【说明】
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【裁判要旨】
法院认为开发商并未收取超出《商品房买卖合同》约定金额外的款项，在无约定或法定连带责任的规定下，应按照按份责任予以处理，故判决包销人和开发商向购房人退还各自收受的价款，彼此之间不承担连带责任。
【法律关系图】
【关联法条】
《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼，出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
【诉讼主体】
上诉人（原审原告）：钟某。
上诉人（原审被告）：A公司。
被上诉人（原审被告）：B公司。
【基本案情】
上诉人钟某、A公司因与被上诉人B公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院【】号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
【上诉人钟某请求】
一、变更一审判决第七项；
二、改判由B公司对一审判决第五项确定的债务（本金518013元及按日万分之一的标准计算的损失）承担连带清偿责任。
事实和理由：一、一审判决存在明显错误，既没有认定A公司系B公司的代理销售商，也没有认定B公司委托A公司代销商品房的部分委托内容违反了相关法律法规的禁止性规范。
二、没有适用《民法典》的相关规定判决B公司承担法律责任，民法典第一百六十七条规定“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的行为违法未作反对表示的，代理人与被代理人承担连带责任”，本案B公司与A公司在案涉商品房销售过程中，违反了住建部、市场监督管理部门、国家价格管理部门系列禁止性规定，采取欺诈手段违法收费拒不返还，一审判决不判决B公司对A公司的资金返还义务承担连带责任，没有保护民事主体合法权益。应由二审法院依法予以纠正。
【各被告辩称】
B公司答辩称：钟某向我司要求返还其向A公司支付的51万余元款项没有事实及法律依据，我司并不清楚钟某与A公司之间的事情，也不知道A公司向钟某收取了该笔款项，也没有委托A公司收取该笔款项。钟某是向A公司支付的这笔钱，B公司从来没有收到过这笔款项，钟某与B公司就该笔款项没有任何法律关系，钟某与A公司之间的事情与B公司无关，钟某没有向B公司主张该笔款项的基础。
A公司答辩称：一，钟某的上诉内容与本案事实不符并且其前后自相矛盾，钟某自称其与A公司无法律关系，同时其又承认与A公司间有居间合同，因此钟某在本案中违背了禁止反言的原则，其在掩盖逃避本案的基本事实即钟某知道付给A公司的服务费其是知晓的。
二，本案中A公司行为不仅是有名合同中规定的一个行为，是商业行为里的一个普遍性为，法律不可能去注明每一个商业行为，因此只要不违背禁止性规定，就应当予以认同。A公司与钟某之间不仅仅是一个服务合同，*界无**在服务过程中是全方位的。对方说的不是法律规定，更不是一个禁止性规定。三，钟某是以自己的实际行为表明其理解了，如此数额大的签章是一种确认行为，作为成年人不可能不清楚，更不可能缴纳费用。
【上诉人A公司请求】
一、撤销一审判决第五项判决；
二、驳回钟某对A公司的请求；
三、判决A公司不承担案件诉讼费。
事实和理由：
一、一审认定事实错误，明显遗漏。一审认定A公司与钟某之间约定不明，钟某误认为向A公司支付的服务费是购房款，与事实不符，庭审查明与证据印证，双方对于收取服务费及服务费数目充分理解、认同、知晓并确认。置业计划表中详细记载房屋单价、网签价、*证办**费、其他费用、居间服务费等，钟某在最后签单确认。客户认购确认单详细记载房屋总价、单价、面价等，钟某最后签章确认，*界无**服务费单据钟某签单确认，*界无**收款41万余元单据，钟某签单确认。商业门面网签合同记载网签价格钟某多次签章，并当天自行缴纳网签款、税款。
二、一审法院适用法律错误。一审法院认定钟某与A公司没有合同约定，双方没有法律关系，因B公司没有交付房屋，依合同解除，B公司应当返还，上诉人也得返还，该两个法律关系结论认定错误，于法无据。本案不是法定需要书面形式来确定，众多证据证明钟某支付房屋的价款组成、性质与分别支付主体都是明确的约定，数额并不是小数目，当时没有提出任何异议，钟某是在同意的情况下支付的，是合意民事行为，没有合同约定的时候应当根据行业惯例评判，长沙市商业地产销售过程中均是承揽销售方式，开发商只建设，由中间销售方投资推广房地产项目、组织销售人员销售房屋。B公司与钟某依据合同约定解除，但没有法律依据可以适用在A公司与钟某之间，A公司已经投钱、投人履行完毕销售服务，各方认可并各自履行支付完毕，A公司的法律义务已经结束。A公司不是违约方，房屋交付也不是A公司造成的损失，判决A公司承担损失没有法律依据。
三、一审法院违背诚实信用原则。因房地产市场下行，钟某基于投资有损失的情况下提出退款。但商业投资数额巨大，在过程中必然会对数额有清晰的认识。A公司作为服务各方的中间服务人，提供了各方所需要的服务行为，钟某依据与B公司的约定条件，要求将A公司履行完毕的行为给予退款，有失诚信，钟某若不认可地产价值，在购买过程中可以提出异议，或不予购买，但确认后又谎称不知情，违背诚信也违背交易安全信赖利益原则。
四、一审法院判决违背社会稳定原则。一审判决有可能给地产的众多投资人予以渠道避免投资损失，导致投资人采取同样措施推倒以往的民事行为，认定A公司的行为没有依据，则A公司为涉案房地产所发生资金投入、人员投入也可能推导为无依据，A公司再向其他人索回所支付的款项，其他主体也将涉诉，将发生大量的诉讼，给社会乃至司法资源带来不必要的负担。
五、一审法院违背同案同判的宗旨。在同样的涉案商品房买卖案件中，一审法院（2021）湘0104民初2566号判决对诉求是判决驳回，且经过二审确认判决驳回的效力，一审法院在未客观评判事实的情况下，所做的判决是在事实错误情况下做出不同的错误判决。
六、一审法院判决违背公平原则。一审认定A公司是中间包销服务方，认定房屋销售向B公司支付了履约金和其他款项，认定是B公司违约导致房屋不能交付，却判决A公司承担服务费，且承担损失，明显违背公平。
【各被告辩称】
钟某答辩称：A公司的上诉主张没有事实依据及法律依据，第一关于事实方面的主张，我方不认可其主张的服务费内容及服务费金额。我方从来没有作出认同的真实意思表示，正因为不认同才是形成本案纠纷的原因之一，我方认同并确认了合同价格方面的内容，只认可认购确认单以及置业计划表内与认购确认单一致的内容，置业计划表格以外的数字内容我方概不认同，收据是A公司单方开出，钟某签字只是承认收到收据并不认可收据资金是作为服务费的用途，在收据上签名是财务惯例并不代表合同当事人的约定。
关于法律适用方面的上诉主张我方也不认同，一，没有证据证明钟某与A公司之间成立居间合同法律关系，A公司举证的置业计划书并不具备居间合同的要素和外观。二，A公司在一审过程中也自认收取钟某51万余元，系居间服务费，居间合同的签订属于要式法律行为，否则不产生法律效力。三，即使存在居间服务合同关系，A公司违反价格规范性文件收取资金，扰乱了社会主义经济秩序，也属于无效合同，不存在不返还资金的理由。四，即使按照在案证据间的团购协议，购房人解约后A公司只能另行指定购房人或者在指定不到购房人的情况下买下安涉房屋，团购协议里没有解约后A公司还可以获取合同利益的约定。第三点不认同，本案纠纷是被上诉人B公司违约，以及与A公司违法销售房屋引起，钟某在此过程中无任何过错以及违约行为。第四点，观点与案件事实不符，恰恰是被上诉人的行为扰乱了正常的商品房销售经济秩序，是他们违背了社会稳定原则。第五点，1，案件不同类也不是指导性案例，另案主张的是不当得利之债，钟某主张的是合同之债，另案判决并没有经过二审审查，因为上诉人没有缴纳上诉费按撤诉处理。即使按照A公司主张的另案判决，该判决也认定所谓的服务费也是购房款的一部分。第六点，一审判决未违反公平原则。1，A公司应该找B公司结算团购协议，不应占有钟某的款项。2，解约后的资金返还属于团购协议双方签约时都已经预计到的商业风险。
B公司答辩称：认可一审判决，钟某与A公司之间的事情与B公司没关系。
【原告钟某请求】
一、判令解除钟某与B公司签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、判令B公司向钟某返还购房资金2287242.1元；三、判令B公司赔偿向钟某赔偿银行利息损失（以应返还的购房资金为基数，自2020年12月21日起按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期*款贷**市场报价利率上浮50%的标准计算至清偿之日止，截止起诉之日止的应付银行利息损失为55000元）；四、判令B公司向钟某赔偿银行*款贷**利息损失84506元；五、判令A公司对上述第2项、第3项中本金518013元及对应的银行利息损失债务承担连带清偿责任。
【一审查明】
2019年7月8日，B公司（甲方、开发商）与A公司（乙方、团购方）签订《长沙奥克斯洋湖广场S6栋底商团购协议》（以下简称《团购协议》）一份。协议第一条中约定：本次团购长沙奥克斯洋湖广场S6栋底商20套房源，总面积3361.99平方米，单价17000元/平方米；总价57153988元；具体单套面积、单价及总价详见附件：长沙奥克斯洋湖广场S6栋底商平面图及明细表。协议第二条中约定：1.经双方协商，乙方以57153988元、单价17000元/平方米团购长沙奥克斯洋湖广场S6栋底商20套房源，本协议签订后双方不得以任何理由要求调整团购单价；2.付款时间：A、协议签署当日乙方支付2000000元为定金，同时支付3715400元作为履约保证金。甲方收到款项后向乙方开具相应的定金收据和履约保证金收据，其中每套房源开一张履约保证金收据（每套房源的履约保证金为185770元）；B、2019年9月20日前，乙方完成的商品房买卖合同签约总金额不得少于34292392元（包括乙方与甲方签订的商品房买卖合同、乙方签订的商品房认购书、乙方指定买受人与甲方签订的商品房买卖合同），且向甲方支付不少于34292392元购房款（包括乙方向甲方支付的购房款与履约保证金、乙方指定买受人向甲方支付的购房款，不包括乙方按本协议第二条第2款A项支付的定金与履约保证金，买受人选择以银行按揭*款贷**支付房款的，银行的*款贷**合同面签通过视为乙方完成该节点）；C、2019年12月25日前，乙方需完成所有商品房买卖合同的签约工作（包括乙方与甲方签订的商品房买卖合同、乙方指定买受人与甲方签订的商品房买卖合同），且向甲方付清57153988元购房款（包括乙方向甲方支付的购房款与履约保证金、乙方指定买受人向甲方支付的购房款，不包括乙方按本协议第二条第2款A项支付的定金与履约保证金），购房款到达甲方银行账户之日视为付款日。协议第四条中约定：1.甲方的权利与义务：（1）在本协议第二条的签约期限内，乙方可以书面指定第三方作为买受人与甲方签订《商品房买卖合同》的（每套房源仅限指定一次），乙方指定买受人支付购房首付款后，乙方指定买受人与甲方签订《商品房买卖合同》。协议附件《长沙奥克斯洋湖广场S6栋底商平面图及明细表》中载明涉案房屋的团购包销单价为16878元/㎡，团购包销总价为4219162元。
2019年7月26日，钟某与A公司工作人员在奥克斯洋湖售楼部确认并填写了《客户认购确认单》，载明由钟某认购奥克斯洋湖广场36-112号商铺，认购面积为78.09㎡，认购单价为28321.54元/㎡，认购房屋总价为2211629元，付款方式为按揭。同日，钟某在A公司提供的《置业计划表》上签字，确认房屋折后总价为2211629元，由房屋网签总价1693616元及其他费用518013元两部分组成。《客户认购确认单》《置业计划表》签署当日，钟某向A公司转账支付定金100000元，A公司向钟某出具了定金收据并加盖公章，载明“兹收到钟某交来案涉商铺代收代缴定金，该商铺需于2019年8月2日前完成网签等所有工作，如逾期，则定金不退”，钟某于该收据上签字。
2019年7月29日，钟某（买受人）与B公司（出卖人）签署《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ170213112，以下简称“购房合同”）一份,约定由钟某购买B公司开发建设的位于岳麓区房屋（以下简称“案涉商铺”），总房价为1693616元。购房合同第六条“付款方式及期限”中约定：买受人以银行按揭方式付款的，应于2019年7月29日向出卖人交付首期房款（含定金）计853616元，剩余房款840000元向银行申请*款贷**，出卖人应协助办理。购房合同第八条“交付时间及条件”中约定：（一）该房在2020年12月20日前已达到交付标准，出卖人应当在买受人签约手续办理完毕且在房地局完成备案之后将该商品房交付给买受人。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。购房合同第十一条“逾期交房责任”中约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该时限应当与第七条第ｌ（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部己付款的万分之零点二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点二（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。
购房合同签订当日，钟某按照A公司的指示通过银行POS机刷卡向B公司支付购房款853616元、产权登记费550元、抵押登记费550元、委托公证费200元，B公司向钟某出具了相应的收据；向A公司支付418013元，A公司向钟某出具了收据，载明“兹收到钟某交来奥克斯洋湖广场36栋-112号商铺服务费”。2019年8月7日，钟某支付案涉商铺物业专项维修资金9371元、印花税及契税64942.1元。
另查明，1.庭审中，B公司主张如若解除案涉《长沙市商品房买卖合同》，则钟某应配合其办理合同备案解除手续，钟某同意配合并同意本案中一并处理。2.2019年8月12日，钟某为案涉商铺向上海浦东发展银行长沙分行*款贷**840000元，*款贷**期限为10年，预计自2019年8月12日至2029年8月12日至。截止至2021年4月19日，该笔*款贷**已经全部结清，共计产生利息84506.65元，罚息2.57元。3.案涉商铺至今未交付。
【一审认为】
首先，钟某与被告B公司签订的购房合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，真实、合法、有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。钟某在合同签订后依约履行了付款义务，但B公司未能依约交付案涉商铺，且已逾期超过60日,现钟某主张解除合同，B公司亦予同意，一审法院予以确认。其次，B公司在庭审中提出的希望钟某在合同解除后配合办理案涉房屋的备案注销手续，钟某同意在本案中一并处理，一审法院予以确认。
本案的争议焦点为： 购房合同解除的法律后果问题 。
根据 《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中：（一）购房合同解除，钟某根据该合同支付的款项应予返还，关于钟某支付的各项款项的返还责任承担问题，鉴于钟某将其主张返还的各项款项分别支付给了不同的主体，且从收款收据的出具看，钟某对各项款项的支付目的应当明知，故一审法院认为，钟某应分别向各收款主体主张款项的返还，且各收款主体就所收款项无承担连带责任之法律依据。具体如下：1.关于钟某向B公司支付的购房款1693616元、产权登记费550元、抵押登记费550元、委托公证费200元，应由B公司予以返还。2.关于钟某已支付的房屋印花税、契税、物业维修基金等，系由钟某向税务部门以及物业维修资金管理中心缴纳,钟某向A公司、B公司主张返还于法无据,本院不予支持。钟某可先自行到有关机关办理退付手续，退付不成可另行主张损失赔偿。3.关于钟某向A公司支付的“服务费”418013元及定金100000元。首先，根据本案查明的事实，A公司与B公司签订了《团购协议》，根据协议约定的内容，应当认定双方构成的是商品房“包销”法律关系，B公司为出卖人，A公司为包销人。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼，出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。本案中，A公司与B公司之间就其各自的权利义务有明确约定，而钟某与A公司之间权利义务约定不明，无法确认A公司向钟某收取“服务费”是基于何种法律关系。第三，钟某在与B公司签订《购房合同》时，根据A公司的指示分别支付了购房合同约定的款项以及该笔“服务费”，足以让钟某将该“服务费”理解为其应当支付的购房款的一部分。综上，且鉴于因出卖人B公司未能依约交付案涉商铺，导致钟某购得商铺的目的无法实现，故由A公司收取的款项均应当予以返还。
（二）关于钟某所主张的其他损失的赔偿问题。1.关于按揭*款贷**利息84506元，系钟某因B公司的违约行为所造成的直接损失，钟某主张由B公司承担赔偿责任，一审法院予以支持。2.关于钟某所支付款项的利息损失。案涉合同第九条约定:逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之零点二向买受人支付违约金。本案中，钟某并未提供证据证实因B公司逾期交房的行为所造成的其他损失情况,一审法院综合钟某因B公司的违约行为可能造成的各项损失,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌定B公司以其收取的首期购房款853616元为基数按日万分之一的标准向钟某支付自2020年12月21日起至返还购房款之日止的利息损失；A公司以其收取的款项518013元为基数按日万分之一的标准向钟某支付自2020年12月21日起至其返还全部款项之日止的利息损失，对钟某主张的超出部分损失,本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条之规定，一审法院判决：一、解除钟某与被告B公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX170213112）；二、B公司于本判决生效之日起十日内向钟某返还首期购房款853616元及以853616元为基数按日万分之一的标准向钟某支付自2020年12月21日起至全部清偿之日止的违约损失；三、B公司于本判决生效之日起十日内向钟某返还购房款840000元、产权登记费550元、抵押登记费550元、委托公证费200元；四、B公司于本判决生效之日起十日内向钟某支付利息损失84506元；五、A公司于本判决生效之日起十日内向钟某返还款项518013元及以518013元为基数按日万分之一的标准向钟某支付自2020年12月21日起至全部清偿之日止的损失；六、钟某于本判决生效之日起十日内协助B公司办理商品房买卖合同的备案注销手续；七、驳回钟某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25538元，由B公司负担12769元，由A公司负担12769元。
【二审查明】
二审期间，双方均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
【二审认为】
涉案《长沙市商品房买卖合同》系B公司与钟某的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。因B公司对其退还钟某相应款项无异议，故 本案的争议焦点一为A公司应否退还钟某相关款项，二为A公司应否对B公司的退款义务承担连带责任 。关于焦点一，依据A公司与B公司签订的《团购协议》，钟某购买涉案创汇商务中心G-51地块第S6栋1层112号房屋系在B公司提供的售楼部门内完成，A公司虽引导钟某完成相应购房手续，但双方并未签订有关服务费的书面协议，于买受人钟某而言，其支付的购房款虽分两次支付，且为不同收款主体，在A公司与钟某无明确约定为房屋买卖服务费用的前提下，钟某支付给A公司的1053737元应认定为购买涉案房屋的一部分，故一审法院认定此项费用为购房款符合本案实际，依法应予确认。涉案房屋买卖合同因B公司逾期交房超过60日，依据双方合同约定，钟某有权解除合同。又因涉案当事人对合同解除均无异议，基于合同解除后的相关购房款应予退还，故对一审法院认定B公司及A公司退还钟某相应款项本院予以确认。关于违约金问题，因A公司占用钟某购房款逾两年，一审法院酌情按按日万分之一的标准自2019年8月28日起计算至全部清偿之日止的利息损失未超过法定标准，本院予以支持。关于焦点二，本案中，B公司向钟某收取涉案房款没有法律依据，B公司亦未收取除涉案《长沙市商品房买卖合同》确定的款项以外的房款，且依据法律规定，承担连带责任的前提是法律规定或当事人自行约定，在本案中，双方并未约定B公司应对A公司的相应责任承担连带责任，钟某的该项上诉请求欠缺法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人A公司与上诉人钟某的上诉理由，均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
