5号线荆溪新城至农林大学的过江段 图片来源：福州日报

冬至寒雨，去了荆溪。

首先是地铁+荆溪的概念，吸引关注。地铁5号线空载试运营，明年有望通车。5号线的首站就在荆溪新城。

其次，万科的新盘城市花园开盘在即，关注这盘的人很多。

第三，荆溪离鼓楼不远。11月底凤翔地产就打出了12333元/㎡的价格。对比竹岐、高新区、五四北、三江口、南屿、南通等刚需上车板块，当下的荆溪是不是价格洼地？

一个粉丝的咨询更直接：自己在鼓楼工作。荆溪两个盘，万科城市花园和保利的堂悦该怎么选？

这么多年，福州的五四北、东二环，上街都曾打出过旗号——靠近鼓楼。而如今，荆溪板块“靠近鼓楼“的姿势，又与其他板块有何不同？

荆溪板块怎么样

荆溪，汇聚三环快速路、绕城高速、京福铁路、京台高速、闽江航道等水陆要道，是闽侯的“门面”。

福州金鱼养殖历史已有400多年，主要集聚地也是闽侯荆溪镇。

今年以来，荆溪楼市的牌面确实不错。首先就是并区的传闻。

今年8月福州国土空间规划草案，提出以荆溪、上街等7个乡镇纳入福州中心城区规划为契机，在更高水平上推进现代化城市进程。

另外，明年有望通车的地铁5号线首站就在荆溪新城。以后从荆溪新城去金山，只要5站地铁。

荆溪新城至金山只需要5个地铁站

规划中的地铁8号线则可能在荆溪设置多个站点，片区深耕。

今年福州地铁12月发布招标公告，重点研究第三期线网建设规划6条线路。结合7月网上曝光的《福州市轨道交通第三期建设规划线路情况》，这6条线路之一就是8号线。

8号线将在荆溪新城设置闽侯、甘洪路、溪下、塔前等站点。在荆溪新城站与5号线换乘。

虽然内部规划线路图显示，8号线的东段走向可能是从晋安三创园变成光明港、会展中心、直到终点福州火车南站，但这不影响后续荆溪成为“双地铁”板块的可能。当然关于8号线的一切，目前还只是规划。

这2年来，增加的供给也让诸多刚需注意到了这里。绕城高速以及永丰枢纽的存在，荆溪“鼓楼西”的定位深入人心；但是从2013年中铁城拿地之后，直到2019年，荆溪一直没有供地。

2019年2月，荆溪恢复供地。金辉拿地，打造优步悦山。

2020年，2021年，分别有地块入市。当下市场上，诸多1.5万/㎡，具有性价比的“鼓楼西”项目出现，吸引了很多刚需的关注。

荆溪楼盘对比分析

荆溪大道沿线，凤翔的文旅产业

通过甘洪路，进入荆溪大道，这里就是当下荆溪楼市的主战场。荆溪大道是一条魔幻主义的道路。

因为路边每个元素单独提出，都能说道说道。

地铁5号线的塔前停车场和上盖物业，代表未来地铁延伸的可能。

凤翔的温泉度假村，说明文旅产业的丰富。

不久前五四北来了华为福建区域总部，引发热议。荆溪大道一侧，京东、福州太古可口可乐、苏宁物流基地是邻居。不远处有国药控股万全物流园。

暴雨中的荆溪大道

雨中的荆溪大道，诸多大牌组合一起，有些意思。

荆溪楼市有老面孔：已交房的中庚香山天地，更远处的中铁城，正以低价12333元/㎡抢跑，在当地有多个项目的凤翔地产。

三个新项目则是2019年之后荆溪板块的新主力：保利堂悦、万科城市花园、金辉优步悦山二期。

三个项目，沿荆溪大道排开。面积段设置很类似。

围绕着荆溪大道，有4万左右的人口。所以100以上的大面积，可能面向的是*迁拆**人员。

100以下的户型，则主打鼓楼等地的刚需，则是争夺的主力：金辉77㎡/保利78㎡/万科79㎡/；保利87㎡/万科89㎡/金辉89㎡。

金辉优步悦山二期114套住宅最近首次取证。主推约77-89㎡三房产品，参考均价为14500元/平米。

金辉优步悦山

三家对飙，金辉吃了暗亏。咨询的粉丝代表了部分人的想法：预算有限，买房不易，目前更求稳，只想看看万科和保利的项目。

万科和保利的项目都走了走。先比较单价，相差不大，都在1.5万/㎡左右。

万科15楼，79㎡产品，总价120万左右。保利78㎡22楼，一口价116万。

万科10楼，89㎡户型，136.9万。保利21楼，87㎡户型，131万。

再看，居住舒适度。

万科城市花园

万科城市花园一共8栋楼。小区内设置了幼儿园和37000㎡的三大公园，通透感和楼间距更大。保利则是5栋楼，自带3000㎡商业配套。

户型上，保利是2梯4户。万科1栋楼2梯4户，2栋楼是2梯5户。

户型对比，双方在79㎡户型有区别。

保利的78㎡产品，做了3房，只有1个卫生间，万科79㎡，三房产品，设置了两个卫生间。保利的87㎡户型，是两个明卫，万科89㎡产品，是一个明卫，一个暗卫。

物业看，两家都不差，价格也都接近了3元/㎡。不过显然，万科物业在荆溪的话语权更大。城市花园隔壁的SOHO产品——凤翔海棠公寓据说也是用了万科物业。

从交房时间看，万科是刚开盘。保利因为是去年拿地，置业表示有很大可能在明年年中就可以交房。时间上有优势。

保利堂悦售楼部实景

此外，保利堂悦据说附近规划了1.5万方的综合商场，目前已完成招商，预计明年中旬开始营业。

万科和保利在荆溪相遇，也很有缘分。这都是他们第二个进军闽侯的项目。

保利和光屿湖（白沙）之后，保利借助堂悦第二次杀入闽侯。

万科又一城去年热卖之后，万科城市花园也肩负万科深耕闽侯的决心。

户型相似，价格相似，地段相似，企业相似，主要就在于对交付时间，以及可挑选的户型，以及从销售侧能拿到怎样的折扣。

一脚油门进鼓楼

永丰互通 图片来源：福州日报

保利堂悦和城市花园有点类似。如果两款轿车参数类似，不好选车，那么可以再做2个判断。

第一，研究下产品周期。厂家为啥生产这款产品？第二，研究相同价位下的不同产品。

2款25万的轿车不好选，就看看25万价位可以买什么SUV和电动车。

研究下1.5万/㎡，这个价格。当下荆溪板块与竹岐板块、南通的均价接近。

竹岐主打地铁2号线+闽越水镇等文旅IP，好理解。

南通则是撞上了楼市周期，拉升了项目价格。2014年，南通仅有泰禾首府一盘，8000元左右的单价。随着天泽奥莱时代入市，2016年前后诸多房企密集杀入南通。成为闽侯土地市场的主力。

荆溪板块几个新盘离5号线的荆溪新城站都有2、3公里距离，暂时还没有完全得到地铁加持。可口可乐、苏宁、京东等企业名头很大，但没有扎根深入。

荆溪价格支撑主要2个方面：之前的供给少/离鼓楼近。荆溪是闽侯唯一一个不过江不过桥就能到达鼓楼区的板块。

靠近鼓楼，这个概念并不算新。五四北也在用。而荆溪与五四北靠近鼓楼，用的是不同的姿势。 荆溪的秘诀其实在万科花园城市的宣传语里已经体现：一脚油门进鼓楼。

鼓楼后花园的五四北，均价在2.1-2.5万/㎡左右。

荆溪的新盘，均价1.5万/㎡。荆溪板块其实更像一个低配版本的五四北。

一套89平米的房子，买在荆溪，比买在五四北便宜50万左右。

150万左右的预算，你是选择五四北的品质新房+地铁的稳妥通勤，还是选择荆溪新房（20%的首付比例）+新车的一步到位？

荆溪紧邻中国数谷·福州软件园，IT行业本身年轻人就多。提前上车，一步到位，一脚油门到鼓楼，年轻人的我都要，可能就是荆溪的利好。

警惕资源的诅咒

荆溪镇区城市设计鸟瞰效果图

当下的荆溪有好消息，也有坏消息。先说坏消息，就是荆溪土拍经历急剧降温。

去年6月，70轮竞拍，29家马甲摇号，保利拿地，这是闽侯（不含高新区）土拍第一次出现了摇号。

保利堂悦当时的可售楼面价约8512元/㎡，刷新荆溪板块楼面价纪录。销售指导价来到了15935元/㎡。

今年7月1日，同样是荆溪，两幅地块，都只有1家房企报名。万科拿地楼面价7463元/㎡，2021-09金辉拿地楼面价7043元/㎡，溢价率都是0%。

而业内分析，这可能还是因为万科和金辉在福州基本没有土地储备，所以补子。

不过考虑福州土拍去年的大环境，高新区都临时取消过土地出让。这是房企的谨慎，还是荆溪的市场环境，需要再观察一段时间。

毕竟杭州这几天的土拍，又出现了大批量的封顶摇号。市场也在发生变化。

好消息，就是荆溪的定位已经明确。

这几天闽侯县光明片区控规正式公示，计划于闽侯县荆溪镇内打造总面积9385亩以综合交通为支撑功能的综合型生态休闲枢纽城。

综合交通、生态休闲，山水荆溪。这里是宜居的板块。

此外荆溪的交通优势正在加强：闽侯2桥建成后将成为连接县城、荆溪镇和竹岐新区的全新跨江通道，实现与福州地铁2号线快速对接。

闽侯三桥规划也在今年确定，连接上街大学城与荆溪新城，为闽江南北两岸再添交通“主动脉”。

正在加紧建设的闽侯二桥

地铁规划之前说过，在此就不多说了。

诸多短板也在加强：县教师进修学校附属中学已于今年9月1日正式建成投用，538名学生在此学习。

海盛磐基科学城力争打造一座可媲美4*级A**景区的科创园区。

2018年，该项目正式纳入福州软件园闽侯分园建设规划，并列为省、市重点项目。园内包含34栋总部独栋、5栋产业大厦、5栋甲级写字楼。

海盛磐基科学城 图片来源：福州日报

经济学有个名词，叫做资源的诅咒。说的是优质的资源有时反而会影响一个地区。比如说石油。

靠近鼓楼这件事，是一个时代的红利。

但在新的时代，闽侯诸多板块也各自有王炸在手。比如说上街、南屿的高校、福耀科技大学，以及南通拟规划的福州西站等。

即使是前几年一直被黑的五四北，也通过华为福建总部的落地，（参考阅读：有必要细说一下，华为来福州这件事 ）以及福建省妇产医院、福州市中医院五四北分院、新店外环路等民生配套，有效提升板块质量。

今年下半年，绿城的海棠映月、柳岸晓风，以及龙湖云峰原著等品质项目回暖，是片区成熟的印证。金地五四领峯的价格优势，也引发了关注。

虽然靠近鼓楼，但荆溪要做的更多，才能跑得更快。