过去的10来个月，LPR都没有调整过，并且这几个月的房贷利率实际平均上浮。拿郑州为例，最近有银行放出消息说房贷利率继续上调。
这意味着未来的房价还将继续横盘，除了房贷利率暗中上涨，还有就是上面对楼市的各种严厉打击，控制杠杆。特别是对学区房的集中治理，通过多校划片、放开优质学校生源等手段为学区房降温。
甚至还通过查首付款来源、控制银*房行**贷额度、严查收入流水等金融手段来限制购房者。那么楼市横盘，二手房市场必然会受到影响，对于这个时期想置换房产的人来说，如何操作才能让自己的换房计划更顺利呢？
毕竟现在买房真的是一件专业的事，我们卖房换房的意义和目标只有一个：买对的房子。所以，这个时候特别的要小心，不能盲目跟风。当你看到别人房价暴涨几十万的时候不要冲动，因为还有人在亏损。
比如最近全国某知名房企又开始搞打折活动，推出特价房全款的话能比正常房源单价优惠3000-5000元不等。比如郑州航空港区的某大城市之光，当初单价8000左右，如今三年过去全款5000元即可拿下。按照90平来算，当初买房的人这三年啥也不做，净亏近30万。
所以，买房这件事，买对了那就是睡后收入，每天晚上睡觉做梦的时候它都能给你带来收益。可是买错的话，可能就直接高位站岗，被套牢了。同样的，在卖房换房前也要做充分的准备，做到万无一失。个人认为在挂牌卖房前需要做足一下4个准备：
1、了解当下城市的限购政策。 置换房产大多是为了拥有更好的居住条件，改善生活，同时也把劣质资产换成优质资产。所以，不要因为不懂当下城市的限购政策而误了大事。如果最后房子卖掉了，却不能买了，那就真的亏大了。
2、全面掌握目标小区和预售小区的房价。 知己知彼，方能百战不殆。这个过程其实是为了我们对自己的资金有一个良好的规划，确保卖出后的资金加上现有资金能够买新房。
查询小区的房价很简单，可以在大品牌的中介网站上直接查询，比如某家、某壳，他们的网站都是可以查到近期实际成交价格的。问过之后，还需要到小区周边多问几家中介门店，切记这里尽量选择大品牌的中介，小品牌尽量避开。当你咨询3-5家中介之后基本上就对小区房价了解个差不多了。
另外，提醒一下，在去中介门店咨询的时候最好不要留下自己的电话，否则第二天你将被中介的电话狂荒乱炸，耽误你正常的卖房计划。
3、研究*款贷**政策。 根据上海最新的*款贷**政策，置换型家庭一般不会执行首套房标准。购买普通住宅一般首付是5成，如果是非普通住宅首付比例还会更高。而郑州的话一般来说，只要家庭下没有房，都可以按照首套*款贷**标准。这样你就可以计算出自己需要准备多少资金了。
4、各项税费一定要计算在预算里。 卖房可能要缴纳个税、增值税、中介费、遗产税等，郑州还有一个差额税。不同的家庭，需要缴纳的税费一般也不一样。
在二手房市场中，一般卖家都是需要一个到手价，就是除去各种税费和中介费之后，自己能落多少钱。比如上海政策整体之后，影响最大的是满二但不满五的房子，交易成本会增加。
按照新政策不满5年是500万的全额的5%，合同价除以1.05×5.3%，这样一个大概是5%这样的税费，如果是500万的话，5%是25万的增值税，按照原来的满二的话，那么它是属于500万减去之前的购入价200万，300万的大概5%左右就是15万，那么中间的10万块的购房成本多出来了。
所以，在换房的时候，除了要把自己的首付资金准备好，另外各项税费也要准备好，不然到时候因为10万的税费导致不能履约，其实算买家的责任。
OK，这是我们有置换房产打算，在把房子挂牌之前需要做足的4个准备，下期我们讲挂牌看房需要做的一些准备。