物业管理
作为一个在物业公司上班的人，平时自然会关注和物业管理相关的文章，绝大多数是以居民业主和物业公司矛盾，或业主之间矛盾牵扯到物业公司的内容。从业20年来，经历过商业物业、写字楼物业、产业园区物业，厂区物业，也关注过居民物业，对于物业管理有一些见解和看法可以和大家分享。从之前看到的文章，新闻报道都是突出物业公司管理上的问题，主要集中在物业公司不专业，不负责任，违规，违法上，有些问题是物业公司因为不懂，不专业所以没做好，有些是物业公司为了利益用违规违法的方式侵占业主权益和公共权益。
无论哪种情况，导致一些人看到这些问题就认为物业公司可有可无，甚至没有物业公司会更好，这种看法我个人认为过于偏激。新闻报道里肯定只报道出现的问题，不会报道没有出现问题的物业公司，就好比飞机的空难事故，每天全球有几百架上千架飞机在飞行，没有新闻会报道，但是一旦有飞机发生故障坠毁，那么各大新闻媒体都会争相报道，但你能说飞机不安全，会死人，就应该取缔吗？
有些人会说飞机坠毁太极端，不能跟物业公司那么多问题相提并论，的确这对比比较极端。但是真要按照有些人的说法取缔了物业公司就一定能带来好处吗？公平来说，对于某些住宅区的确是的，但肯定是绝对少数特例，特例在于我们过去一些企业有分配住房、福利费分房的制度，这些企业分配给员工的住房，由企业房管科进行管理，再引入物业公司的确没有必要，甚至加大业主负担。但对于商品房，一般居民区没有物业公司会是什么样，有人认真想过吗？下面我就谈下按我理解的居民物业需要什么样的服务和管理。当然是理论上的，不是每家物业公司都能做到，但是可不可以没有，大家可以自己掂量。
配电室
第一， 能源供给。一个居民园区首先需要电能，而电能主要国家电网区域供电局的变电站送至用户，这里的用户并不是指居民各家各户而是这个居民园区，输送方式为三相10千伏高压电，到达园区后在园区地理正中位置附近建有配电室，需要将三相10千伏高压电降压至三相400伏，通过低压母线和低压开关柜分配至园区各楼宇主进配电箱，最后三相400伏再分成单相220伏送至各户。物业公司工程专业需要对10千伏高压进线之后的配电系统进行运管，包括配电室值守（无人值守的需要定期巡视）各分路开关维护。按照现行行业规定，配电室值守应两人进行，每班次8小时，所以在符合行业标准和劳动法要求下，就要8名高压电工对配电室值守运管，还不算其他低压配电线路的运管、巡视、维护。而这些人的工作通常业主是看不到的，涉及专业的知识，取得执业资格后才能进行工作，而供电局是不会负责到变配电室的，因为实在太多了，设备区别也很大，无法集中统一管理。只能由专业有资质的人员在物业公司管理下运管。如果没有物业公司，居民自治机构能运管这种专业设备吗？供水、燃气也是类似情况，我们想当然的认为打开龙头就应该有自来水，打开燃气灶就有燃气可用，但是生活供水要经过无负压供水设备或高层稳压水箱，稳压水泵等设备才能将市政自来水送至家中，燃气输送是高压燃气，居民无法使用，先要经过园区调压箱调压后方可输送入户。
设备设施机房
第二， 保洁，我们认为保洁服务应该是和居民接触最多的物业服务，但实际上即使我们很关注的情况下，在园区也很少能见到居民园区的保洁员，并不是他们不存在，而是园区太大，人员太少。比如我所住住的居民区有10栋楼宇，还有绿化园区，仅有几名保洁员，也是物业公司为了节约成本，无法配备更多的保洁员，而且再多的保洁员工作量也不会有太大变化，因为物业公司保洁区域主要是楼宇公共区域，楼道，步行梯，绿化园区或园区小品的保洁清洁，几名保洁员大致可以完成。在政府推进垃圾分类工作要求下，各个物业服务区内都会有分类垃圾房，我们扔掉的垃圾会在这里进行一次简单分类，可能达不到四类垃圾的标准，但至少会有可回收垃圾和厨余其他垃圾，需要几名保洁员在垃圾房内进行分类，环境可以说很糟糕，但是他们不得不进行这样的工作，因为垃圾清运一般有市政环卫集团来清运，没有进行分类，或者混入建筑垃圾，市政垃圾车是不会运走了，此外保洁员还要进行设备机房的清理，这都是我们平时见不到的。
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第三， 安防消防管理，这也是咱们天天都能看到，却被忽视物业公司重点工作，安防并不仅仅是门口一两个保安，居民园区内必须设有消防安防控制室，有专人进行值守，主要是视频监控主机、安防门禁监管。有些报道说业主家被盗了，物业公司不负责任。在这我认为物业公司的安防管理必然有一定责任，比如非园区人员翻墙进入，视频监控没有发现，入侵报警没有发现，视频监控如果还没有记录盗贼在园区的画面，那么肯定是安防工作不到位，必须要负有一定责任的。还有就是消防管理，我们园区内都有消火栓、灭火器，这些设备按国家要求有年检，有的一年一检，有的三年或者五年一检，这些检测费用都会由物业公司包含在物业费中，而我们很少能看到专业机构在园区进行消电检以及建筑防雷检测。这类检测工作物业公司是无法推脱的，因为国家相应管理部门会强制进行检测。另外消火栓在高层居民楼宇设置，为保证运行正常，还要定期维护配套的消防泵房、消防稳压水箱、稳压泵，有的还有公共楼宇部分的喷淋。消防主机以及附属的烟感、温感、手动报警器、消防风机等消防这些维护，也是一般业主看不到的工作。
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以上就是我大概能想到的，居民一般不太可能见到，却有实实在在需要进行的物业管理工作。其实仅仅是能源、保洁、保安三大类，实际上居民看不到的工作还有很多。本文的目的只是让大家知道，物业公司还是有些事情要做，应该做，存在还是有一定的作用。而没有物业公司，这些工作哪项也不能停止，都需要有专业的人来做。业主委员会只是协调各业主或业主与物业公司之间关系，业主委员会不是一个法人实体，上述工作大部分无权进行，而居民社区或者居委会属于一级国家行政管理机构，也没有相应职责来进行。最后唯一可行的办法，就是居民成立自治物业管理公司，但门槛很高，需要居民中有各专业的人才，精通设备管理，精通安全管理，精通保洁工作，精通财务，而且还要全程牵扯个人的精力，只能全职来做，最终还会形成一家物业公司。
想说的还有很多，比如停车管理，物业公司有没有权力卖车位？物业公司收的停车费都有什么构成，都哪去了？物业公司为什么不能给我家修灯，修了还要给钱？物业费都包括哪些？公共设备设施坏了，电梯坏了，是物业公司出钱修还是业主出钱修？本文之后看看反响，可能我会继续连载，但是前提是：我说的是正规物业公司的情况，并不代表所有的物业公司，不代表某些不合法、违法、甚至黑物业公司的行为。还会曝光有些物业公司坑业主的猫腻儿，如果有些读者还知道什么物业公司猫腻，也可以跟帖回复，看看我们是不是遇到了相同的问题，研究有没有什么避免被坑的办法。最后，希望有关部门能重视起来出台更加规范管理的法律法规，净化这个行业。