前几天分享的东西，和一位网友互动，他提出买房的坑，让我不能一笔带过。今天我就专门写一个。以我的这些个年的经验简单聊一聊。
先聊一聊商住，对于商住公寓，我一直以来的态度就是，纯自住买可以，单纯投资前景不看好。如果非要买，那么一定要选高质量高热点的小区，燕郊只推荐悦榕湾和首尔mobo的公寓，除了这两个小区，其他公寓二手交易量寥寥无几。还有一点就是，买二手公寓一定不要只单纯看价格，还要看原购房价。非住宅的房产税费计算方式是按照差额征收，同样两套一样的房子，一个95万一个100万，但最后有可能是买100万那套才省钱。一定找懂的经纪人给算好加税费的价格。
聊聊住宅方面吧，燕郊地方不大，小区不少，而且大部分是高密度高层，一个小区在售的量，能赶上北京一个小商圈的在售量。第一先说说关于住宅性质的公寓，最近税务局刚通知，美林君渡16号楼，维多利亚A座，文化大厦，东贸写字楼这些之前按照住宅交税的，之后都按照非住宅来缴税。同性质的中美公寓，华堂高尔夫公寓，达观公寓等暂时还是按照住宅交税。但这类的房子买时需要谨慎了。
第二说说地段，这个没有哪是绝对的坑。每个区域的发展都有很多短期不可预测的东西，七八年前很多人觉得四季花都是坑，又偏配套也不齐是个坑，但现在马上要通地铁了。所以地段的选择，钱够你可以买成熟商圈可以预期的配套。偏的地方或者说乱差的区域是留给钱不够的刚需，或者赌未来发展的投资客。
第三说说一些个厌恶设施，燕顺路北的卧龙陵园，星河185最北面一排紧挨着，弘阳广场正对面。有介意的就避开这里几排楼。还有很多客户喜欢的九里香堤，最南一排紧挨着印刷厂和因派克汽车部件厂房，多少会有一点排气扇的噪音，要考虑能不能接受。还有维多利亚，香格里拉，凤凰国际，风尚国际，雷捷一期最南排，冶金附近一些小区铁路沿线的楼会受铁道噪音影响。福成五期，青年社区二期，鑫岭家园等距离燕郊电厂比较近，电厂排放看着挺吓人，但据说已经实现0排放，看到的烟都是冷凝塔水蒸气。
第四说一说学区房。燕郊公认的六小八中。我之前有个客户看了招生简章，头几个小区枣林新村，樊村等，一搜房价，比简章里其他小区价格都低，就奔着枣林樊村去看房了。但要注意，带村的很多都是必须原始村街子女方可上六小八中，不是单单买了那的房子就可以。再一个，燕郊小学个人感觉相差没有那么大，与其在燕郊费心学区，不如给孩子一个好的家庭学习环境，这个是个人意见仅做参考。
第五筒子楼，就是建的像公寓一样的住宅楼，很多小区都有这样的楼，比如天洋城的公寓楼1-4号，星河皓月R4，五期24-26，44号，三季1号楼等等（不知道楼号有没有记错）这样的房子优点是价格比同小区便宜很多，缺点是买了以后，卖的时候会有很多人首先pass掉，少很大一部分客户群体，没有正常房子好卖（降价总有人买）。
第六回迁楼，很多小区开发商*地征**时给当地村民建的楼，有的在小区内，大部分会单独一个院。如五期西院，燕京航城3号楼，天洋城5，理想新城H栋，三季49，52-3，56号楼等等。关于这个，想说的就参考上一条筒子楼。
第七点说一下地铁房，尤其是新房宣传里，好几公里都宣传地铁房，百度地图，高德地图现在都有站点的位置，可以实际在地图里测一下到底有多远。燕郊镇站近的有维多利亚风尚国际凤凰国际@北京，神威大街站两公里内的有燕京航城，星月云河，天洋城，富地广场，紫竹院B区，理想新城一期二期。潮白大街站近的四季花都。以上小区可以作为近地铁二手社区参考。我个人最看好神威大街站板块。
第八说一下人流量杂乱的小区，毕竟目前还是疫情期间，一个是东贸服装城，很多商户是大红门搬迁过来的，因为这个服装城，大量商户和顾客人群进出小区内，业主没少和小区物业维权。
第九说一说关于凶宅和漏水的房子，凶宅都知道是什么意思，基本上遇到凶宅的概率也非常的小，如果很幸运买到的就是凶宅，只要起诉，中介，房东一个也跑不了，这已经涉及到合同欺诈了。避免的方法是遇到明显低于市价很多的房子，一网上查，走访邻居打听。或者就是找对凶宅有承诺的平台如贝壳。漏水这个比较常见，不一定发生在顶层，大部分是楼上泡水到楼下，或者自家厨房卫生间墙返潮渗水。这个需要看当时自己多留心，还是比较容易发现的。
第十说一说关于楼层，高层里的一层顶层优缺点都很明显，优点是价格低，缺点是不好出手，一层采光差顶层热。没什么好说的，要看自己能不能接受。着重想说的是燕郊小区的楼间距，大部分都低于国家标准（前楼楼高的1.2倍）有人多人认为十几层了，采光应该没问题，但房子真得在晴天好好看看采光。有的小区部分楼栋可能十七八层了，都有点遮挡。再就是没电梯的板楼顶层次顶，价格是同小区最低的，没有电梯，为什么单独说一下，因为三河住建局前几天刚发文，要对这些小区进行电梯安装，具体能不能装电梯也是需要全体签字同意达到一个比例，所以这个楼层什么价买了，合适不合适是可以斟酌一下的。
第十一点最后说一下关于买房的隐性成本，大多数客户看房从网上看到的是房子的报价，还有很多信息看不到，比如房子如果没满二，税费成本最少也是7.3%的税，最多到8.3%。还有房子尾款多的，如果业主自己还不了，也不愿意承担垫资费用，那这垫资费是一笔不亚于未满二的税费成本。
以上这些就是我总结的一些物的方面，有不足欢迎评论补充，有反对的也可以聊一聊。其实这些东西，只要是一个稍微负责任的经纪人，都会帮您提前想到，比如我。不喜欢套路，只想真诚，简单作业。