的价格，最主要还不是因为学区硬！
签约学区的威力
所以，你的小区是划片还是签约，你买的小区号称是学区房，就要弄清楚是划片还是签约。实际上，从这些年的实践来看，划片一般还是比较稳定的，实际上跟签约学区没什么两样，但是，你投资学区房，最好还是签约的好。
有哪些是典型的签约学区呢？真正办过签约仪式的，比如说复地东湖国际，时代新世界都是签约学区，而花山也有签约学区，只是学区实际上一般般，需要经过市场考验的。
6. 结语
分享一个在星球回复粉丝的回答，纯理性角度，如果感性的话，可能我也会冲向学区市场，杀它个来回。
本回复针对没有实现家族财务自由的家庭。
教育的投资回报率，近些年，只要你认真理性，不带有“天生母爱”，如理性分析，都是极差的。大多数的家长，都在亏本。
我之前在微博讲过，但是有一些家长也会讲出自己的疑惑，其实我也知道收不回来本，但是作为家长，看着别人都很积极，你不得不投身到这场战争中来，怕对不起孩子。
我们做一件事情，很多时候都会“忘记初心”，教育的目的，在中国，实际上就是未来让孩子能够赚更多的钱，或者当guan，我们不要提什么那些掩人耳目的目的，如果你不是这个目的去教育孩子，你就是对不起他，是真正的对不起他。
当初我们很多家长是享受了时代红利的，分房，房价低，房价高速上涨，就业竞争压力不大，不出彩慢慢也能到中层，我们的下一代，面临的是“学历贬值”和“HB贬值”的双重压力。
为什么我们很多家长可以理性分析，但是不能理性教育呢？是因为怕愧对孩子，怕没有给孩子一个好的教育。
那什么是好的教育？各人有各人的理解，我来说说我的，可能不一定对。我会把压力放在我这里，提前把他以后面临的问题，先解决。比如说，我在大城市买了一些房子，就算我以后生意做得差，我慢慢还*款贷**，等他长大了，我让他收租，这是坐在家里就有的收入，我是可以接受“传统的教育失败”的，但是在培养他的时候，一定要让他成为一个“正常人”，这个要求足够低，就是不要做妖，不要成为负面典型，不要性格智商等等方面不正常，我对他的要求，就是及格，成绩我会告诉他，这是你现阶段的主要任务，这是一场智商比赛，如果你不能凭借自己的智商获得中上水平，你可能智商并不出众。如此而已，及格以上即可。
现在成绩优秀已经不是人生的绝对通行证了，家长应该勇敢的把责任扛在自己肩上，做一些“即使我的小孩以后成绩不好，只要他正常，就可以过得好”的准备，这是家长应该提供的，另外，培养一个正常人，应该怎么培养，这个应该不算太难吧，应该比如何培养一个成绩优秀的孩子简单吧。
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