纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场
1、市场观察： “第二支箭”帮助企业增信发债对市场影响有多大？
本周地产市场最大的新闻，应该是央行推出的为民企增信发债的政策 。
政策原文：为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再*款贷**提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
在11月8日政策公布后，碧桂园，万科，保利，龙湖，新城都公布了自己的发债计划。理论上来说，这个不存在着没有人购买，因为是央行购买，所以不愁拿不到钱。但实际操作情况来说，一方面因为是央行兜底，这就是个市场行为，央行为什么要为市场行为买单，亏损责任的界定和承担方面，就必然会涉及到各种措施；为保证市场的公平，以及最终责任的界定，央行安排交易商协会来作为桥梁，寻找为增新发债的依据，因此也就必然涉及到一些交易条款：
由中债增进公司做担保发债融资，涉及一些条件要求：要求5种“拟提供的风险缓释方式”：金融机构风险缓释；国有企业反担保；资产抵押；关联企业反担保；国有担保（增进）机构反担保。“若企业提供这几种风险缓释工具，需要资金费用、资产、信用资源等作为条件支持。”这里的三个条件涉及到如国有企业反担保，国有担保机构反担保，对国企来说意味着真实的责任，国企没有免责的情况下，实施可能会有一些难度；关联企业反担保，也可以理解为民企自己为自己担保，或者自己的上下游企业为自己担保，从目前市场履约情况来看，可能只有自己为自己担保具有较强操作性；资产抵押，这个是正常套路；金融机构风险缓释，这个笔者还没理解透彻。
因为有这些限制政策，我们来看龙湖的策略：此次龙湖集团拟发的200亿元债券发债方式是储架式注册发行，便利发行人提高融资效率。“储架式注册发行，企业可在注册有效期内结合需求分次发。龙湖选择这种模式，可能与设置的条件不无关系，企业无法一时之间满足这些条款。
因此实际的情况是：房企对这个政策持谨慎态度，原因是即便有中债增进公司担保，但发行难度并不小，可能涉及实物资产或第三方反担保。同时如果额度不足的话，拿到的钱，还不足以支付各关联方的欠款，且到年末工程支付季节马上到来了，在保交楼就意味着工程支付款项，而且总额只有2500亿，还面向非地产行业，因此对整个地产行业，可能没有太大的帮助，如果大部分房企无法得到救助，而只有少部分房企能获得救助，市场的氛围无法起来。买房要刚需到只要能交房就买的情况的需求并不会特别多。从这个角度来说，即便政策真的有效应，那么对房企资金链也只是延缓问题，市场本身不改变，对房企来说，只是增加了负债。
需求端，我们可以看看央行10月的运行报告中的一些数据：先是*款贷**数据：分部门看，住户*款贷**减少180亿元，其中，短期*款贷**减少512亿元，中长期*款贷**增加332亿元；企（事）业单位*款贷**增加4626亿元，其中，短期*款贷**减少1843亿元，中长期*款贷**增加4623亿元；再看存款数据：其中，住户存款减少5103亿元，非金融企业存款减少1.17万亿元，财政性存款增加1.14万亿元，非银行业金融机构存款增加2048亿元。居民短贷快速下跌，中长期*款贷**略增可能与去年基数较低有一定的关系，而居民存款和非金融机构存款大降，真实的凸显了企业生存现状。经济萎缩相当厉害。这种宏观经济背景下，需求端持续疲软将是一个不可置疑的现实。所以对房企来说，突围还没开始。