楼市“体感下降”，异常明显。
4月，哈尔滨商品住宅成交面积21.3万㎡，环比下降46%。
商品住宅成交金额26.1亿元，环比下降45%。
间歇性行情跑完了。
哈尔滨楼市，开始经历“332”模式。
三个“天花板”、三个“新常态”、两个“新希望”。
楼市，需要从动态平衡走向良性循环。
三个“天花板”
1、经济天花板
2022年，哈尔滨GDP5490.1 亿元，同比增长2.5%。
这几年，哈尔滨经济一直“大起大落”。
2020年，增速受疫情影响跌至0.5%。
2021年，增速触底反弹至5.3%。
2022年，增速开始“偃旗息鼓”，回落至2.5%。
哈尔滨GDP增速，遇见了“天花板”。
2022年，哈尔滨城镇居民家庭年人均可支配收入43981元。
对比上一年增长 2.9%。
有在成长，就是有点乏力。
5年 GDP平均增速3.42%。
经济，“跳”不动了？
2023会不会是个分水岭？
我们拭目以待。
2、人口天花板
自2017年开始，哈尔滨常住人口开始持续下降。
注：2022年为年末户籍总人口数
2022年，全市出生人口 3.3 万人，出生率 3.6‰；
死亡人口 5.1 万人，死亡率 5.4‰。
人口自然增长率-1.8‰。
只出不进啊。
未来，没有那么多的人口去支撑购房消费了。
3、行业天花板
根据《中国人口普查年鉴-2020》，2020年全国共有家庭户4.65亿户。
其中：
一人户家庭超过1.25亿，占比达到25.39%；
二人户占比29.68%，三人户占比20.99%；
四人户为13.17%，四人户以上占比10.77%。
什么概念？
中国户均人数已达2.62人/每户。
2010年，这组数据还是3.10人/每户。
未来，小规模家庭将成为主流。
且独居群体（一人户）非常庞大，其中既有独居老人，也有独居青年。
从人均居住面积来看：
2022年，人均住宅建筑面积为39.45平方米。
其中，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。
综合来看，人均居住面积相对充裕。
再来说套户比：
中国套户比指标的均衡线为1.1。
但东北地区的套户比平均为1.13，黑龙江省的城镇住房套户比更是超过1.15。
△数据来源：泽平宏观
人口增长到了天花板，
住房存量到了天花板，
老百姓，不缺房子了，缺的是好房子。
未来，购房需求将更多体现为改善型需求。
三个“新常态”
1、市场容量小
1-4月，哈市商品房成交面积115万㎡，同比上升83%；
商品房成交金额112.1亿元，同比上升80%。
是继2022年以来，最好成绩。
去年全年，哈尔滨新房成交仅322万㎡。
已是五年“锅型底”的最低极值，
今年，有望回归“新常态”：
能达到400万㎡的新目标，就值得鼓个掌。
未来，新房需求极有可能在350万㎡上下。
2、开发少，项目少
据【龙江楼市】不完全统计：
目前，哈尔滨主城区在售楼盘共129个。
其中，尾盘共31个，暴雷共8个，商业共21个。
也就是说，对于哈尔滨买房人来说，可选项只有69盘。
69盘中，江南占据40盘，江北占据29盘。
哈尔滨楼市，正面临开发少，项目少。
同时，牌桌逐渐换人。
旱的旱死，涝的涝死。
“剩者为王”就是“胜者为王”。
笑到最后才是赢家。
5月29日，群力西四块地全部归属本土房企。
哈尔滨楼市，重回“本土时代”。
未来，
品牌央企可能只余1家；
品牌国企可能只余1家；
品牌混企可能只余3家；
品牌民企，暴雷的暴雷，烂尾的烂尾，甚至可能彻底退出哈尔滨。
哈尔滨全国性品牌房企，一只巴掌都数得过来。
3、刚需向改善过渡
现阶段，哈尔滨楼市刚需是主力。
根据1-4月份的数据：
单价11000元以下、面积80-130㎡区间产品为成交主力，
单价11000元以上产品成交占比较少。
数据来源：网签备案系统
阶段性刚需，正在发力。
未来，“卖一买一”换购即将登场。
两个“新希望”
1、刚需客群——结构性人口红利
2022年，中国人口净增长为-85万。
人口数量日益下滑，国内人口流动趋势更加凸显——
由农村及中小城市向大城市群地带流动。
黑龙江全省3099万人口，但只有一个中心城市——哈尔滨。
这波结构性人口红利，哈尔滨接得住。
近日，黑龙江省已宣布：
全省所有城区（镇）全面取消落户限制，实现“零门槛”。
群众在经常居住地有落户需求，本人提供相关证明，凭申请即可落户。
哈尔滨，终于敞开怀抱，迎接人口。
只要你来，哈尔滨永远双手欢迎。
房地产长期看人口，哈尔滨楼市的新机遇，已经来了。
2、改善客群——补偿性人口红利
从住房角度看：
一个城市即便不算新增人口，在原有的人口中，住宅的供应总量也未必能达到实际需求的总量。
这是城市经济结构中的一种明显的“缺口”现象，迟早要补上。
目前，哈尔滨楼市已经出现“二环空心化”现象。
二环空心化：哈尔滨二环内的房子多为老破小、老破大，受限于使用年限、折旧率、没有电梯等问题，居住感较差，已经让越来越多的人望而却步。
2022年，哈尔滨60周岁及以上人口高达245.6万人。
老龄化率26.14%，已进入深度老龄化时代。
低质居住感迫使老年人产生换购的刚性需求。
今年3、4月，哈尔滨二手房市场一片向好。
销售价格持续正增长。
“卖一”有了，“买一”还用愁吗？
目前，市场在售129盘均为2018-2021年地价高位站岗项目。
楼市下行，市场不足以支撑合理利润的后果即——无利润不拿地。
能等到高位库存去化完，地价下降有利润可持续变现，才能看见希望。
2023年，市场仍需去库存，才能达到良性循环。
楼市回归新常态，应该坚守“两个主义”：
①开发长期主义
②产品长期主义
“剩者为王”是有道理的。
持续深耕，坚持产品，才能活得“长长久久”。
从动态平衡走向良性循环，需要时间。
但不需要太久。
2024年，哈尔滨楼市要看见光了。
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