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提问：姐好，我是新人，请教：1.我在沈阳浑南理想新城二期房子一套127平，男友于洪碧桂园星座一套89平，请问这两个房哪个升值空间大一点？2.我跟男友在无锡工作，想卖掉一套沈阳房子在无锡滨湖买手套房付首付。我：*弹子**30，商贷20 男友：*弹子**60，公积金贷20 请给点操作意见。3. 无锡由于考虑学区和位置，我们看了：口碑差的观山名筑南区（1500-16500/平，清水，考虑小户型总价150W左右，明年交房）；和边上的尚锦城C区（2015年的房，总价180万左右，现房）；如果沈阳房子短期卖不掉，我们自己算了下最多承受170-180W总价的房子。但是观山口碑确实不好，有点顾虑，请教下建议
回答：1.理想新城是一个很老的项目了，优势是大浑南区位的发展潜力，不知道你是什么价格入手的，品质一般，浑南新市府 白塔已经涨过一大轮。于洪新城未来会有一轮补涨。于洪新城于洪新城有规划，但不知道具体落实的时间，唯一缺点就是没有学区，长期看好属于价值洼地。新市府属于浑南钱袋子，白塔板块，距新市府板块较近，从发展前景还是比较看好，现在整个交通路网较成熟。这2套其实都不建议卖掉。
2.自住可以入手尚锦城C区，建议淘淘笋，不着急入手。
提问：老师商铺可以买吗？有投资价值吗？
回答：能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。
再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税*压打**了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。 租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。
提问：坂田旭景佳园单价多少可否入手？深圳内部资料在哪可找到？
回答：小花园社区，近地铁次新盘，品质还可以，物业管理一般，户型赠送不错； 四万属于安全价格，看具体选择的那套房子，如果户型产品不错可以考虑。 珠江旭景佳园这个盘最吸引人的是单价，地段不差，但是因为物业太差饱受诟病！导致价格比周边楼盘低。换了金地物业管理应该会好很多。毕竟坂雪岗大道经过、周边不断有新盘拉动关注度，也是个投资客很喜欢的项目。 内部资料在精华主题里，也可以圈内搜索关键词查找。
提问：徐东板块潜力怎么样，5号线和12线开通会有明显影响吗?您怎么看待徐东这个区域呢
回答：徐东片区成熟，目前片区在大量*迁拆**，长远看徐家棚附近的武昌滨江商务区发展起来，是非常有前景的。但是目前进展太慢。 地铁只是锦上添花，并不是雪中送炭，有利好，但并没有想象中的涨幅大。
提问：美丽睿智的房姐好，看了两套南山的房子不知道怎么选，求助。城市山林99平3+1房1000万，依云伴山89平套内120，五房，1050万，纯投资，出租，哪个更合适。盼回复谢谢！！！
回答：纯投资不建议买1000万的标地，这2套都不算笋 硬要选一套，城市山林。依云伴山很多双拼户型，一本证的较少。双拼都是低于市场价的。 我个人更偏爱入手2套500上车盘。
提问：你好，我湖北黄冈人，高中学历，没有武汉房票，*弹子**40多。其他途径，比如婚姻，学历等没有办法获得。就想在武汉买房，买非限购地区，主要是自主，武汉定居，考虑未来居住方便，咨询一下，武汉不限购的有哪些比较合适。麻烦具体推荐一下
回答：不限购区可以关注横店，单价9千可入。 蔡甸 五里界 可做备选，汉阳和大光谷的辐射区域，单价9千左右也可以考虑。 阳逻 汉南不推荐。 不限购区目前没有特别推荐的板块，自住还是要根据你的生活半径来选择。
提问：房姐，你好，我没有深圳户口想投资深圳楼盘的公寓，麻烦问一下与住宅和公寓投资的利与弊，公寓可以的话推荐哪个楼盘？谢谢
回答：公寓是坑，公寓是坑，公寓是坑 公寓没有学位，没有涨幅，是商用水电，产权只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。 除非房票全部用完，碰到5折的公寓才考虑
提问：您好，首付有45万，想给孩子买个学区，考虑了武泰闸这边，因为有亲戚在这边，偶尔帮忙接送小孩方便，我看您不推荐买老破小，但我只是想占个学位，升值不升值倒无所谓，等孩子大了再换房，我也考虑了买小房占学位出租出去然后租大房子自住，您看武泰闸城市花园行吗？还有一个问题，我是外地人，大学生落户买老破小可以落户吧？谢谢啦
回答：你好，武泰闸小学和万福林都是很一般的学校。且武泰闸城市花园房龄太老，不建议买。 *弹子**45，买东原启城二手房，单价1.5左右，次新盘，对口华师，升值空间也更大。 大学生的社区公共户买完房就可以把户口迁到房子里了。
提问：您好，首付有45万，想给孩子买个学区，考虑了武泰闸这边，因为有亲戚在这边，偶尔帮忙接送小孩方便，我看您不推荐买老破小，但我只是想占个学位，升值不升值倒无所谓，等孩子大了再换房，我也考虑了买小房占学位出租出去然后租大房子自住，您看武泰闸城市花园行吗？还有一个问题，我是外地人，大学生落户买老破小可以落户吧？谢谢啦
回答：你好，武泰闸小学和万福林都是很一般的学校。且武泰闸城市花园房龄太老，不建议买。 *弹子**45，买东原启城二手房，单价1.5左右，次新盘，对口华师，升值空间也更大。 大学生的社区公共户买完房就可以把户口迁到房子里了。
提问：新人首问，房姐好，在罗湖一套3房，想投420以内买第二套改善住房，卖外地房能筹230万明年三月到账，公司要搬宝龙 我看房如下 1坪山中心城房价较贵，超预算30万，户型一般有学位；2坪山沙湖地铁站附近房子户型好价位能接受，如京基御景印象；3大运附近你推荐的天健现代城和黄阁翠园最低价已达到430万且放盘很少，中海康城价位能接受但离地铁站较远；4荷坳乐城小区新有公园，有套89平398万能买吗？满京华喜悦里新且户型好比较喜欢，但无公园离大运远，能买吗？金地龙城中央新能不能买？ 请问：1现在房子已涨吗？明年三月拿到钱出手？还是观望？2买在哪里最好，在上面几个区域还是到其它地方？请房姐详细分析，谢谢！
回答：你好，资产配置需要重新组合。 1.罗湖属于补张区，这次涨幅来了，其它板块涨幅20-30%，普涨来了罗湖只有10%左右。深圳一路向西，罗湖落寞，未来也不是领涨区，虽然租售比高，可以趁着这一波涨幅来了，置换到更核心的区域。南山 福田 宝安都是更好的选择。
2.关于自住，如果能接受投住分离是最好的，自住租房，把*弹子**继续投到更有潜力的板块。 如果单纯考虑自住，龙岗首选大运，大运淘不到笋，基御景印象也可以考虑。 满京华喜悦比金地贵，2选1，更倾向金地。
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