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提问： 雕叔我亲⼈买了套远偏贵商业中⼼的商铺，开发商还在修建下⼀期，⽬前前两期发展很弱，挂中介近⼀年没⼏⼈问，现开发商合作公司说三分之⼀价回购，想听听您的意⻅，是否该出⼿？还是换⽅法？怎样的⽅式出⼿⽐较好呢？

回答：已经掉坑⾥了还能怎样。如果确实偏远，⽽且不是临街底商⽽是集中式商业的话，早⽇脱⼿吧，就当交学费了。

提问：雕叔你好，根据成都市的整体发展，帮我分析一下双流临港路棠湖外国语学校（私立，涵盖幼儿园、小学、初中、高中）周边未来5年～10年房市发展趋势，比如大成郡或翰林上岛楼盘。尤其是大成郡。谢谢。

回答：成都目前的发展趋势是东进，南拓，西优。双流我们不推荐投资，主要在航线下面，未来发展有限，还有你说的这个临港路棠湖外国语学校，因为它属于私立，所以它根本不能让大成郡和翰林上岛的房价有大幅度的提升，也你能算是学区房。这个学校唯一的好处就是能让附件的房子出租率更高。成都投资建议：150万以内三河场，大丰，150万以上200万以下昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回。200万以上250万以下驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店。250万以上300万以下，韦家輾，槐树店，杉板桥，华润24城，国宾，洪河。300万到350万，24城，杉板桥，国宾，高新地铁站。

提问：你好，我是孩子刚小学一年级，之前为了上学在越秀全款买了个小的学位房。目前小的出租，在学校边租大房子住，杨箕附近。在上海有一套房尚在还贷(*款贷**余额130万)。目前自己手上现金100+。两人一个在珠江新城上班、一个比较远在番禺化龙，家庭年收入100+。请问:1、如果只考虑投资的话，是新房还是二手房?板块方面有没有建议?2、如果考虑投资+自住需求，板块方面有没有建议?珠城、天河公园、万博、还有牛奶厂智慧城鱼珠文冲科学城什么的，有点糊涂...(当然如果自住的话，首付要成倍提高了)。3、像我这种，是不是只能做经营贷才可能三成首付?主要风险是月供能力吗(要达到多少月供)?

回答：1、只考虑投资，自然是二手优于一手，个中原理其实也说过不少了，不用纠结税费方面，这其实在一手渠道或者佣金当中也算上去了。你只需要考虑早收楼早拿证早眼见为实所有配套，并能预见到该有的增量，这就是二手最大的好处了。而一手，多数的优势就是新。而且一手价格往往都会有开发商精明的溢价，涨幅中扣除了这部分溢价，能够有翻倍都已经非常牛了。类似的你可以看看牛奶厂和广钢新房到二手的价格，经历了四到五年。2、对于广州这些板块，其实在知识星球里已经有很详细的分析，你可以看看。目前你所见的板块，一百万首付不能买的，已经占了绝大多数了。你已经能接受住投分离，并且在实践中，所以目前就是纯投资的角度，选择科学城一带最便宜的比较适合你。3、夫妻有一套在还贷，也有房，基本只能这样做，但是全款+经营贷，风险在于卖家一侧要能配合做垫资，另外就是垫资的费用不便宜，最后才是预留的备用金用以月供，月供以你家庭收入来看，问题也不会大。

提问：雕叔你好！请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样?我是在17年入手，现在小区内很多人抛售2万一平，我想请问要不要跟风现在出手?有点担心以后卖不出去，感觉这边盘太多了，光麓湖就有几十个组团。还有保利，花园城等等。

回答：天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市，大部分土地都是公园绿地,再除去一些产业和商业用地，住宅用地本身就不算多，再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的，单位土地能修的建筑面积就少，再加上天府新区现在的房子大多都是改善型产品，面积都不小,那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。所以天府新区房子不是太多了。玫棠府现在差不多翻了一倍,你卖了有购房资格再买其他的吗?按现在的行情,你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子，所以显然现在没有卖的必要。

提问：成都青羊区户口单身，已有一套青羊区自住小套三，尚有商贷20+*款贷**10年期未还完。现有70+现金，打算在成都再购入一套住宅。初步方案如下：方案1：选在成都三圈层不限购的楼盘购入一套改善型大套三期房。初步选择在青白江凤凰新区购入品牌开发商期房，理由：未来1-2年单位工作地点大概率会迁移到广汉，单位拟定的工作方式可能为A:每天搭乘单位通勤车由青羊区-广汉之间通勤，可能B:在广汉的单位宿舍居住。考虑到青白江和广汉很近，可以自住，可以使用公积金*款贷**，如果以后工作单位有变还可以再卖出。方案2：购买法拍房，买入温江次新房。理由：不限购，温江房价总价低，但是有*款贷**记录需要支付全款。打算购入后简单装修后出租，拿证后再卖出。方案3：继续等待限购政策松动后再在青羊区购入二手房。请雕叔帮忙分析一下我的逻辑是否正确，我的情况选择哪种方案更加适合，还是说有更优的方案提供？谢谢！

回答：1、单身无论限不限购都只能购买一套，2、就算你能找到二套购房的资格，青白江不建议入手，青白江目前是成都唯一一个没有通地铁的郊区，短期不会有太好的发展。3，温江是可以考虑的，如果能找到资格，就可以不走法拍，当然没有资格就只能走法拍了。4、谁也不知道什么时候政策松动，我的建议是不用等。5、主城区可以考虑，杉板桥、二仙桥、八里庄、龙潭寺版块。

提问：想请问雕叔，自住兼备投资恒大云门258平五房三卫单价1.7,总价440万，可以买吗?跟清秀的叠拼比，单价1.9, 四房四卫总价430左右那个产品以后更好被接盘呢?如果以7-8年时间为限，会不会跑输攀成钢金融城目前天誉700万左右的四房呢?

回答：清秀叠拼装修花钱，流动性低于云门。云⻔⻔⼝就是地铁8号线成华⼤道⼝站，如果一定要这二者选，我选云门起码流动性高一些。还忽略了⼀个问题，就是运⽓！！那⼏个神盘都要被上帝吻过的⼈才能够摇中 ！

提问：雕叔你好，坐标成都，*弹子**80个左右，孩子才几个月大，目前不考虑学区，想在天府新区南湖板块买套自主加投资，户型最好套三，可做首套，目前看了一些，雅居乐，浅水湾，还看了南湖附近的几套，不知道年底或者明年初下手是否合适？南湖好些还是雅乐居合适些？

回答：在我看来，成都经历了一个快速暴涨时期，未来几年将稳步增长。预计未来5年平均增速将在15%-20%左右，也就是说，5年内仍有信心翻番。但是谁能准确预测它何时会上升，何时停止。即使你在2016年初回到绝望的底部，你又敢大量建仓吗？所以我们现做的是尽快建仓，定期投资买入。我们千万不能错过下一轮的时机。相比我更看好南湖一些。

提问：雕叔你好麻烦帮我指一条路。现有房屋情况:成都住宅3套、公寓1套。1. 攀成钢中粮鸿云75平米小三房自住娃娃.上学方便(18年取得产权证) ; 2、三环路琉璃立交外侧锦绣阳光2005年的多层125平米现处于空置状态暂未出租(有产权证满5年) ; 3.琉璃立交外侧同区位85平米电梯安置房(锦馨家园)现出租，月租金2400元(18年8月取得产权证)三环内琉璃场有个35平米的40年公寓月租金1400元(13年取得产权证)。问题: 1.希望在攀成刚和其他有潜力的区位各有一套房，有个套四更好。2.除自住的中粮鸿云外，其他3套现在适合卖吗?或者全部卖了置换?万分感谢!

回答：其他三个可以都卖了。资金充足可以直接买伊泰天骄。没钱买个成华区衫板桥附近的新房。

提问：雕叔，买上买房资格就到了，想问下现在成都二手房市场怎么样，你建议买二手房还是新房带装修的，现在新房都挺贵的，价格比有些二手房还高，后面价格差距会缩小吗？

回答：现在成都新房整体被限价，但开发商大多都是开出改善型加装修的房，这也加大了刚需预算，性价比有些还不如二手房，所以更多刚需愿意等，一旦出现性价比的都拥峰而上。而二手房市场却在水深火热中，随着以后市场新房价格逐渐上涨，很多人目光又会转入二手市场的，另一个是未来三环内土地越来越少，新房自然也会少，很多人都是在市中心工作，那只有入手二手房。而且在现在的市场环境之下，限价在很多盘中其实已经失去作用了，很多楼盘已经超出限价“限”的那个价格了。

提问：雕叔你好，自己只有资金25万左右，最近想在成都投资房产，有必要吗？

回答：有必要，资金放手上是跑不赢通货膨胀的，普通人只有用资产追资产，负债才能抵抗通货膨胀。成都是个年轻城市，适合深耕。我们购买房子，本质上不如说是在购买城市。房价上涨，表面看是房子升值了，其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值，土地的价值转移到房价上了。核心城市的房子才是资产，三四五线城市人口流失没有产业支撑的是住房。选择核心资产是买房的关键，三四五线城市和小县城的房子表面看涨得很快，其实是吹泡泡。当刺激政策退出时，也就说只有当大浪退潮后，才知道谁在裸泳。所以说，投资房地产表面是投资理财，其实也是一种认知社会关系和悟道修行的不同过程。

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