11月11日，有消息称，深圳市将取消“豪宅税”：“从即日起，容积率在1.0以上，单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税”。
（深圳市税务局官方微博截图）
根据这条规定，我们可以得到关于如何定义豪宅的两项标准：面积和容积率。面积我们很好理解，豪宅当然得大！而容积率，对于大多数普通人来说，可能就不是个浅显易懂的概念了。无论是购房者还是置业顾问，在购房时，品牌、价格、配套、物业成为了最重要的选择标准，却忽略了“容积率”这个最容易出现“猫腻”的因素。
何为容积率？
从概念上分析，容积率指的是一个小区的土地总建筑面积与用地面积的比值，是衡量住宅舒适度的重要指标。直观来说，就是在一块给定的土地上，看盖了多少面积的房子，盖的面积越大容积率就越大，盖的面积越小，相应的容积率也就越小。当总建筑面积恰好等于土地的面积时，容积率就为1。
开发商如何实现利润最大化？
对于开发商而言，容积率在一定程度上就是等同于利润。如果容积率越高，房子越多，就能卖出更多的价钱。但实际上，容积率越高的房子，价格也就越低，所以开发商要做的就是在容积率、售价之间算出一个平衡点，以求价值最大化。
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第一、高低配排列，牺牲高层
“高低配”就是为了多做利润，洋房、别墅会侵占大片的绿地面积，而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间。
第二、低容积率，花样送面积
低容积率就代表着房子的价格会相对的变高，所以，对于开发商而言，选择低容积率的房子也不一定就是赔本买卖，反而通过所谓的送阳台、地下室让房屋面积增大，从而实现低容积率。
购房时如何看懂容积率？
根据一些项目前期策划的经验及了解的一些相关知识，介绍一下容积率与建筑形式的匹配关系，仅供大家参考：
高层住宅小区的容积率可以达到4.5；
小高层社区约为1.5-2.0；
标准的六层（七层）以下多层小区容积率在0.8-1.2；
联排别墅大概在0.4-0.7；
独栋别墅容积率则就更小。
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以上数字仅以一般情况考虑，在市中心等本身土地珍稀、人口密集区位，容积率不可避免的会更大些，与以上数字出现偏差。
低容积率好房推荐
现在大家对容积率已经有了基本的概念了吧！为了让大家买到低容积率的房子，房哥精心整理了长沙热门片区的一些低容积率的楼盘，给大家在买房的时候做参考。
梅溪湖板块
1、长房梅溪香山
容积率：1.20
绿化率：40%
项目动态：长房梅溪香山现在售7#建筑面积212、338平顶楼住宅，均价17000元/平，另在售11-1#建筑面积225平顶楼、11-2#建筑面积152平三楼洋房均价23000元/平。
项目地址：岳麓梅溪湖路与D7路交汇处东南角（桃花岭山畔）
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房哥点评
在梅溪湖片区这样的容积率实在为少数，热门板块、低容积率所带来的最直接的影响就是高价格。所以，对于刚需来说，这样的价格可能偏高，但是对于需要换房提高生活质量的购房者来说，是值得考虑的。
2、梅溪湖玺悦
容积率：3.10
绿化率：40%
项目动态：梅溪湖玺悦主推2#建面约129平、148平非毛坯住宅，均价13200元/平。另外在售1#、5#少量建面约129-148㎡非毛坯住宅，均价13200元/平。
项目地址：岳麓梅溪湖国际新城博学路与泉水路交汇处
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房哥点评
也许和上述1.20的容积率相比，你会觉得这个楼盘这样的容积率是不是太高？但是相比于梅溪湖板块其他4、5字开头的容积率，梅溪湖玺悦的整体容积率、绿化率和价格相比还是值得关注的。
3、梅溪盛荟
容积率：2.38
绿化率：35%
项目动态：梅溪盛荟在售10#少量建面104-134平住宅均价9684元/平。
项目地址：岳麓枫林路与麓云路交汇处西北角
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房哥点评
这样的价格在梅溪湖已经实属难得，但是此楼盘为老盘加推，总计为5栋，绿化率较低，可能会带来小区内部绿化配套不完善等情况，需要考虑后期居住体验感。 4、振业城
容积率：1.80
绿化率：42%
项目动态：振业城将推三期C组团建面40-44㎡平层和建面48-58㎡LOFT公寓，开盘时间待定。在售三期2#3#5#建面108、119平住宅，均价11000元/平。
项目地址：梅溪湖北路与雷锋西大道交汇处西南角（梅溪湖北岸）
（图片来源于网络）
房哥点评
低容积率、高绿化率，价格刚需，靠近梅溪湖，但目前周围楼盘较少，后期配套是否能真正的完善需要关注。
武广新城板块
1、万科魅力之城
容积率：3.0
绿化率：40%
项目动态：49#50#已获批预售证，共250套建面100平、112平、114平、135平非毛坯住宅，预计11月23日开盘，预售价12000元/平。
项目地址：劳动东路与花侯路交汇处东侧（高铁新城北）
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房哥点评
万科的绿化配套还是挺不错的，此项目的容积率、绿化率对比下来属于高层正常水平，老盘加推，预计关注的人较多，有兴趣的朋友可以提前关注。
2、明昇壹城
容积率：3.51
绿化率：55%
项目动态：明昇壹城在售二期1#3#5#7#10#11#15#少量建面37-341平毛坯住宅，均价13380元/平。
项目地址：劳动路与花侯路交汇处西南角
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房哥点评
超高绿化率，根据楼层分布情况，目前来看超高层分布较少，折合一下，这个容积率可以考虑，可以具体咨询置业顾问，挑选最佳居住“王牌”楼盘。
省府南城板块
1、北辰中央公园
容积率：2.01
绿化率：40.38%
项目动态：北辰中央公园预推E+F2区小高层新品，建面为122-180平，具体推出时间待定。
项目地址：天心湘府路与书香路交汇处往南500米
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房哥点评
约2.0的容积率，在高层楼盘中实属不多，但目前价格未定，如果推出的时候价格合适是值得关注的。
1、水墨林溪
容积率：3.50
绿化率：40%
项目动态：水墨林溪后期将推6#、7#、10#建面80-130平毛坯住宅，开盘待定。在售12#建面119平毛坯住宅，均价9000元/平。
项目地址：新姚北路与木莲西路交汇处西南角（湖南机床厂对面）
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房哥点评
正常容积率、正常绿地率，但配套、周围交通一般，且开放商捂盘现象较严重。需要慎重考虑。
开福城北片区
1、恒基旭辉湖山赋
容积率：1.8
绿化率：45%
项目动态：恒基旭辉湖山赋目前在售建面96-126平，均价7300元/平。预推215#建面约96-145平住宅，开盘时间待定。在售210#建面142平住宅，均价7587元/平。在售206#建面142平、165平房源，均价7587元/平。在售200#、214#底楼140平、213#顶楼122平，202-204#在售96-164平顶楼住宅，均价7400-7500元/平。
项目地址：开福兴联路768号（开福大道与兴联路交会处以东500米）
（图片来源于网络）
房哥点评
虽然容积率很低，但是高层居多，所以需要到现场根据考察沙盘，分析楼层分布情况，当然此价格真的令人心动。
2、恒大御景天下
容积率：2.18
绿化率：40%
项目动态：恒大御景天下在售65#建面约44-150平非毛坯住宅，主力户型104-143平，均价8931元/平。在售三期64#少量顶楼105-133平非毛坯住宅，均价9000元/平。
项目地址：开福湘江北路与浏阳河交汇处（世纪金源大酒店旁）
（图片来源于网络）
房哥点评
项目覆盖板楼、低层、多层、小高层、高层、超高层，字面显示容积率较低，但是高层选择还是要实地根据规划，仔细考究沙盘楼层分布情况，避免出现超高层集聚，影响居住体验。
洋湖垸片区
1、永实蔷薇国际
容积率：2.21
绿化率：41%
项目动态：永实蔷薇国际在售21#、22#建面约99平、110平、112平、129平、139平、141平毛坯住宅，均价8400元/平。在售7-9#、20#少量建面83-140平毛坯住宅，均价8400元/平。预推18#、19#建面42-62平小户型住宅，推出时间待定。
项目地址：岳麓联丰路398号（湖南中医药大学附近）
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房哥点评
和别的片区相比，这样的容积率和绿化率算是比较舒适了，而且洋湖垸片区一向以生态环境优越著称。
2、南山十里天池
容积率：1.13
绿化率：48%
项目动态：南山十里天池在售三期11#、12#、13#、18#建面111-143平，均价7900-8600元/平，10#14-17#19#建面119平、136平、143平房源，10#14#15#均价8400-8800元/平。16#17#19#均价8000-8500元/平。
项目地址： 岳麓云栖路556号
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房哥点评
洋湖垸片区周围生态环境优越，项目绿化率高，容积率低，适宜居住，但是根据已购买楼盘的一期住户反映：目前周围交通、配套都不太成熟。对于想要“逃离城市、有车一族”或许是个可以考虑的选择，但是急需考虑交通的上班族而言，可能需要三思而后行。
房哥小结
对于开发商来说，容积率是个可以包含诸多“猫腻”的地方，所以希望广大购房者在选房时能够看清整个项目规划，包括楼层分布，问清职业顾问有关规划。我们的目标：每一次换房，容积率越来越低。如果你有买房问题，可以直接私信长沙侃房或查看微头条！房哥拉你免费进购房交流群！
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