引言：
我们生活的城市都已经“这样了”，此时此刻，你的幸福指数是不是在逐步降级呢？为了提升人们对美好生活的向往，《城市居住区规划设计标准》（以下简称“新规”）应运而生。
但是，
你以为的当真是你以为的吗？
NO！
梦想很丰满，现实却很骨感
刚刚收到营销小姐姐的产品建议，
改来改去，还是做不满容？
刚刚收到投拓小哥哥的规划条件，
又在催总图和指标了？
刚刚收到新规出台消息的技术小妹，
头又大了？
如此重压之下，地产设计师如何解套，
彻底摆脱996，告别007？
那么恭喜你，来对啦！
天津公司技术部针对以上多重“*躏蹂**”，靠着强大的求生欲并秉承着“杉菜”精神，总结“新规“对总图设计带来的影响，深度调研天津土拓市场，采用推演模拟方法总结“新规”影响下的规划设计，实现“短、平、快”的拿地收益测算方案。
01.
“新规”的影响
“新规”的核心变化是用地分级的变化，由三级（居住组团、居住小区、居住区）变为四级（居住街坊、5分钟生活圈、10分钟生活圈、15分钟生活圈）。
用地分级方式的改变
用地分级分解表示
现天津出让土地多为居住街坊，对总图规划设计提出更高的要求，对设计水平提出更大挑战。
那么问题来了，这锅该不该让“新规”来背呢？
“新规”增加4.0.2强条居住街坊用地与建筑控制指标，进一步细化控制指标，从“平均层数、容积率、建筑密度、绿地率、最大建筑高度、人均住宅用地面积最大值”等方面控制着居住用地的规划形式。
“新规”4.0.2节 居住街坊用地及建筑控制指标
根据气候分区来看，天津从属于第Ⅱ气候区。有以下制约因素：
①容积率决定面积，是规划条件中的重要数据，也是影响住宅总图设计的基础条件；
②平均层数，在拿地方案前期无法限制，一般为总图方案确定后推算的数据，验证是否满足；
③建筑密度上限值，规划条件中此项指标经常会与规范要求不同，而审批部门的从严审核会造成在强排方案的过程中出现容积率难以做满的情况；
④新增人均住宅用地面积上限值的规定，对户数有了明确的限制，导致大面积段户型的落地空间越来越小。
综上所述，这几项指标看似与规划条件中的控制指标相同，实则一个地块的户型配比及规划设计空间有所受限，留给设计师发挥的空间越来越小。
“新规”平均层数计算公式
户均面积计算公式
目前天津出让地块仅以1.0-2.6左右容积率为主，其中主要聚焦于2.0以下容积率，故此仅对第Ⅱ气候区多层Ⅰ类、多层Ⅱ类及高层Ⅰ类三种类别进行分析。“新规”对于控制高度要求做出明确规定，最大控制高度要≤80m。
表1建筑控制高度与建筑密度下主要产品层数总结
俗话说的好：上有政策，下有对策！
下面请拿出你们的小本本并跟随着我们的步伐来看一下天津公司到底是怎么做的吧!
Let’s go!
02.
模拟测算分析
[1]地块规模选取
“新规”强调居住区应采取“小街区、密路网”的交通组织方式，城市道路间距不应超过300m，宜为150-250m，并应与街坊布局相结合。对于不同区位的城市地块，规定其面积的上限，如城市中心区地区独立地块不大于4公顷，约200×200m，城市外围地区不大于6公顷，约240×240m。
本次模拟测算方案选取地块规模为4公顷，200×200m。
[2]产品选取
根据对城市能级地图的分析并结合现有开发项目情况，天津公司中位数户型分布区间为85-115㎡，故选取此面积区间户型产品使总图方案设计更具普遍适用性。
[3]容积率选取
通过总结天津2016年-2019年的招拍挂土地市场，整理各区域规划条件中容积率数值出现频率，选取了1.5和2.0做为设计依据。
环城及远郊区域
市内六区
近3年天津土拓市场容积率归纳
[4]其他
配套：按照2.6容积率计算，最高预留1900㎡的配套面积。
日照：日照测算均考虑到相邻地块镜像关系，总图布局均计算与相邻地块日照，南侧考虑无遮挡影响。
限价：
表3天津限价条件下住宅模拟售价
建筑层数
5-7层
8-15层
≥15层
模拟售价
2.5万/㎡
2.35万/㎡
2.2万/㎡
价差
约1500元
本次模拟测算方案以满足容积率及货值最大化为设计原则进行规划。
03.
模拟测算结果
我们针对天津土地市场常出现的容积率1.2-2.6范围进行逐一分析，并选取两个典型容积率1.5和2.0详细探讨。
容积率1.2-2.6测算方案
[1] 1.5容积率方案对比
按照“新规”计算，1.5容积率下的户均面积为126㎡，多层Ⅰ类(4-6F)限高要求≤27m，最高层数为9F，根据模拟售价分级，四种方案均以全7F及以下产品为主进行设计，因此模拟总货值相同，约为14.55亿。
方案一 全洋房，配套“底商”
方案一：配套“底商”布置，此方案平均层数和建筑密度最为宽松，但对住宅品质会有一定影响。
方案二 全洋房，配套独立
方案二：配套与住宅贴建，平均层数与建筑密度均接近限值。
方案三 全洋房，配套独立
127大户型127替换为四开间宽厅户型
方案三：将最大的127户型替换为宽厅户型，但不节地故而导致127户型配比下降。
方案四 丰富产品线，加入143四开间户型
方案四：方案二基础上增加143四面宽产品，丰富产品线，但平均户型面积有所增加,稍有不慎就超过强条要求。
容积率1.5 总图指标汇总
你以为大面宽就牛了嘛
“新规下”，小面宽大进深的户型成为了“香饽饽”，小而精的洋房开始流行起来！
[2] 2.0容积率方案对比
按照“新规”计算，2.0容积率下的户均面积为95.2㎡，高层Ⅰ类(10-18F)限高要求≤54m，最高层数为18F，与旧规30F的高层相比“拉高“提容的作用锐减，洋房比例逐渐减少。
根据最新规划审批对建筑空间形态的要求，相邻住宅高差≤20m；即18F与11F、15F与11F可以相邻，15F与7F能否相邻有风险，不考虑；高低配产品要求更加严格，对产品组合后货值影响较大。
方案一 全15层产品 配套“底商”
方案一：全15层T4高层,模拟货值约为17.84亿，但人均住宅用地面积超限值,若满足限值要求户型平均面积需降至95.2㎡,导致T4标准层面积过小，不节地。
方案二 全15层高层T4+T6
方案二：全15F高层，模拟货值约为17.84亿，此方案为控制人均住宅用地面积，加入高层T6南向16开间带连廊户型户型产品。
方案三 T4高层+洋房
方案三：洋房最大化，T4高层层数局部增加至18层，模拟总货值约为17.82亿，但人均住宅用地面积超标。
方案四 配套独立，T6高层+洋房
方案四：洋房最大化，为满足人均住宅用地面积指标，高层T4户型替换为T6连廊户型，模拟总货值约为17.15亿。
2.0容积率总图指标汇总
你以为做大户型就易满容了嘛
人口猛增长的现实情况下，
户均面积不能再任性了！
04.
总结
那么，“新规”出台，小伙伴们知道如何做拿地方案了嘛！让我们再一起总结一下！
快跟上，别掉队！
[1]作为房地产设计师，我们应身怀可以打造美好生活的梦想，友好“善待”这片土地；
[2]高度反差非常大的极致型“拉高拍低”形态将一去不复返了；
[3]中位数倡导的85-120㎡的常规面积区间依然适用，大面宽小进深的户型慎用；
[4]产品户型配比建议应慎用，传统思维模式下的容积率越低，户型面积越大的定位反而不成立，面积偏大户型若比重过高，易造成人均用地指标不满足；
[5]住宅容积率在2.9以内，不会再出现80m上的住宅，减少了以往住区大片百米或者百米以上高层住宅带来的压迫感。
[6]若平均层数无法达到强条要求，可以通过适当加大基底面积来解决。