杭州买房知识科普：
买房居住密度与生活舒适度密切相关，居住密度过大，居住体验感会受到影响，而容积率则是衡量楼盘居住舒适度的一个重要标准。不同城市容积率计算标准不同，一般来说，容积率计算公式为：容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。容积率最低，住户居住舒适度越高，但对于开发商而言获利越少。住宅容积率随不同产品业态有一定差别，高层住宅的容积率最高，但最高不应超过4.0，而独栋、联排别墅容积率最低。19层以上的住宅小区容积率2.4-4.5，12-18层住宅容积率1.8-2.5，7-11层住宅容积率为1.5-2.0，6层以下住宅容积率0.8-1.2，联排别墅容积率0.4-0.7，联排别墅容积率0.2-0.5，以上范围为合理容积率。
如果容积率较高，小区的人口密度就会较大，物业服务质量也会较差，居民公共空间较少，绿化面积也会较少，居住舒适度较低。购房者在选择楼盘时，要着重关注自己所选房源区域内容积率，不要被开发商发布的综合容积率误导。除此之外，小区楼栋间距也不宜过小，会十分影响采光，还应重点关注绿地率，开发商宣传的绿化率为绿化覆盖率，会包含一些无效绿化面积，所以绿地率才是最真实的绿化水平。购房者在买房时，注意要保存好买房楼书、广告等证据材料，购房合同中也要写明开发商对容积率的具体承诺，尽力保障自身合法权益。
我是北月，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下购房问答来自微信公众号“北月说房”的部分近期问答精选：
1.提问：老师，“红盘政策”能阻断所有人都去抢同一个楼盘的情况吗？这个政策对杭州楼市有什么影响趋势呢？
北月：你好，市场热度均化，市场热度蔓延正踩着“红盘政策”脚步持续影响着杭州楼市。“红盘政策”并不能斩杀所有人蜂拥至同一楼盘的情况。与其匹配的控盘范围在不断加大，楼盘摇号的中签率下降，意味着新楼盘并没有二手房来的有意义，这也就导致了楼盘的分裂。经过一系列政策调整，杭州楼市已然大变样。“新房变为无房户的专属选择”、“中签率的一低再低”、“总价攀升永无止境”搞得许多想要购房的人群既无头绪也无希望。很明显，杭州房市正在出现无房户，有房户，人才家庭三类人的分层。“红盘政策”，让非无房户的选择范围缩小。奥体、市北、艮北、祥符、之江等板块的需求上升，继而降低了板块新房的中签率，同时形成了范围缩小-需求增加-中签率降低的恶性循环。申花的天玺、天荟开盘几次，中签率都在逐次大幅下降，甚至低到个位数。根据这个趋势，不难判断未来将有更多的新盘被定义为红盘，更多的循环将产生。在杭州楼市已经明确的分裂趋势下，每一户都应根据自身情况来确定自己的购房方向：新房不一定有较强的有保值功能，二手房也可以成为很好的选择。
2.提问：老师你好，想问钱学森学校的学区房多少能买入？与周边另一所公办学校崇文未来相比，谁的未来将更好呢？
北月：你好，从学区房普及开始，一有新楼盘出现便备受家长们的关注。近期钱学森学校发布了其学区房划分的决策，引起了一波房市轰动。在硬件软件上数一数二，教育也名列前茅的钱学森学校，由时代小学领办小学部，建兰初中领办初中部，可以说以创建便是“含着金钥匙出生”的学校。在学区房的划分上，已拟定的有大部分为安置房的木场巷社区，和配置较为高级，交付了一部分的海潮雅园，毛坯价格在6.5一平左右，从周边房源的属性来看，钱学森学的的未来生源大多来自海潮雅园。在想要买学区房的家长中，也分出了两部分。一部分是着急让孩子读书的，一部分是不急着让孩子入学的。除了钱学森学校，杭州城的未来规划中也有许多学校将要建成，所以钱学森学校的生源将会经历几轮更替。若房源优质，加上钱学森学校自身的优越资源，有望成为优质的学校，目前选的话建议还是选崇文未来。
3.提问：北月老师，你好，杭州楼市会迎来小阳春吗？杭州新政能从根本上解决供需不平衡的情况吗?
北月：你好，楼市新政在流传了几个月后终于落地。其中，新政策加强了限购和堵漏洞的方式让投机的需求减少，使得二手房的交易成本得到加持；延长了真实的限售时间，打击了投机型的购房人群；无自有住房记录满三年即可认定为无房家庭，拓宽了无房户的认定范畴，优化了购房的公平性，保证了市场的真正刚需。虽有许多转变，但此次新政并未涉及刚落户的杭州市民，调控的目的不言而喻——保证市场的安全，降低投机占比，同时扩大城市发展。但杭州热点板块供需失衡，供给与需求之间不平衡的矛盾并没有改变。二手房源虽稳定，但新房却出现了供给困难。所以，新政看起来力度强硬，但并未从根源解决问题。政府的目的是不让房价上涨过快，使杭州的发展能够承载它的野心。至于未来，在新政铺下的路上，摇号的中签率上升，二手房的房市春天也许会到来。
4.提问：老师，你好，我看了三个盘：滨融府、摇锦绣华府和春风金沙，目前就是在里面三选一，老师帮忙分析一下这三个哪个好？
北月： 你好，融滨府的存在就是为了给板块打基础的，来试探市场以及购房者的接受程度，随着申花核心区新房存量在减少，这个盘周边的学区不是很好，不过现在而言学区的好坏都是其次，摇不摇得到才是需要注意的。锦绣华府最大的特点是现房，买了就能马上入住的，虽然后面有高架，但紧挨着商业，且住宅在南面，噪音影响稍弱。还有一大利好就是有学区，要是兼顾自住和投资，重点还是要看高层。春风金沙这期的房源楼幢沿湖，景观较好。楼层越高，视野越好。以上三个楼盘各有优劣，具体选择哪个还是要看你个人喜好。
买房是普通人最重要的投资行为之一，由于房产兼具居住、投资、融资和学区等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得较大的投资收益。
北月深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，欢迎关注微信公众号北月说房，每日更新最典型的购房问答。