#时事热点头条说#

作者：余飞

深圳楼市最近的大消息不断。

前两天，深圳住建局连发四份文件，对公租房、保障性租赁住房、共有产权住房的管理办法进行了明确，拉开了二次房改的大幕。

7月4日，深圳公共资源交易平台挂牌3宗二类居住用地，分别位于龙岗宝龙、宝安新安，总起始价46.32亿元，共用地面积为4.058万平方米，将于8月2日开拍。

其中，位于宝安新安宅地引入竞“现房销售建筑面积”，为深圳首例。

这意味着，深圳也开启了探索现房销售的大幕。

其实，深圳在去年楼市风波之前就开始探索现房销售，应该是内地探索现房销售第一城。

早在2016年，龙华区推出的一宗地的挂拍要求中，就已经写明现房对外销售。到2018年，广东省房协一场内部讨论中，直接建议：

在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

但后来也是光打雷不下雨，不了了之。后来海南成为了揭幕人。

在获得第三次超级利好之下（也即获得了自贸区+自贸港，并将成为独立关税区），海南吸取了之前两次利好之下没有发展起来的经验教训，决定对楼市出重拳。

2021年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确规定：

自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

这是去年的楼市风波，海南能够成为为数不多的置身事外者的原因。

去年楼市风波之后，关于要求预售制退出，开启现房销售的呼声越来越强烈。

风波之后，很多城市也在其土拍中开始尝试现房销售，其中力度最大的当属北京。

北京在去年第三轮集中供地的18宗土地中，将13宗地块明确要求现房销售。此外，在第四轮集中供地中，推出的6宗地块，全部设置了竞现房销售面积环节，并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。

北京之外，合肥、福州、杭州、济南、西安等城市也跟进了部分地块的现房销售要求。

进入2023年，官媒开始呼吁现房销售。

今年2月8日国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文，让民众看到了大规模现房销售的可能性。

在这篇文章中，经济日报记者提出：

1、主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

2、当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。

3、我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

4、现房销售有利于保护消费者权益。

以此来看，现房销售已经被管理层提上了日程。

无论是主动调整，还是被迫进行，反正现在现房销售，已经是箭在弦上不得不发。

因为低迷的房地产行业，注定了大多数房企会被出清，如果不在土地出让环节中明确现房销售，风险全部给到了购房者，会让购房者更加没有信心，会引发更大的楼市风波。

而且，环顾国际，大多数国家都是预售与现房销售*规双**并行。以美国来说，即便有完善的预售制度，其现房销售占比最高时也超过了60%，2021年也在30%左右。

而我们，公开资料显示，2021年我们的期房销售占比高达87%，现房只占13%。

去年本号就建议过，现阶段必须要做两件事情：

第一，优化预售制。

现房销售虽然势在必行，但也不可操之过急，必须循序渐进。而在现房销售成为主流之前，当下的预售制必须完善和优化，才能增强购房者的信心。

预售制是内地从香港引进。

但内地只学到了皮毛，没有学到精髓。所以香港几乎没有烂尾楼，但内地去年却爆发了楼市风波。

我多次强调过，预售制从香港引入内地，在当时的那个时代，有其历史功劳。

当时，内地开启了浩浩荡荡的城市化，几亿农民进城工作生活，城市房屋需求快速增加，而预售制带来的快周转，加快了开发商的房屋建设速度，满足了那个时代房屋的供应，一定程度上，还起到了平抑房价的功效。

但是，预售制之下的快周转，让房屋质量成了大问题，让开发商跑路也成为棘手难题。

但在当时的环境下，利大于弊，问题还没有集中爆发。

这几年，随着城市化速率见顶，人口见顶，全国房屋供应大于需求，问题集中爆发。典型案例，就是去年烂尾楼引发的停贷超风波。

风波的根本原因，是我们没有建立完善的预售制。

香港在推行卖楼花的基础上，为保障购房者的权益，还建立了“悔约退房机制”，也就是说，一旦购房者权益受损，是可以悔约退房。有了这个保障权益，香港的开发商不敢乱来，这是香港没有烂尾楼的根本原因。

但我们直到目前，保障权益还是不够完善。

国外也是如此，国外一般设有定金或预付款保护机制，如按工程进度支付首付款，而且支付款项一律打入监管账户，比如英国，购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付，且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。

而我们，买房首先就得交齐首付，然后开始按揭还款。风险全压在买房者头上。

所以，必须建立完善的预售制，要建立惩罚机制、违约机制，让风险的肇事者承担责任，而不是消费者。

第二，稳步推荐现房销售。

考虑到当下的房地产环境，大多数房企都挣扎在债务泥淖中，一刀切、全盘现房销售不太现实。

但如果逐步推进现房销售，大家更不敢买新房。虽然去年以郑州为代表的城市建立了地方性房地产纾困基金，中央也设立了类似的纾困基金，但并非所有房企都还能雨露均沾，毕竟坑太大，资金不够填。

最近的机构披露的数据显示，全国各地的保教楼速度仍偏慢。

财新网披露：

3-5月，百年建筑网对全国各地1114个“保交楼”项目交付情况进行了调研。从全国来看，5月“保交楼”项目已交付比例为34%，相比3月上升11个百分点。分区域来看，华东、华南两地“保交楼”交付情况相对较好，而华中、西南地区恢复情况不及预期。

所以，现房销售必须推进，哪怕速度不能快。

可以选择一批有实力的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波等城市，和有担当的国资房企率先试点。分步执行，然后再逐步推广。

目前，北京已经大面积开启，深圳、杭州、合肥、福州、济南、西安等城市也拉开了序幕。

未来要做的，是更多的城市参与进来，现房销售比例逐步扩大。

让风险的肇事者承担责任，才是重塑楼市信心的关键。