今天一大早被恒大“0元购”刷屏；顿感套路无穷，地产商为了回笼现金，无所不用其极。
网上流传恒大发文如下：
而后，恒大官方开始辟谣：“恒大全国1300个楼盘中有极少数楼盘为了实现商业的整体开业，对剩余商铺进行了10年返租的清尾处理。目前该清尾活动已结束。”
其实无论针对的是不是极少数楼盘，或该活动是否已结束，都反映了一个不争的事实：恒大急于回收现金，以应对目前房地产企业融资紧张、未来购房人按揭限制等不利局面。
让我们对于恒大上述活动逐一分析如下：
1、10年内返还购房全款，每年10%的回报率，类似于开发商驾轻就熟的“返租”活动；但一般这类活动都是开发商的套路，且*局骗**居多：1）将回报率反算至销售价格，本来销售价格6000元/平方的，有了回报率后可以卖1万/平方；2）与购房人签订“返租”协议的，基本上不是开发商本身，而是在市场监督管理系统中跟开发商毫不关联的卫星公司（开发商美其名曰“我们的运营管理公司”），迷惑性非常强；3）如能整体运营，开发商就能从投资收益中获取差价，这是最理想的情况；如仅仅是为了套现，则卫星公司不会返还任何收益给购房人，购房人只能起诉卫星公司，但这个公司就是个壳，不会牵扯到开发商本身。基于此，如果上述10%的年化回报率是跟恒大目前各地的开发主体公司签订，后面还有讨论的必要性；如果跟卫星公司签订，基本上可以认定是个坑。
2、即使跟恒大各地的开发主体公司签订10%的返还协议，恒大的开发主体公司（非恒大集团本身）能否再活10年或再负责10年，这是个疑问。当货量已经全部清仓，该*证办**的办完证，开发商有无数的理由延迟付款或拖欠，购房人起诉胜诉了又怎么样？确无可以执行的标的物，连查封的标的物都没有，最坏的情况，又是一地鸡毛。这个对开发商来说没问题，如有必要，慢慢收拾残局即可；如无必要，呵呵。商业信誉重要，还是开发商自己活着重要，这是一秒钟就能给出答案的命题。恒大集团本身不会跟购房人签订类似的返租协议，因为恒大集团太大了，购房人太小，完全不对等，也犯不上。
3、如果商业地产好卖，可以立即销售套现，开发商有必要跟你玩这种游戏吗？因此，这些活动中的商铺，基本可以认定是地段偏僻、极难销售的资产，让你踩盘后根本没有拿下的渴望。想象一个场景，某地新开发了一个楼盘，地段偏僻，配套基本没有，住宅的销售都很一般，人流量稀稀拉拉，这种商铺，稍有点智商的人，看完后就会走。但听说有了10%的年化回报率，是不是感觉就不一样了，是不是就想放手一搏，貌似获得老天眷顾了？
4、由于银监对于资金流向房地产的严防死守，造成房开企业融资越来越困难。如果银行给的押率能够覆盖开发成本，且地产商也预期商业地产在未来的3~5年有升值的空间，谁会跟你玩“0元购”的游戏？现在能反映出来的情况无非是：1）大部分商业地产本身的变现就很困难，而且预期绝对不是升值；2）别再跟银行扯能给的押率是多少了，银行根本不会跟你谈，银行的融资渠道基本封死。今天跟一个朋友聊，他们想通过若干壳公司帮另一个地产商RC融资，银行一听抵押物的所有权人是地产商，拜拜，这是红线，不能踩。变更抵押物的所有权人，做的隐蔽些呢？需要20%左右的税费支出，地产商不干了。
5、“10年后退返购房本金，商铺0元购”，对于开发商来说，就是你的钱借给我用10年，我付给你的利息是一套商铺。这不是一个变相的融资吗？又能去化库存（给出的利息是商铺，不是现金）！天哪，还能找到比这个更理想的方案吗？（不由得笑出了声）打个比方，若商铺迟迟无法销售变现，地产商要承担多大的融资成本压力呀。前期融资的钱总是要还的，一旦还不上是不是要被起诉被黑了？如果通过0元购活动，一方面不用降价了，可以抬高价格往外卖（其实是地产商从购房人那里借钱的数额更多了），另一方面可以迅速回笼资金，让企业可以安心过冬。商铺的开发成本（借购房人资金的利息）约等于楼面单价+建安成本，开发商自己算得门清，我们就不用操心替人家算了，但人家既然出了“0元购”的方案，无非是利益上的考量，人家选择了对自己更有利的方案罢了。
6、所以恒大“0元购”，是开发商在特定经济环境下的回笼现金手段。这里没有慈善，满满都是开发商内部的融资及去库存考量。对于还有机会入局的购房人，也是一次投资胆识、投资策略及回报分析的过程。