—— 原文著于2020.11月
一、 房地产行业作为政策整体支持快速发展的利好在2019年6月迎来终结
根据历史经验，我国房地产业发展受政策关系影响很大，一定程度上，我国楼市就是政策市。投资房地产行业必须重视宏观政策分析。
2003年经过1998-2002年5年房改政策成功实验后国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），明确提出房地产行业为“国民经济的支柱产业”。并说明发展房地产业主要目的：1、通过发展房地产同时带动相关产业发展拉动经济增长和提高人民生活水平2、改变过去落后的福利分房制度，改善老百姓住房条件。
于是房地产开启了接下来16年的政策利好高增长时期。
而这一政策利好在2019年6月份迎来了终结。
2019年上半年社科院给中央出具了《中国城市竞争力第17次报告》——住房与经济发展息息相关报告。
主旨提到的是房地产对经济增长存在U型关系，拐点为房价收入比9:1左右，超过这个点房价进一步增长对经济发展弊大于利，得不偿失！而在2018这个拐点已经出现，因此，国家有必要全面考察房地产在经济增长中所扮演的角色。
以下为内容节选：
2018年中国房价收入比为9.3，刚超过拐点9。从不同城市来看，北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等大部分二线城市房价收入比都已经超过9这一临界点。 上述城市房地产对经济增长的负向效应已经超过正向效应。对于房价收入比过高的城市，在保持房地产市场平稳健康发展的同时，应切实提高居民可支配收入，让收入跑赢房价，将房价收入比保持在合理区间内。
二、 在国家支持政策彻底改变情况下未来5年房地产基本面分析
上述报告后到目前为止国家采取的政策措施：
措施一：严控购房加杠杆及各种刺激购房行为：今年2月28日社科院财经战略研究院专门发布了2020年2月《中国住房大数据分析报告（抗议专题）》。报告专门提出，应严控购房加杠杠及其他各类刺激购房行为。于是，我们看到了即使在疫情影响经济情况下各地如济南，陕西宝鸡，河南驻马店政策刚松绑立马被中央呵止，没有松绑政策但成交较热的深圳也被要求采取严厉措施制止上涨预期。
措施二：收紧房地产企业各种形式融资渠道，包括限制从国外融资，以迫使房企停止快速扩张步伐；同时强令房地产企业迅速降低杠杆率水平。8月20日住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究部署进一步落实房地产长效机制。参会的还有银保监会、证监会、外汇局、交易商协会。
信息来源：中国人民银行官网
这次房企首次被叫去北京约谈，主要内容就是：告诫这些头部房企降低运营负债率，停止快速扩张，国内银行和外部融资渠道都会收紧。
信息来源：新浪财经新闻
会后，恒大火速部署降杠杆措施，全国大力开展优惠促销活动，并提前偿还121亿港元境外债。
信息来源：腾讯财经新闻
2019年我国城镇居民人均住房面积已达40平米（住建部数据），已经够住（欧美经验是人均住房面积达到35-40平米即够住），而目前我国城市化率已达60%，进入城市化中后期，剩下的增长窗口只剩15%。
而2019年我国住宅房屋竣工面积预估在18-20亿平方米（注:因为国家统计局未公布2019年住宅房屋竣工面积，此数据根据2017年公布数据155111万平方米及2017-2019公布的房地产住宅投资总额增幅剔除土地成本上涨因素预估），按照人均40平米计算够4500-5000万人居住。按照国家规划2035年城镇化率达到75%城镇化阶段基本结束计算，未来15年年均竣工面积够1400万人居住即可。
统计局资料：2015-2017年住宅房屋竣工面积，2015-2019房地产住宅投资
而按照2019年建设速度，4-5年后房子就够未来15年规划人数居住。具体而言：人口净流出的大多数三四线城市在目前房屋已经够住的条件下继续建设则面临过剩风险，急需遏制；人口还处于净流入状态的一二线及少数发达城市群过剩风险晚于5年。但在目前严控措施需求明显下降环境下仍面临2-3年左右出现供大于求风险。
因此，目前国家必须采取大力度措施减缓房地产开发速度，在房地产税未实施前最有效手段就是限制房企融资渠道及金额，这样才能避免到时发生大范围由于供求失衡房企资金链断裂，泡沫被刺穿引发的系统性危机。
而2020年8月，人民银行*党**委书记，银保监会主席郭树清公开称房地产是威胁金融安全最大灰犀牛，也印证了我们上述观点。
信息来源：新华社
三、综上所述，我们得出以下结论：
1、 国家目前首先通过各种手段制止炒房及刚需购房冲动，降低整个社会对于房价持续上涨的心里预期，其次，控制房价上涨的其他各种主要因素，使房地产价格保持稳定，制止持续超预期上涨势头。5年内预估红线目标是控制在人民币固定存款利息以内，低于人均可支配收入增速，以降低房租收入比。
2、 国家将强力控制目前房企开发速度，通过限制融资渠道及金额使房地产建设速度降至合理水平及通过多种措施降低房企总体负债率。约谈重点房企并公开报道，不仅是告诫这些企业，也是告诫其他广大中小房企。
在目前房子整体已经够住，开发进度超前，国家已经全面收紧房地产政策下我们做出以下判断：
① 由于近两年房企需要降低负债率而必须加快处理库存，而在炒房已被基本切断合格购房者数量有限，政策不明显松绑情况下众多房企需要降价促销（被约谈的12家重点企业已经在做）。因此，未来2年房地产平均利润率将会明显下降，尤其负债率偏高及近几年地价涨起来后加杠杆拿地较多房企。
② 由于融资渠道被限制，从今年后半年开始，房地产整体竣工面积将迎来下降期，未来2-5年，各大房企销售额也会随之下降，利润额降低幅度可能更大。
③ 在三四线或更低行政区域待建设或正建设房屋面积占比较高房企面临比较严峻形势，因为支撑绝大多数三四线城市楼市发展的棚户区改造政策在2020年末即将结束。而这些城市人口又呈现净流出状态，缺乏产业支持，面临很大不确定性。因此，基金首先应避免投资此类上市房企，如果已有投资的，应高度重视此类企业资金链及楼盘优质程度（主要考虑流动性）。
④ 由于国家已定性房地产为最大金融灰犀牛，目前政策显示对房地产以求稳为主，在近2-3年整体负债率降到一定程度风险得到解除后。未来4-5年房地产业整体将快速进入微利时代，很多房企在激烈的存量市场竞争格局下，将会面临无利润或亏损销售的产业后期淘汰阶段。
我国目前房地产开发企业有9万多家，成熟市场美国只有400多家，未来4-10年内，预估将有80%以上房企关门。
⑤ 目前有投资价值的房企主要是楼盘集中在一二线住宅市场，经营稳健，注意现金流及政策变化，提前或及时应对的企业。
汪伯承
2020.11月