3年前，山大章丘校区的新闻和传闻，传遍济南，满城利好，此时章丘楼市一片火热景象，土拍楼面价不断攀升；3年后的今年，山大章丘龙山校区再次传来消息，上了新闻，又有新规划。
3年来，章丘楼市从高潮到低迷，有谁记得那一地鸡毛，有谁记得那些投资失败的惨痛案例。还记得2017年，参考君曾推文给不少购房者提醒，投资章丘楼市需要慎重。
山大校区落地章丘是好事，但是有开发商把一所大学用来炒作楼市，炒作房价，这种透支当地楼市健康发展的做法，无异于拔苗助长。
章丘楼市的现状，值得房地产市场反思。
房住不炒，大学很神圣，你千万不要拿来炒。
参考君龙哥将持续关注，后续那些炒作的开发商我们一一为大家解析，把他们最真实的情况呈现给大家。
NO. 1｜壹
山大章丘龙山校区又有新消息
新方案规划了“一廊、五片区”
2017年的规划与时间表
3月18日上午，《打造“山大系”品牌 服务济南高质量发展工作方案》在山大发布。
首先参考君希望济南乃至章丘能够发展越来越好，看到这次山大章丘龙山校区又有新消息，还是很期待的，希望他们能为济南高质量发展提供有力支撑。
亮点之一是，方案规划了“一廊、五片区”的空间服务布局。
“一廊”即沿经十路、齐鲁科创大走廊，配合济南“东拓、西进”规划建设，助力建成一条长度约60公里的产业联动、空间联结、功能贯穿的科技创新经济带，使其成为济南创新发展的重要承载区和引领山东高质量发展的高端科创平台集聚区。
经十东路的交通大动脉向经济大动脉转变，这一条中国最长的城市道路串联了济南太多重要的片区和产业。
同时，“串珠成链”，条块结合，打造山东大学龙山校区（创新港）片区、山东自贸试验区济南片区、山东大学校本部片区、济南国际医学科学中心片区和济南新旧动能转换先行区片区等五个片区。
方案还提出，要积极构建“10+8”项目服务体系，推进实施“十大重点项目”和“八大辐射计划”，发挥示范、带动和辐射作用，助力区域经济发展。十大重点项目即围绕山东大学龙山校区（创新港）1个核心建设项目，重点布局山东大学科技产业园（国家大学科技园）、山东大学校友经济总部（校友产业园）、山东大学创新创业小镇、山东大学高等技术研究院、山东大学齐鲁医院龙山院区和口腔医院龙山院区等5大支撑项目，联动推进山东省工业技术研究院、山东大学国际医学中心、山东大学中华美德教育学院、“溯源山大”——泺源书院国际创意产业园等4大创新项目。
NO. 2｜贰
低迷的章丘楼市早已被透支
经不起折腾，切勿再次炒作
在济南楼市陷入价格战的这一两年，章丘楼市非但没有享受到之前济南楼市高潮阶段的溢出效应，反而变身为济南楼市的吸金黑洞。
特别是章丘绣源河畔，这个有利于章丘主城和济南主城之外的这片区域，类似于济南城内的旅游地产聚集地，大盘扎堆，但行情那叫一个差。
简单的描述一下绣源河市场的现状：一个字就是惨，两个字就是很惨，三个字就是非常惨。它真的是一个吸金黑洞，多少房地产资金在这里深陷其中。
曾经的辉煌和今天的低迷，在章丘楼市形成了鲜明的对比。
之前曾有媒体报道，2016年，章丘市区新楼开盘价格一般在5500-6000元/㎡，在一系列利好叠加之下，章丘主城区楼盘价格跃升至9000＋，而一些领涨的楼盘在数次刺激下，也一举站上了11000＋。今天章丘楼市均价又有多少？
在土地市场方面，2017年，对，就是山大章丘校区传闻沸沸扬扬的那一年，章丘土拍步入巅峰，土拍动辄100%以上的溢价率，一时风头无量。楼面价超过5000的很多，六千多的，七千多的，上万的楼面价都有，具体楼盘就不一一列举了。
如今章丘土拍基本上都是底价成交，楼面价超过3000的都很少，多数在一两千左右，与往日形成了鲜明对比。
低价地和高价地陆续齐聚章丘楼市，没有济南的溢出购买力，很多项目这些年过的真的很难。
小楼盘们不必多说，楼面价高的项目几乎处于休克状态，对于部分大盘来说，比如华侨城，宝能城，虽然拿地楼面价比较低，但由于投入太大，目前现状同样十分艰难。
比如，2018年1月份，华侨城摘得项目首期942亩土地，住宅楼面地价为2045-2813元/平米；2019年1月份摘得项目二期用地，住宅楼面地价分别为2046元/平米、2813元/平米。
2019年1月份，宝能城摘地面积325.3亩，包含178.4亩住宅用地，住宅最高楼面价1731元/平米。
很多人无法真切感受章丘库存之大，楼市竞争之激烈，今年参考君就以山大章丘龙山校区周边的绣源河畔为例，通过介绍两个大盘，华侨城和宝能城，我们一起管中窥豹透过绣源河的两个大盘，看看章丘楼市为何是一个吸金黑洞。
NO. 3｜叁
绣源河畔楼盘多，“吸金黑洞”不为过！
华侨城和宝能城，这两个大盘加起来就是接近1300亩土地，而住宅都是占据大部分，绣源河、圣井一片仅仅是这两个大盘就有天量住宅供应，更何况还有其他开发商的项目。
1300亩，这么说，你可能感受不到千亩大盘是个什么概念，我想还是用数字说话比较直观。1300亩，去掉300亩，取个整数1000亩。绣源河其他楼盘篇幅有限先不算了。
1亩约667㎡，乘以1000，就是667000㎡，假如按照济南目前住宅的2.8容积率来换算，1867600㎡！不到200万㎡。
按照套均面积90㎡计算，就是差不多2万套房子，如果说二胎时代来临，按照一家四口来计算的话，就是可以满足8万人来居住。不过从实际情况来看绣源河并不是纯住宅的项目，有商业和旅游产业，但前面已经剔除300亩，因此要说未来绣源河能装下10万人。
这么多住宅库存，需要这么多人来住，分明是再造一座城！
然而问题来了！这个地方仅凭文旅地产是无法支撑起来的，发展更攀不上，真正的发展 需要产业和人口的导入！这需要时间！产业这个东西，是市场自然而然发展的结果！
所以，这次山大章丘校区重点在于对产业的带动，比如山东大学科技产业园（国家大学科技园）、山东大学校友经济总部（校友产业园）、山东大学创新创业小镇、山东大学高等技术研究院、山东大学齐鲁医院龙山院区和口腔医院龙山院区等5大支撑项目，联动推进山东省工业技术研究院、山东大学国际医学中心、山东大学中华美德教育学院、“溯源山大”——泺源书院国际创意产业园等4大创新项目。
一口吃不成胖子，片区、产业发展更不是一蹴而就，慢慢来吧！
参考君给购房者和投资者提个建议，章丘自住可以考虑，但是投资，特别是因为某些早已透支的利好去投资买房，要谨慎！
对于章丘那些透支利好，炒作概念，透支章丘楼市的楼盘和开发商，参考君将时刻关注，一一为大家解析。章丘楼市需要的是修养生息，不需要炒作。
由于篇幅所限，本文不就济南所有片区展开分析，也不就具体楼盘如何选择展开分析，感兴趣的人士，可加参考君，深入探讨。买房找优惠可以加我，爆料也可以加我，帮忙参考也可以加我。我尽量回复。
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