撰文 / © 老部
2019年，杭州库存高危板块在哪里？不久前透明售房网制作的一张存量地图透露了玄机，除了临安青山湖科技城以229万㎡位列榜首外，排名第二的竟然是未来科技城，凭借191.1万㎡的“天量库存”光荣上榜。
这似乎让人难以置信！这个之前两年几乎一房难求的板块怎么还有这么大的库存？我们且来分析一下！
01
191.1万㎡，天量库存从何而来？
回首2018年，整个未来科技城总共出让了6宗涉宅用地，其中一宗为人才租赁用地。
丨图片来源透明售房网
余下5宗，杭州地铁集团包揽3宗五常车辆段地块，联合万科打造大型TOD项目——天空之城；景瑞拿下一宗，打造低密叠墅产品——镜溪绿汀；绿城&交投拿下一宗，打造西溪云庐升级版精装叠墅——湖畔云庐。
项目不多，可体量却不小。天空之城，三块地建筑面积高达78.2万㎡；镜溪绿汀，可建面积5.8万㎡；湖畔云庐，可建面积8.7万㎡。仅2018年在一级市场成功出让的这三个项目，总体量就已经有93万㎡了。
而比2018年更早前的已出让未销售项目，还有富力未来科技城项目（48.4万㎡）、远洋西溪公馆（29.4万㎡，2009年国恒地块）、佳源西溪印象（1.8万㎡，2015年南方水泥地块）。
此外，未来科技城1.0核心区还有阳光城·未来悦（剩余二期11幢高层）、华夏·四季（剩余5幢高层和7幢洋房）、梧桐郡（剩余四期8幢高层）、兴业耦园（剩余10幢排屋和7幢洋房）、泰禾杭州院子、新湖菲林山、景瑞原墅在售。
若算上2.0南湖板块，还有国开东方·凤凰台、中锐招商·星未来、绿都·鉴未来3个项目。
另有消息显示，未来科技城在2019年还将出让8宗涉宅用地，总出让面积253.88亩。
02
直降4000元/㎡，大多客户并不买账
农历春节前一周，2019年杭州楼市降价第一枪在未来科技城打响。
2.0南湖板块，中锐星未来推出24套洋房特价房，这24套特价房的优惠幅度在27~38万元/套不等，甚至还间接“赠送”一个价值18万的车位，相当于直降4000元/㎡。
丨中锐招商·星未来售楼处沙盘
降价后的星未来，从单价25700元/㎡的均价，跌至21000~22000元/㎡，一套116㎡户型总价在250万左右。
据售楼部口径，这24套特价房源在年前已经全部卖完了。然而，截至2019年2月24日，透明售房网上依然未显示其任何成交数据。
另据了解，除了这24套特价房外，星未来的其余可售房源也已全面加入了“降价阵营”，整体优惠幅度在9折左右，还送车位，不过现场访客量依然甚微。很显然，尽管开发商主动降价、放低姿态，可对于这个未来科技城2.0板块，大多数购房者依然并不买账。
03
板块症结，从来不止于库存！
2.0南湖板块眼下的境遇，恰恰是整个未来科技城的一个缩影。
未来科技城板块的症结，从来不止于库存，在于价格的大步迈进，更在于以下几方面：
一、版图过于庞大。
扩容后的未来科技城，总面积273.44平方公里，比整个江干区面积还要大，相当于3个拱墅区、4个滨江区、9个下城区、15个上城区。即使未来科技城板块利好不断，可这么大的空间，无论是产业引进还是人口导入，绝不是一早一夕能完成的。
二、中心认定模糊。
关于谁是未来科技城板块的核心、中心的问题，内部开发商各执己见，有“绿汀路沿线”、“EFC周边”、“淘宝城周边”三种不同的声音。未来，还可能出现“火车西站”第四种声音。不同区域中心的判定，意味着每个楼盘的自恃都很高，最西边卖近3万元/㎡，最东边也不过近3万元/㎡。
三、周边替代板块多。
差异不大的价格梯度，使得周边板块的楼盘有了可乘之机。北面的良渚、瓶窑，南面的闲林，西面的青山湖科技城，房价也不过2万出头、有的甚至不到2万元/㎡，多坐几站地铁、多开几公里，总价省了几十万，刚需不会不心动。
四、品牌房企的缺失。
长久以来，未来科技城一直缺少品牌房企的进驻，从区域内前期交付的几个楼盘来看，大多质量问题不断。这些年，板块内开发建设楼盘很多，但能让人称道为经典的没几个。2019年会否有所突破，依然有待观察。
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本文作者 | 老部 当值编辑 | 长安花
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