今年4月1日，广州市政府16届6次常务会议审议通过《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（以下简称《办法》），《办法》切实考虑企业发展过程中的用地问题，对相关政策文件进行系统修订、优化和创新，涉及多项企业工业用地让利减费政策。
本刊特别约请广州市规划和自然资源局一级主任科员王景对《办法》进行详细解读，帮助广州市民营企业充分享受工业用地新政的红利。
产业升级，先解决用地问题
广州制造业产业底蕴深厚，发展根基坚实，拥有41个工业大类中的35个，工业经济总量稳居全国城市“第一方阵”，工业总体规模、综合实力、质量效益等指标领跑全国。
近年来，随着产业结构逐步升级，工业的扩张带动了服务业发展，制造业占比逐渐萎缩。一方面，广州市工业增加值占经济总量的比重逐年下降，特别是2015年以来，比重从30.2%下降至2021年的22.9%，政府必须有所作为，防范产业“空心化”风险。
另一方面，广州工业用地面积近年来也呈现逐步下降的趋势，再加上土地供给趋紧、土地使用成本上升，“用地难”“用地贵”成为制造业企业的普遍烦恼，用地问题成为制造业企业最为关注的问题。
同时，制造业是资金、技术和人才密集型产业，与服务业相比，制造业投资周期更长，对人才等生产要素需求更多。发展制造业需要政府的支持，如果没有政府给予一定的支持，企业做起来就会比较困难。
在这种背景下，政府支持企业纾解用地问题，为制造业企业长足发展奠定了基础。《办法》提出“统筹布局、引导集聚”的基本原则，划定工业产业区块，目的就是守住工业用地的“基本盘”，结合产业发展需求，充分保障工业用地的供给和合理布局，纾解制造业企业用地难的困境；同时，《办法》涉及多项具体的优惠细则，从提高工业用地利用效率、产权分割和转让等方面降低企业的用地成本，解决制造业企业“用地贵”的烦恼。
五大亮点，为企业减轻负担
据王景介绍，《办法》对工业用地增容手续进行了简化；在规划设计、分割转让、配套设施等方面进一步放宽；土地出让方式和申报主体范畴也更加丰富，通过“减费让利”多项政策，帮助制造业企业减轻负担，具体表现为“五大亮点”：
——亮点一：提高工业用地容积率，简化办理手续。一方面，简化工业用地因增资扩产申请提高容积率的办理手续；另一方面，针对普通工业用地提高容积率，不增收土地出让金。对于调整容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等其他规划指标，在区一级即可办理，工业用地的一般建筑限高也由40米增加至60米。
——亮点二：放宽产业用房分割转让条件。“链主”企业、“专精特新”企业的产业用房纳入允许分割转让范围，有利于降低企业沟通成本、测试成本、运输成本和时间成本等；同时，基本分割单元增加“间”，最小分割单元为500平方米，符合鼓励条件的还可以进一步降低到400平方米，原出让合同禁止或未约定分割转让的，可重新约定。
——亮点三：增加三种用地出让方式。“带方案”出让，实现“交地即可开工”，划拨或协议出让给区相关部门，统筹建设只租不售的标准厂房，工业用地与其他产业用地混合出让。
——亮点四：M0申报主体和范围扩大。鼓励符合产业导向及政策要求的“链主”企业、省级及以上“专精特新”企业申报新型产业用地选址，用地容积率最高可达5.0，配套设施比例最高可达30%。放宽M0用地在工业产业区块内选址，由不超过单个区块面积的10%，调整为不超过各行政区区块总面积的10%。
——亮点五：提高服务配套设施服务水平。普通工业用地的服务配套建筑比例提高至15%，同一使用权人、位置相邻的工业用地可以统筹规划，集中布局配套设施。另外，利用区块外存量工业用房进行制造业与文创、科技业融合发展的，可享受5年过渡期政策。
三大特点，在“智造”上做文章
“坚持产业第一、制造业立市”——意味着广州制造业“再出发”，在创新上做文章，在“制造”转“智造”上做文章。
《办法》诸多优惠政策集中在新型产业用地方面，综合考虑企业普遍面临的问题，在此可以总结出新型产业用地项目开发的三大特点及相关建议：
——特点一：更加匹配产业发展需求。广州市工业用地政策设计的出发点，在于促进实体企业的投产落地，培育高端制造业和新型产业发展。因此，企业准入须对接产业规划，同时投资强度、土地产出率、达产税收等指标，也要满足产业发展要求。对于园区或平台型企业来说，需要进一步提升在产业引入、项目运营方面的水平。
相关建议：企业应积极寻求产业资源合作。根据资源优势，选择产业规划相匹配的区域进行深度拓展。在产业园区打造的初期，通过强化自身优势、与重要产业运营平台合作、加强政企联动获取扶持政策等方式，提升核心竞争力。一方面利于构建自身产业发展体系，另一方面更易达到项目供后评价要求。
——特点二：用地开发强度提升。为提高工业用地利用效率，政策在容积率、建筑高度、配套指标等规划指标方面均有显著提升。开发主体需要对区域的产业需求有更精准的把握，寻求产品创新的路径，进一步完善项目本身的配套设施，提升综合竞争力。
相关建议：在园区规划阶段，根据产业主题及链上企业的共性，采取模块化的功能布局，提升配套功能辐射力及利用效益。而在产品设计及空间利用上，可在园区内部实现产品差异化，尤其是符合多种功能的柔性空间设计，满足中小企业研发、中试、轻生产、仓储、办公等一体化应用的需求。
——特点三：资金回收逻辑改变。新型产业用地在产品分割标准上虽有放宽，但在出让条件上依然有一定限制，比如附设年限长、比例高的自持要求，且产权转让前须通过产业监管指标的考核等。因此，开发主体需要跳出依靠短期销售回款的传统地产开发观念，寻求更适配于产业项目、可持续的盈利模式。
相关建议：企业应扭转房地产开发的传统思维，以“募、投、建、管、退”的资管运营思路做产业，通过提高招商质量、搭建服务平台、培育产业生态等方式，优化园区客户结构，提升租值及运营收益，实现资产价值回归。待项目成熟后，可视市场情况择机退出，可选方式包括产权销售、股权转让、资产证券化等。
推行新政，促新兴产业落地
王景提出，进入“十四五”规划阶段，在“坚持产业第一、制造业立市”的发展方针下，产业结构持续优化与高质量发展将成为广州参与新一轮城市竞争的重要抓手。
广州推出工业用地新政，这意味着政府希望通过对产业项目创新发展模式的引领，进一步推动产业结构优化提升。从开发模式上，继续鼓励工业用地真正用于产业发展，为战略性新兴产业扎根生长倾注更多资源；从运营模式上，对园区产业运营服务能力提出更高要求，促进土地集约利用和产业要素的高效配置。
作为粤港澳大湾区的核心引擎，广州在发挥传统制造业基础优势的同时，还在持续着力培育战略性新兴产业集群。随着新型产业用地政策的不断完善，广州将更好地解决新兴产业落地的空间需求，进一步推动制造业发展与科技研发创新的深度融合。
NEW ERA GUANGZHOU BUSINESS
策划、编辑 | 广州市促进民营经济发展研究院
作者 | 民研院研究员 史冬娜
