前 言
时间转瞬即逝，珠X帝景苑首届业主委员会自2017年筹备起，已经和广大业主一起走过了6年。
2018年5月20日至2018年7月20日，在珠X帝景全体业主的努力下，珠X帝景苑首次业主大会成功召开，选举产生了珠X帝景苑业主委员会、业主监事会。因为投诉人的阻扰，街道不予业委会备案，首届业委会用了2年的时间打备案官司，胜诉后才拿到正式备案， 因此第一届业委会的任期只剩3年，今年任期届满了 。
在有限的任期里，首届业委会要从无到有，熟悉珠X帝景小区的整体情况，硬件设施、物业运作，还要完成共有区域的确权和收回、监督各项工程的投入过程、收集业主的意见和监督物业的服务工作等等，我们深感时间不够，只能按照紧急程度分步骤安排，优先做好几件大事，先打基础。再逐步推进，一步步完成。
业委会做的这几件大事，奠定小区发展的基础：
1、谈判争取到康景投入1千万用于小区改造；
2、确立签订酬金制物业合同，代表业主守住财务自主权；
3、收回广告、泳池租金等部分公共收入全部投入小区改造；
4、打赢架空层一审官司，为将来最终收回绝大部分公共收入打牢根基；
5、创立业委、监事、业主监督员的值班、巡检制度，让业主参与小区事务，让物业监督更广泛。
我们还没有来得及做的工作，既有业委会的职能无法覆盖，需要小区业主讨论和表决的， 例如管理费标准是否需要调整，不同管理费的区域如何体现物业服务差异； 也有需要发动业主签名， 使用维修基金进行的外墙翻新、楼道翻新、换电梯等存在不同业主意见的工作。
今年第二届业委会的选举工作已经启动，如果换届选举失败，则业委会解散。
如果换届成功，那第二届业委会还将继续完成以下工作：
1、不同的管理费区域，例如2.8元/平方和1.8元/平方，要在物业合同中明确不同的物业服务标准；
2、继续收回小区被占用的架空层等公共区域；
3、筹集资金用于小区道路、外墙、以及楼栋内空间的逐步维修翻新；
4、督促物业提升物业服务水平，提升物业费使用效能，让业主住得舒心；
5、继续推进社区活动中心建设，社区文体协会建设，打造温馨社区氛围；
6、尊重紫X府业主的意愿，在多数业主支持的前提下，为紫龙府实现物业管理区域分割和单独成立业委会提供协助，必要时召开业主大会。
工作报告
现将2020年以来，首届业委会任期内的工作情况向广大业主汇报如下：
一、 通过包括但不限于诉讼的方式，以及坚持不懈的谈判，收回了属于业主的广告收入、场地费、租金等公共收入，并投入小区改造升级，业主真正当家做主。
2021年3月，业委会成立了由业委会、监事会和业主常务监督小组组成的专项确权核查组，进行资料收集和律师意见征询工作，并进行实地核查，确认数量、面积和涉及金额。
至今，共提起民事诉讼10宗， 2022年6月，业委会诉开发商珠X侨都公司占用小区架空层，一审判决业委会胜诉，目前还在二审中。 其他还在一审中的诉讼9宗。
至2023年3月，收回了自2019年1月1日起的历史公共收益共1,063,685.80元，共收回公共收入299.68万元，共计投入项目18个， 包括克X电梯轿厢重新装饰、克X大堂沙发及电梯等候间桌椅更换、北区电梯轿厢加装空调、赏湖灯饰更换、倚X大堂通道门更换和沙发翻新、悦X大堂桌椅更换、鸣泉沙发更换等。2021年还用于业主大会给全体业主发放大米和油的福利，人人受益。
二、 物业管理费统一进入共管账户，真正做到了珠X的钱花在珠X。
共管账户是业委会通过合同谈判要求物业公司开立， 所有管理费都进入共管账户，业委会监督收支，每个月对账，每个季度公示，年终审计， 保证不被任何人挪用，账目明明白白，业主清清楚楚，目前共管账户已正常运作。至2023年3月31日，共管账户在账资金1336.41万元。
三、 实现了物业管理费的预算管控，连续两年有结余。
通过业委会对物业管理费预算执行的监督管理，珠X的物业管理费均实现结余。2021年，珠X北区的管理费实际总收入为2476.97万元，结余197.14万元；紫X的管理费实际总收入为914.25万元，结余202.52万元。2022年，珠X北区的管理费实际总收入为2477.50万元，结余170.06万元；紫X的管理费实际总收入为851.24万元，结余81.67万元。
酬金制物业合同下，加大物业费投入小区维修的力度。 因珠X帝景实行酬金制，物业费专款专用于珠帝，避免了被挪用和侵占，所以投入小区的资金能够更充沛、更灵活。 一些原本应该使用公共维修资金支出的紧急维修项目，可以由物业管理费覆盖的，按照时效原则紧急优先使用物业费支付处理。例如水泵的紧急维修、公厕维修、架空层天花维修等等，尽快解决痛点，又不让业主多花一分钱。
四、 监督落地了一千万重点改造工程，小区硬件设施有了显著改善，已有 43 项完成施工，6项推进中。
2021年1月1日，根据珠江X景苑第二次业主大会的表决结果，业委会和康X物业服务公司签订了物业服务合同，康X物业服务公司按照合同承诺需投入一千万用于小区的公共设施的改造。
在业委会全流程的跟进督促下，该重点改造专项资金已经投入886.79万元，完成进度为88.68%， 其余资金已经全部转入共管账户，继续在业委会监督下完成剩余计划的改造项目。
重点改造项目主要有克X、鸣X、倚X、赏X、悦X的外墙维修工程、小区人工湖的生态改造工程、涌边路的翻新工程、鸣X克莱的路面下陷工程、克X大堂的漏水维修工程、紫X鸣泉的地库防火门更换工程、紫X大堂门和沙发更换......
五、 提高了物业基层员工待遇 ，改善了薪资结构；要求全部购买五险一金，保障员工待遇；发放保安餐补，自由订餐取代统一送盒饭，让基层员工吃好，感受好，用心做事；定岗定责，工作有奖惩； 物业员工的服务态度与之前相比，有一定程度的提升。
六、 落实酬金制考核，把物业公司的履行合同的表现纳入考核，鞭策物业公司提高履约能力和服务水平。
2021年，物业按约履行了一千万改造资金的承诺，并收回了原会所的管理费174.59万元，在业委会监督下，能够改革管理体制，提升项目落地效率，物业服务有提高，有进步（见公众号链接2021年物业情况报告），年度考核结果为优秀，拿到奖励酬金。2022年，物业服务效能未见明显提升，业委会通过发放调查问卷对物业满意度进行调查，调查结果为过半业主不满意，业委会给予年度考核不合格，物业酬金给予扣罚。
七、 定期检查，监督小区共有设施的保养和维护，以及公共环境的整洁和美观。
2018年珠X有火情时消防栓没水，珠X业主焦灼难安，时刻担心再发生同类情况。业委会成立后组织了消防监督组、电梯监督组、绿化监督组、清洁监督组，由业委会委员和业主监督员组成，每个月定期检查小区的各项共有设施包括电梯、消防和公共环境的情况，发现问题即要求物业整改，整改不到位的扣罚相关负责人绩效。至2023年3月31日，已组织检查 52 次，通报问题 126 次，问题已经整改落实。珠帝的消防设施完好，电梯检修及时，绿化和卫生环境有了明显的提升。
八、 推进专项治理工作，全面提升小区居住品质
（一）小区广告牌清理专项工作
2020年9月至2021年1月，业委会对全小区内进行了实地巡查和审核，清点出部分存在经营主体不明、无合同、合同逾期或其他不规范情况的广告牌和售货柜，并分两期工作共清理掉车库出入口广告牌19个，开发商地产广告牌53个，E家宽广告牌6个，废弃电梯广告屏1个，废弃生鲜售卖机、旧衣回收机9个，废弃快递柜5个，恢复小区公共空间。
（二）民宿整治专项工作
业委会自成立以来，民宿治理也是督促物业落实，进行社区综合治理的重点专项工作之一。通过给携程网、去哪儿网发函要求配合核查清理非法民宿房源，争取从源头上控制数量；加强物业公司与社区派出所、居委会、外管中心、热心业主的联合管控等办法， 经过几年的整治，疑似民宿数量有所下降。
物业公司的统计数据显示，从2019年的疑似98户，减至2023年1月的疑似12户。目前，物业公司已建立疑似民宿台账，每日巡查重点业户，接受业主举报，联合派出所上门检查。
（三）电梯专项工作
1、协调物业、电梯公司落实电梯载荷测试和整改，让业主安心。 根据广州市市场监督管理局于2021年6月26日发布的《关于开展电梯载荷试验专项工作的通知》，在限期内必须对15年以上的电梯进行载荷测试及整改，超重不符合标准的将予停梯。
业委会和物业公司、电梯公司，就北区90部电梯如何开展此项工作召开多次专题会议，主动督促推进开展电梯125载荷试验及整改，对超重的电梯轿厢采取拆除装饰、地板的方式降低重量，以解决载荷超标的问题。
2、以第1项工作为契机，将全区的电梯轿厢地板更换为最新的蜂窝铝加大理石材质，更美观更坚固；同时推进克X和鸣X的轿厢拆除和重新装饰工作。
2022年6月，电梯轿厢的空调加装工作和地板改造工作同时进行。2023年3月，逐步推进克莱的电梯轿厢装饰和地板改造工作，预计在5月份完成。
（四）电单车充电和停车棚建设专项工作
近年来，随着电单车的数量越来越多，停放和充电问题越来越突出，尤其是克X大堂架空层，堆满了电单车，挤占了业主的活动空间，也造成了极大的安全隐患。
业委会和物业召开多次协调会议，踏勘现场， 在小区内选取了五处地点，建设电单车充电桩和停车棚， 解决电单车不入梯上楼的充电和停放问题。克莱架空层的电单车全部统一停放到停车棚，恢复了原本的宽敞明亮。
（五）装修管理专项工作
2023年3月，业委会与物业公司就加强小区装修管理召开专题会议，对存在的装修时对大堂、电梯的成品保护措施无监管、装修户卫生无检查、空调安装位置不规范存在安全隐患、装修噪音和灰尘影响、装修垃圾清运等业主反映强烈的问题进行了沟通和梳理，由物业公司一项项落实，把好装修现场巡查、装修申请、装修验收等三道关，落实装修须知发放、成品保护标准等事项。
至4月10日，物业已落实违规外挂空调实地检查拍照统计、电梯和大堂的装修成品保护样板和新要求、装修审批和验收审批加强工程部落实到人等工作。
（六）申请引进优质公立初中
2021年7月，《广州TIT科贸园项目建设用地规划条件》（穗规划资源业务函（2021）4549号）公布，提到该地块规划了一所36个班的中学。因该地块毗邻珠帝，对珠帝小业主的升学是一大利好。
业委会马上在小区内开展签名工作，向广州市教育局、海珠区教育局等相关政府部门递交了“珠X帝景苑居民关于在TIT项目建设优质公立初中的申请书”及“珠X帝景苑居民共同申请签名表”，表达了居民热切希望引入优质公立初中的期盼。
（七）八匹马广场停车场维权
2022年8月，珠X八匹马广场大门左侧新建一个经营性停车场，该停车场是在原植被树木、草坪茂盛之地经水泥硬化平整而建，完全改变了珠X标志性建筑的原有风貌，并占据了小区原有部分路面，对小区正常的车辆进出、人流通行等交通秩序造成严重影响和安全隐患，业主意见很大。
业委会经搜集业主意见，和热心邻居们一起多次会议讨论及现场核查，整理多份投诉材料、业主的联名投诉和控规的公示图、现场的全景照片及前后对比图、现场的卫星前后对比图等照片向相关部门投诉，并发函给建设单位合生创展集团有限公司、广州珠江集团有限公司等，反映业主的联名投诉，要求恢复绿化。街道主持召开了联系会议，建设单位、街道规划绿化部门等参会。
最终，因地块在珠X的红线外，属于建设单位的在建地块，业主的投诉未被完全采纳，绿化部门在原地恢复了一些绿化。
（八）江北地块施工维权
2023年4月1日，珠X帝景苑北面地块野蛮施工，移走树木，扩大停车场，对北面楼栋的居民造成了极大影响。业委会召开了专题会议进行初步讨论，后续将联合业委会和业主们的力量，将该情况投诉到相关主管部门，制止施工方侵害业主的行为，维护业主的权益。
五、 丰富社区生活，创建珠X生活新STYLE
（一） 丰富社区生活，营造和谐的社区环境。
业委会注册了“广州市海珠区珠江X景苑业主委员会”i志愿组织，并组织举办了多种多样的社区活动、志愿活动，包括暑期小义工活动、跳蚤市场活动、鹊桥汇联谊活动、“我爱我家”征文比赛活动、爱护湖水活动、消防电梯设备安全学习、爱护家园清洁志愿活动、义诊进社区活动、多期公益讲座等。2022年7月，举办了第一届珠X水上趣味运动会和乒乓球比赛。
（二） 创建珠帝公益书吧，业主活动中心，为业主提供便捷、温馨的社区公益场所。
第一个珠X社区公益书吧位于克莱架空层，已于2023年2月4日正式开张。书吧作为平时给业主提供免费休憩、免费阅读的场所，空间安静，有多种图书，也定期开展各种活动，至今已累计开展9期读书分享会活动。
第二个社区公益书吧位于黄埔涌边倚X架空层，将于2023年6月13日正式开张。
第三个是业主活动中心，目前正在进入招投标，定标后进场装修，为中老年业主提供一个活动场所。
（三） 成立珠X文体协会，吸引有共同爱好的业主邻居，构筑富有凝聚力的亲情、和谐、健康社区。
珠X业委会于2022年起，陆续成立了珠江帝景苑文体协会书画摄影分会、羽毛球分会、乒乓球分会、徒步登山分会。
至今，书画摄影分会共举办书画联展1次、社区征文活动1次、书画研学交流会7期、协助珠X迎春送福活动两期；羽毛球分会活动每周一次，共组织33期；乒乓球分会活动每周两次，共组织12期；徒步登山分会活动不定期组织，共组织两期。
文体活动的举办受到业主的好评，锻炼了身体，活跃了社区气氛，珠X一家亲的氛围更浓了。
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