6月25日，诸葛数据研究中心重磅推出《2023上半年房地产市场总结与展望》，对上半年的房地产市场进行总结和展望，报告分为宏观环境篇、土地市场篇、城市市场篇、房企篇。以下为宏观环境篇，后续会逐一为大家献上，敬请期待！
宏观环境：春寒料峭，乍暖还寒
一、政策面：“松”字贯穿但力度有限，城市政策局部松动
全国层面政策整体延续宽松基调，短期稳市场、长期促转型成为要点。 2023上半年，房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势， 托而不举的政策导向明显，主要目的致力于救企、救市，促房地产行业回稳，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。 从今年上半年中央对房地产表态来看，一季度发声频率高于二季度，政策供需两端双向发力，需求端来看，中央多次提及因城施策促进刚性和改善性住房需求释放，并且自然资源部出台全面推行不动产“带押过户”政策，不仅是不动产登记的重大改革，也是促需求的重要举措；供给端来看，做好房地产金融领域风险防范，优化资产负债表等成为主要任务，同时保交楼工作继续推进，保民生仍然是重中之重。值得注意的是，住建部、市场监管总局发布规范房地产经纪管理的十方面举措，被业内认为是房地产行业规范化管理的重要一步，这是上半年政策中较为新颖的一点，引发了行业对于中介费率制定的讨论，其中福州先行试水，提出买、卖双方等比等额分担佣金，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%，次日凌晨立即撤回，对于后续中介费率的制定更加扑朔迷离，但不可否认的是行业规范化、公平化管理的号角已经吹响，政策的落地只是时间问题。
短期来看 ，预计下半年政策仍然延续宽松基调，促进合理住房需求释放以及化解房地产金融风险成为主要任务； 长期来看 ，房地产市场平稳健康发展治本之策在于促转型，即推动建立房地产业发展新模式。高负债、高杠杆、高周转的旧模式已经被彻底摒弃，新的发展模式亟待探索建立。
城市层面，从“因城施策”到“一区一策”，公积金政策成最惯用手段。 上半年，城市政策调整以因城施策为导向，精准调控意向更加凸显。 截止至2023年6月25日，据诸葛数据研究中心不完全统计，松绑政策超260次，覆盖城市超130个。 一季度出台次数逐月增多，进入二季度，松绑频次放缓。松绑内容仍主要从需求端出发，出台频率最高的为公积金*款贷**政策，占比高达47%，其次为购房补贴类政策，占比为16%，出台降低首付比例以及公积金作首付款的占比10%，带押过户、放松限购等政策的出台频次紧随其后。整体来看，上半年最为普遍的松绑手段集中于公积金政策，其中包括提高可贷额度、支持提取公积金作首付款、延长房贷年限、公积金*款贷**“一人购房全家帮”及支持“商转公”等类型，近年来公积金政策作为房地产调控的重要手段被广泛应用，从最初的提高公积金*款贷**额度、公积金首付比例下调等，到直接允许提取公积金作为首付款，这是松绑政策的一个进阶过程，对购房者的支持力度更大。预计后续将会有更多针对公积金方面的调整政策出台，充分发挥公积金政策对住房市场的作用。
从出台的城市来看， 新一线和二三线城市占据绝对份额，成为本轮松绑的主力军， 上半年来看，出台松绑政策的城市中热点二线城市以及新一线城市明显增多，如天津认房不认贷、杭州多轮局部放松限购、苏州放松公积金*款贷**政策、南京局部松绑限购、合肥放松限购及支持公积金付首付等，整体来看，松绑的主力阵营由去年的三四线城市逐步拓展延伸至新一线和热点二线城市。
除此之外，本轮地方调控出现了新的特征， “一区一策”逐步作为新的调控方式被探索实施。 目前来看，“一区一策”的城市主要集中于一线城市和新一线城市，4月10日，北京市住建委提出多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”方式由房山区试点，正式开始“一区一策”的尝试。杭州也是试点“一区一策”的典型城市，今年以来多区域街镇逐个放宽限购，从建德市、淳安县、富阳区、临安区，再到萧山区、余杭区等，逐步从外围向主城放松。南京则是针对产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）放宽限购条件。从实际效果来看，由于覆盖区域的局限性，释放的需求有限，后续政策成效仍待进一步观察。
整体来看，今年上半年政策松绑虽然维持在较高频率，但主要是在此前的基础上进行的微调，政策松绑力度一般。且中央政策基调维持在宽松层面，但上半年未有实质性的政策支持。当前，重点城市二套房首付比例以及*款贷**利率仍然处于高位，如北京、上海、深圳一线城市购买二套房首付比为7成，二套房*款贷**利率为同期首套住房个人*款贷**利率的1.1倍。当前在购房政策限制上还较为严格，后续重点城市政策仍有放松空间。
二、行业面：投资信心仍偏弱，销售端复苏趋势不稳固、由强走弱
房企开发投资意愿仍显不足，新开工意愿持续走弱。 随着2022年以来政策多轮发力，“三箭齐发”改善房企资金链，中央多次强调有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，释放积极信号，2月全国房地产开发投资同比降幅收窄，随后3到5月降幅持续扩大，根据国家统计局数据显示， 2023年1-5月全国房地产开发投资额为45701亿元，同比下降7.2%，累计降幅较1-4月扩大1.0个百分点。 投资在年初低位改善后再度出现下行趋势，房企投资信心仍然处于低位徘徊。当前新开工持续偏弱，销售修复的放缓使得新开工意愿偏低，2023年5月累计同比为-22.6%，对房地产投资的支撑或持续走弱。同时在保交楼持续推进下竣工表现亮眼，复苏势头强劲，2023年5月累计同比达19.6%，数据验证保交楼取得了一定的成效。预计2023年全年开发投资仍然维持负增长，降幅收窄，同比在-1.5%左右。
销售端一季度强势复苏后市场迈入弱复苏周期。 根据国家统计局数据显示， 2023年1—5月份，商品房销售面积46440万平方米，累计同比下降0.9%，跌幅扩大0.5个百分点。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，涨幅收窄0.4个百分点。 从单月数据来看，由于4月的低基期数据，5月单月销售数据呈现上升局面，销售面积环比上升14.49%，销售额环比上升9.04%。但累计销售指标呈现下滑趋势，市场持续复苏仍有压力。一方面随着一季度需求的集中释放，市场后劲不足，另一方面，近期政策端提振力度有限，中央缺乏有力的政策加持，地方松绑也主要以公积金*款贷**政策为主，刺激力度偏弱，楼市亟待强有力的利好政策出台来拯救提振市场信心。基于当前的市场行情以及去年的低基数来看， 预计2023年全年销售情况有望略好于去年，商品房销售面积同比上涨2%，销售金额同比上涨5%。
70城房价同比指数低位修复，环比指数先升后落。 销售端开始转入弱修复周期，价格修复动能也开始减弱。根据国家统计局数据显示，同比方面，70城新房、二手房销售价格同比指数持续上行，但是仍为负增长。环比来看，新房价格环比在今年2月环比转正，随后连续4个维持正增长态势，但是自4月开始涨幅开始收窄。二手房下行态势更加明显，5月开始转降，一季度积压需求释放殆尽后，市场观望情绪加重，房价上涨动力不足。70城房价指数很大程度上能预测房价走势和市场周期，是房地产市场的晴雨表，也是政策制定的重要参考，当前来看，70城房价环比指数走弱，同比虽然修复但是仍维持负增长，市场信心显露不足，甚至很多城市面临下行压力，后续亟需政策利好的加持来巩固市场预期。
三、资金面：货币供应相对充足与需求不振并存，资金流动性略显不足
融资端仅利好部分优质房企，行业资金压力犹存。 根据国家统计局数据显示， 2023年1-5月，房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%，降幅较1-4月扩大0.2个百分点。 至此，房地产行业到位资金累计同比连续3月收窄后再次小幅扩大。从各渠道资金来源来看，1-5月定金及预收款、个人按揭*款贷**同比维持正增长并且涨幅扩大，可以看出销售端在1-5月的正向表现。
整体来看，房企到位资金上半年基本呈现稳定修复态势，降幅连续多月收窄但仍未转正，必须正视的是当前行业资金压力犹存，市场风险仍在出清中。在当前行业环境下，销售端增长动能减弱，房企间分化加剧，融资政策向优质房企倾斜，优质头部企业资产结构进一步优化，同时多数高负债房企面临的流动性问题仍难以化解。后续政策端仍需在救企上继续发力。
社融数据放缓，企业债融回落成主因。 社会融资数据来看，5月社融存量规模增速为9.5%，较上月收窄0.5个百分点，同比增速达到历史低位水平。增量来看，5月环比多增3429亿元，但同比少增1.28万亿元。整体来看，社融数据恢复不及预期，尤其是企业部门预期较弱、信心不稳，企业新增融资额已经呈现负增长。
对未来前景和收入预期不佳，居民购房意愿减弱。 根据中国人民银行公布的城镇储户问卷调查报告， 2023年二季度未来三个月居民选择购房的比例降至16.9%，较上个季度回落0.6个百分点，达到自2018年以来除了2022年四季度的次低谷。 居民购房意愿下降，究其原因，与对未来收入预期偏弱以及对房地产行业信心不足有很大的相关性。根据国家统计局数据，2023年3月以来城镇居民失业率保持稳中有降的态势，而16-24岁的青年群体失业率却连续5月上升，到5月失业率达到20.8%，较上月再扩大0.4个百分点，作为主力购房群体的青年人失业率居高不下，购房需求不足也在意料之中。
剪刀差小幅收窄、整体高位徘徊，货币供给端稳健输出。 虽然社融数据恢复不甚理想，但货币供给端却仍旧保持相对充足。社融与M2是反映同一事物的一体两面，社融是从需求端反映社会货币的需求状况，M2是从供给端反映社会货币的供给情况。根据中国人民银行数据显示， 5月末M2同比增长11.6%，较上月回落0.8个百分点，M1同比增长4.7%，较上月回落0.6个百分点。 通常来看，M1与房地产市场景气度呈现很强的相关性，5月M1增速的收窄与地产销售端的走弱脱不开关系。5月份M1与M2增速剪刀差较上月收窄0.2个百分点，呈现小幅修复迹象，反映出实体经济和市场主体经营活动活跃度有所提升，但是不可否认的是，当前M1-M2剪刀差仍处于历史高位水平，推动扩大内需，提高资金流动性、促进房地产实现软着陆迫在眉睫。当前来看，市场信心略显低沉，对于很多房地产企业来说，在达成融资后不再选择大举投资，而是持币观望或者用于偿债，这也是M2一直保持稳步增长，而房地产行业投资相关指标尤其是新开工不断回落的重要原因。
房贷利率维持低位，LPR年内首次下调引导购房成本进一步降低，全国超40城下调首套房贷利率。 LPR在连续10月维持不变后今年6月下调10个基点，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，这也是今年首次下调LPR报价，对市场释放了宽松的信号，同时也直接带动城市房贷利率的下调，有效降低购房成本，提升购房者入市积极性。根据央行建立的首套住房*款贷**利率政策动态调整机制，符合条件的城市首套房利率可在基准利率上适时调整，根据诸葛数据研究中心不完全统计， 截止至当前，有超40城首套房*款贷**利率降至4%以下，包括天津、郑州、无锡、厦门、福州等重点二线城市在内。
从资金面来看，当前货币供应稳健且保持新增，行业资金压力边际缓解，加之LPR下调释放利好信号，购房成本降低，但是当前不管是企业还是购房者信心仍偏弱，新增货币更多的停留于银行体系中，并未被市场主体应用于消费或者投资，这也就导致资金流动性降低，市场活力减弱，因此提升市场主体的信心和预期才是当下的重中之重。
四、宏观环境预测：基本面有望改善，政策需更倾向于改善性需求释放
今年上半年，政策端，中央层面供需两端发力稳楼市，地方政策频频跟进，但是整体来看强度一般，较去年相比，中央端缺乏实质性的利好政策出台巩固市场，地方松绑政策也是以公积金优化、局部限购放松、下调首套房贷利率等为主，整体政策限制仍较为严格。市场亟需宏观层面强有力的政策出台来提振信心，拉动投资和消费的积极性，地方层面政策松绑仍有空间，一线及新一线热点城市局部松绑逐步推进，二线城市限购限售等限制性政策继续放松，三四线城市有望全面放开。同时，在政策方向上，降低二套房首付及*款贷**利率助力促进改善性需求释放仍是重要发力点。
行业面来看，上半年投资信心偏弱，销售端短暂复苏后再度陷入下滑局面，若是没有利好政策的加持，下半年销售端或将有下探的风险，价格也面临下行压力。
资金面整体处于供给相对充裕但是需求不振的状况，企业投资信心不足、购房者置业情绪观望，宽信用传导受阻。承压的基本面和不甚理想的社融数据可能触发货币政策进一步宽松，预计下半年降息、降准仍有空间。