前言：

所谓居住权，是指公民为了满足自身生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。换句话说，对住宅享有居住权的人只能自己居住、使用该住宅，除此之外，其对住宅并不具有所有权。

居住权是《民法典》中新增的物权种类，也就是说，直到2021年《民法典》的颁布，居住权才得以正式确立，这样一项适用时间非常短的制度，在实践中必然会遇到各种问题，本文将运用案例与法律规定相结合的方式，来阐述居住权是如何产生的，以及作为居住权人应当如何维护自己的居住权利。

案例：

杨先生与张女士是一对夫妻，二人育有一女。2008年10月，因家中旧房*迁拆**，杨先生的母亲袁阿姨便与儿子和儿媳签订协议，约定袁阿姨将*迁拆**所得权益全部转让给杨先生和张女士，作为对价，二人为袁阿姨购买*迁拆**安置房供其居住至终老。

2010年1月，杨先生与杨女士依约购买A房屋及车库并登记在袁阿姨名下。次月，杨先生代表自己尚未成年的女儿小杨与袁阿姨签订房屋买卖合同，合同约定袁阿姨将A房屋以10万元的价格出售过户给小杨。2018年3月，杨先生和张女士协议离婚，二人名下的B房屋归张女士所有。2020年2月，袁阿姨应杨先生和张女士的要求临时搬至B房屋居住，A房屋则由张女士自己居住。后因张女士既不同意袁阿姨继续居住B房屋，也不允许其搬回A房屋，袁阿姨无奈诉至法院。

上述案例中，袁阿姨所遇到的情况并非个例，司法实践中与居住权相关的纠纷层出不穷。那么居住权如何设立？设立后如何有效保障和维护居住权人的居住权利？这些问题都可以在法律法规中找到答案。

《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。” 第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”上述条文阐述了两种居住权产生和设立的方式，即签订合同和订立遗嘱。

当事人双方可以通过签订合同并向登记机构办理登记的方式设立居住权，并按照《民法典》第三百六十七条规定的内容设置合同条款，主要包括以下几点：当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。

如果以遗嘱的方式设立居住权，也应当参照上述第三百六十七条的规定订立遗嘱并及时办理登记。除此之外，法院以及仲裁机构的生效法律文书也可以作为设立居住权的依据，当事人可以凭生效法律文书单方申请设立居住权。

回归袁阿姨的案子，前文中提到，居住权是《民法典》新创设的物权种类，而本案纠纷发生时，民法典尚未颁布，那么袁阿姨的“旧事”能按照“新法”得到保护吗？审理该案件的法官认为，本案中袁阿姨与张女士和杨先生签订的协议书约定袁阿姨对A房屋享有居住至终老的权利，享有独立、排他的居住权益。

张女士是协议书的当事人，对协议书内容及袁阿姨长期居住A房屋的事实是明知的，其在离婚后迫使袁阿姨搬出临时居住的B房屋并拒绝其迁回A房屋，侵害了袁阿姨的居住权益，应依法予以纠正。因此，法院判决杨先生、张女士和小杨将A房屋及车库交付袁阿姨居住。

也就是说，虽然纠纷发生时居住权制度在法律上尚未被正式确立，但是袁阿姨与杨先生、张女士协议约定其有权在A房屋内居住至终老，该约定合法有效，法院应当尊重当事人合法有效的约定，袁阿姨理应对A房屋享有居住至终老的权利。当然，如果是2021年以后设立的居住权，那么就不存在袁阿姨一案中的担忧了，毫无疑问居住权应当受到民法的保护。

日常生活中，居住权的设立通常具有扶危济困的性质。例如，为没有劳动能力的老年人和未成年人设立一定期限的居住权，就像该案例中的袁阿姨；离婚时，如果一方有生活困难的情形，有负担能力的一方应当给予适当帮助，在这种情形下也可以为生活困难一方设立居住权。

享有居住权的一方被称为居住权人，居住权人享有以下权利：占有、使用住宅，排除第三人对住宅的权利以及对房屋进行修缮。居住权人对房屋的权利范围一般可以满足自身生活的需要，其行使权利也会受到一定的限制，例如，居住权人应当按照合同的约定使用和居住并妥善维护住宅；不得将住宅用于生活居住以外的用途；也不得将居住权进行转让、继承、抵押，因为居住权是具有人身性质的权利，只能由居住权人享有。

那么在居住权受到侵害时，居住权人应当怎样维护自己的居住权利呢？

假如在生活中，我们与他人订立了居住权合同，首先要记得务必将合同妥善保存，并且在订立合同后及时到房屋所在地的不动产登记中心进行登记，此时，居住权才算正式设立完成。

在实践中，居住权的侵害往往来自两个方面，其一是订立居住权合同的另一方当事人，例如本案例中的袁阿姨；其二是其他意图对房屋主张权利的第三人。如果侵害来自居住权合同的另一方当事人，我们可以用《民法典》第十四章居住权的相关规定反驳对方，此时，双方签订的居住权合同以及登记机关的相关文件便是有力的证据，无论是调解还是起诉都能够使我们占据优势。

如果侵害来自第三人，首先要搞清楚对方对房屋主张权利的依据，再根据具体情况加以应对，必要时可以向专业的法律工作者寻求帮助。仍需切记的是，保存好居住权合同以及我们使用和居住房屋的相关证据（例如缴纳水电费的单据等）。

居住权制度作为《民法典》新创设的制度，充分体现了我国法律保障公民合法权利的价值追求，使“以房养老”等政策能够更加顺利地落地施行，也解决了离婚等情况下面临的财产分割难的问题，提供了一种新型的分割方式，满足生活困难一方的基本生活需要，填补了法律的空白。但其作为一项新创设的制度，仍然存在诸多不足，在新旧法的交接阶段，司法审判也面临着法律适用的抉择问题，让我们共同期待这项制度更加完善的未来。

参考案例：江苏省高级人民法院发布二十个家事纠纷典型案例(2021—2022年度)

参考法条：《民法典》第十四章