01 市场总局颁令加强合同行政监管
在民法典颁布三周年之际，市场监管总局修订出台了《合同行政监督管理办法》，将于2023年7月1日起正式施行。
《合同行政监督管理办法》坚持监管与指导相结合、强制性执法与柔性监管相结合的原则，以合同行政监管这一“小切口”，谋划维护社会经济秩序和消费者合法权益的“大文章”，特别是加强对格式条款的规制。
禁止经营者利用格式条款作出减轻或者免除自身责任、加重消费者责任、排除或者限制消费者权益的规定，要求经营者在使用格式条款时应当以显著方式提请消费者注意，切实保障消费者的知情权、自主选择权等权益，同时明确有关合同违法行为的查处方式和法律责任，加大违法行为惩戒力度。
02 物业服务合同中的格式条款
按照《民法典》第四百九十六条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
这里面提到的合理方式，按照合同法司法解释（二）第六条的规定，是指通过采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识。
《民法典》第四百九十七条规定了格式条款无效的情形即：（一）总则编关于合同无效的情形及第五百零六条规定的造成对方人身损害的或者因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款的约定；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。
《民法典》第四百九十八条规定了格式合同解释的相关规则，即对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。
对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
03 下列物业合同格式条款或违规
格式条款1：业主对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度、《临时管理规约》和《业主手册》等造成的损失、损害承担连带民事责任。
点评意见：此条款属于物业服务企业利用格式条款加重了业主责任的不公平条款。
承租人、使用人及访客等造成的损失、损害，属于侵权或违约法律关系，应当依照《侵权责任法》（注：原文如此）或其他相关法律的规定处理。
“连带责任”的承担系由法定产生，物业服务企业在该条款中未区分业主是否存在过错的情况下径直要求业主对承租人、使用人及访客等造成的损失损害承担连带责任缺乏依据，这加重了业主的义务,不当扩张了业主的责任范围。
格式条款2：物业服务企业对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务,物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，物业服务企业不承担责任。
点评意见：此条款属于涉嫌物业服务企业免除自身责任的不公平条款。
《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。
物业服务企业收取业主的车位费，应尽法定或约定的合理管理义务。该条款约定，物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任，显然是物业服务企业免除了自身责任和法定义务。
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