【北京楼市周报】短期需求乏力，蓄势冷静待回暖，下半年楼市如何走？
丨房价之外研究院（第9期）
摘要：土拍热，成交凉，击穿楼市趋势和买房人心理
从3月到现在，我们不得不承认，楼市热度从一路狂奔到突然下跌，下半年的楼市可能是回落之后的稳定。
房价之外本周金句： 所谓击穿，从来是一根针，扎破一张纸。
选房逻辑梳理： 没有十全十美的房子，能找到适合你最大需求的那个点，预算再匹配；然后再多维度分析评估值得或不值得入手能满足你需求的那一类房；
最后才是找比较适合的标的，选房选具体的哪个房，那是最后一步。
买房第一步：梳理有效需求
很多人之所以不知道如何选房，困惑的其实不在于房，是压根还没想明白当下自己最大的需求是什么，想解决的是目前人生阶段的什么问题？
一定要先梳理自己需求中的有效需求，找到那个必须买房的要点，说服自己，比对买房或不买房对你的生活能够产生哪些影响，哪些可以接受，哪些不能容忍。
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买房第三步：看盘过程一对一协助
好房千千万，但大多数人一生中能参与选房的机会不过一两次、两三次或三五次，对吧。好房纵然千千万，最终跟你有关系的房最终也就那么几套。
X47值不值？四季青好不好？天坛府怎么样？融创壹号院到底适合不适合你？丰融园中海凯旋太阳宫红玺台万柳书院泛海世家保利中央公园哪个保值能力最强？
你人生要不要买这样还是那样的一套房，是你站在售楼处统一标配样板间，或者别人家摆满过时的二手家电的二手旧屋子里，被销售和中介讲解着带看着忽悠着逼定着才琢磨出来得出结论做出抉择的嘛？根本不是！
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买房第四步：选房精准协助
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买房第五步：签约后期直到交付全程协助
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房价之外一周大事记：（*监测周期2023.5.15-2023.5.21）
1）第二轮挂出了29宗地，海淀、昌南凉凉
17宗地块确定6月竞拍，二轮29宗地块已挂出，详情可在房价之外研究院【北京楼市周报】第九期阅读。
2）新地块节奏很快，项目开的少、卖得快，形成显性热度
- 刚需上车三兄弟星誉北京、越秀天玥、丰禾嘉会，分别在5月19日-20日开盘
- 星誉北京首开售罄，主打290万总价，关注此项的粉丝，可持续关注二期动态；
- 越秀天玥首开卖了230套，18亿，城六区成熟配套600万总价上车；
- 丰禾嘉会，亦庄新城上车，主打5.8万单价洋房。
- 通州东小马地块招商公示规划方案；
- 首开梧桐山语规划约62㎡-124㎡二至四居，销售指导价5.3万/㎡，总价328万起；
- 和光瑞府5月20日实景样板间再开；
- 门头沟长安麓院（中建悦府）5月19日拿证，89㎡和118㎡6层洋房，均价5.4-5.8万/㎡，总价480万起；
- 国安府二期预计中旬开盘，不确定因素仍很多。
3）市场：短期需求乏力，蓄势冷静待回暖
- 新房、二手房环比上周成交虽有上涨，但5月市场整体比较凉，期待市场蓄势之后再次回暖。
- 上周，新房成交转化率在4%以上的项目不到20个，刚需人群受到经济和就业影响较大，需求端乏力。
- 地产市场回暖的主要标志之一，刚需和置换能形成良性循环，如以套现为主，市场将进一步冷却。
二手房市场中，房姐认为既要关注价格波动，更要关注流通性，综合两个维度会更加客观看市场和房产。
另外，当下买主和卖主焦灼博弈，俗话说的好“谁着急，谁被动！买主主动，提高买价，卖主主动，降低售价”。
各位房价之外的粉丝朋友有任何方面的房产与规划需求，来体验房价之外老北京本地专家团队的全程协助。在北京，买好房，认准房价之外，保驾护航。
土拍：第二轮供地名单有朝阳十八里店、小红门，丰台郭公庄、南苑，昌平沙河高教园、北七家，石景山北辛安、新首钢，大兴西红门等。房山供地最多，一共有6块。
海淀没有供地，根据北京土地推介会信息看，永丰南预计是在下半年。
昌平南也没有供地，昌平现在不着急了，朱辛庄、东小口还要再等等。
第一轮土拍23宗，目前为止，一共拍了3次，成交了6宗地块。
第4次土拍，6月1日出结果（石景山衙门口地块，台湖地块，顺义后沙峪两宗地块）
第5次土拍，6月14日出结果（全王炸地块，海淀四季青地块，顺义地块），
第6次土拍，6月16日出结果（三个区王炸地块，朝阳奶西地块，石景山广宁村地块，亦庄河西X47地块），23宗地块，目前也就全部挂出。
相比第一轮，第二轮地块加大了在副中心和平原多点地区的投放力度，有18宗，土地面积约103公顷，占比65%，比第一轮增加了19个百分点；位于中心城区的有8宗，土地面积约45公顷，占比29%。此外，生态涵养区在本轮次也有3宗新增供地，土地面积约10公顷，占比6%。
此外，第二轮拟供应地块中位于轨道交通站点周边的土地面积占比超八成， “三城一区”或产业园区周边的占比超六成，均较第一轮有所增加。
部分地块在前几期的楼市周报里已有概括，请大家感兴趣的及时翻看。大家对哪个地块还特别感兴趣，房姐会第一时间去探地。（买房问题请咨询房姐：enjoyfangjiazhiwai）
房价之外研究院点评： 热度极高的海淀二轮凉了，地块整体都一般，按照这个供应水平和速度，怕是供地要过百。
来几个实锤和传闻消息，首开可能认筹羊坊地块，临近公交驾校，楼面价才3.8万，大概率底价就能拍。
顺义2宗地块激活的企业名单差不多，其中竟然出现了东方雨虹，有粉丝戏称，不会漏水了肯定，如果他拿。
通州万盛东地铁附近新地块楼面价到了4万，比梨园地块多出了4000每平。现有通州有资格的买房人可以考虑国誉朝华了，毕竟地价低，有利润才能做出相对好的产品。89平小三居，500万起，如果想看看其他，可以看看融御，核心通州区位。
石景山的地块，比如763地块，70%公建；803、831地块南侧紧邻莲石高架路，广宁地块城市界面也不太行，现阶段的盘可以考虑。
大兴这边，房姐拿到了一手消息，西红门6005地块大概率110-170平，看来，西红门要腾飞了。现有的小户型还有的，尤其刚需，不冲吗？改善的话可以等等。
这两年供应大户的丰台，二轮拿出了新宫车辆段，从大红门双子到建发璟院，品质还行，但您要考虑自身需求，如果金融街、丽泽降维去买新宫，还是可以的，毕竟通勤方便。
羊坊地块介于四环至五环之间，京良路与丰园路交叉口西侧，距南五环直线距离约600米，用地性质为R2二类居住用地，容积率2.2、控高30-45米。周边新房分布较少，继丰台郭公庄“三兄弟”——京投发展·臻御府、中铁诺德·春风合院、中铁·诺德逸府之后，板块周边已3年未有新房入市。东侧约4公里为西红门板块，新房如橡树湾、御璟星城的销售指导价在6.6万/㎡。
项目：新项目速度很快，首开房源少卖的快，形成显性热度
- 新地节奏很快：今年第一轮已完成出让的6宗地，目前只有中建智地朝阳孙河项目和招商通州东小马项目公示了规划方案，昌平南邵首开梧桐山语公布产品设计方案。其它3个项目还没动静，比如，大华朱辛庄，可能水土不服。
- 首开梧桐山语公布设计方案
首开梧桐山语位于昌平区南邵镇，东至规划文秀路 (原规划何营东路) 、南至崔昌路、西至规划双营东路、北至规划景通街 (原规划崔昌北二路) 。从公示信息来看，项目总用地面积49176.789平，总建筑面积168399.916平，其中地上建筑面积108188.936平，地下建筑面积60210.98平，容积率2.2，绿地率30%，地上建筑高度44.95米，地下建筑高度-11.3米 （最终规划指标以规划审批为准） 。
项目共规划18栋住宅楼1217户，以南北朝向为主，全部为9-15层小高层。据悉项目户型涵盖建面约62㎡-124㎡二至四居，销售指导价5.3万/㎡，售楼处设在昌平站C口南200米处。
目前项目周边在售新房较少 （上一次有住宅用地供应还是2021年的共产房中铁彩璟） ，南侧泰禾昌平拾景园挂牌均价5.7万/㎡，以叠拼为主，东南2公里玖瀛府以总价800万起叠拼为主，另外还有合院产品在售。对比来看，梧桐山语产品更偏刚需刚改，形成差异化。
配套方面，地块南侧距昌崔路直线距离约80米，西侧距昌平线北邵洼站约1.1公里。地块生态环境好，北倚蟒山，东邻孟祖河。此外，区域内还有一个集住宅、办公、商业、酒店等的综合体项目，包括一个大型商业Mall，目前已完成大型体验式商业综合体的国际方案征集工作。房姐认为，如果是本地上班族或改善，其实这个盘还是个非常不错的选择，符合房价之外的“好住、好卖、好租”三大选房原则。
- 通州东小马地块招商公示规划方案
招商操盘速度不慢，总建面约6.5万平、容积率为2.2的地块，规划15栋6—11层住宅，两栋楼有东西朝向户型，规划732个车位，按1:1.2配比计算，应有610户，预计项目规划产品将涵盖二至四居，以刚需、刚改产品为主。
4、越秀天玥、星誉北京项目文章已经发布，这两个项目都算性价比高的，具体可以翻看之前房姐的测评。
5、北熙区二期，80-135平二到四居，指导价8.6万，装修升级，这个项目股填补了朝阳800万以下的空白档。东坝的饼也正在成熟，比如北京中学，12号线年底通车。
6、丰禾嘉会首开售罄，1号楼、4号路、7号路、9号楼。8栋住宅楼，总共450套房源，是5-15层的洋房+小高层的设计，户型面积段为80-121㎡的三至四居，容积率2.0。
80平做了三居，对于需要空间多的家庭观算是个好消息。北向两个卧室窗户离地高度不一。要做明厨明卫，只能墙体挖槽。导致厨房窗外是挡板墙，没景观没阳光。
95㎡第一种，南向三面宽，入户有收纳柜，还有家政间。边户双明卫，U型厨房，可谓又有颜值又实用。
第二种，客厅超大转角飘窗，喜欢。
主卧套房，边户转角飘。两侧无墙垛，且飘窗较低，视野相对开阔不少。厨房台面做了挡水条。
118平四居主卧暗卫，厨房面宽不大，显得有点小。
121平四居全明，南向三面宽10.4米，三飘窗。美中不足的是，南侧次卧出入客厅去客卫的动线有点远，容易磕碰。
项目南侧是荒地较多，大部分都是住宅，7个住宅地块。北侧是万科东望。
毕竟周边还有个信创园一期，属于路东。
希望能给西侧的0032地块提高一些信心。
工地图为桂语听澜
7、西城二环黄金地段豪宅--国安府二期，预计本月中下旬开盘，不知道有戏没戏。
项目位于西城二环里，距*安门天**1.5公里，距西单1公里，距金融街1.8公里。项目属于二环内的黄金地段，周边三轨交汇，教育、医疗、商业配套资源懂得都懂。北京市西城区实验幼儿园，北京实验一小，北师大附中；自驾十分钟可到达宣武医院、友谊医院。
户型面积包括152㎡三居、196㎡三居、247㎡四居、480㎡五居。预计售价在15-16万/㎡。一期在售的二手房房源均价20万/㎡，倒挂明显。
8、和光瑞府5月20日实景样板间开放，是该板块内仅有的在售改善大平层产品，项目位于东北五环，中粮·祥云小镇仅一路之隔，距地铁15号线花梨坎站直线距离约1.5公里，紧邻新国展捷运线（规划中），四站直达望京商务区，轻松抵达三元桥、燕莎、亚奥等商圈。
项目户型面积包括112-152㎡三至四居。均价6.2万/㎡。开盘以来，销量一直不错，近期和光瑞府再次加推112㎡、134㎡、152㎡三种爆款户型。
9、中建国贤府5月19日举行媒体发布会，将于5月27日再次开放示范区。
10、长安麓院（中建悦府）于5月19日获得预售许可证，准许销售面积32105.54平方米。
长安麓院地块位于门头沟区永定镇，为中建方程投资发展集团有限公司和中建信和地产有限公司联合体在2022年以7.9亿元底价竞得并开发，建筑面积32205.81平，占地面积23004.15平方米，容积率1.4。项目规划共11栋，总计324户。打造89㎡和118㎡6层洋房，均价5.4-5.8万元/㎡。
长安麓院临近石担路、距离S1号线上岸站约为2.1公里，出行便利。地块周边配套设施全面，教育氛围浓厚：有石龙医院、绿海运动公园、龙湖长安天街、北京市第八中学永定实验学校、北京市大峪中学分校附属小学等生活配套。
房价之外研究院一周点评：目前市场供应的新房项目城六区很少，买房人可以先根据家庭工作半径，生活所需配套比如学校首要等需求来判断自己首先入手的区域。比如门头沟、昌平这两个项目较适合本地自住、改善以及地铁、开车交通通达性较好的商务上班族。比如丰禾嘉会，更适合朝阳等地的有车一族。
学区动态：西城区2023年初中入学意向填报工作开始
西城区初中入学意向填报将于 5月23日9:00-5月25日17:00进行。 家长要在此时间登录“北京市义务教育入学服务平台”，按照提示进行填报、确认并提交。
同时，西城区教育考试中心还公布了初中入学全区派位、学区登记计划。计划表显示， 36所中学参与全区派位， 计划数最多的为西城区德胜中学，为320人；北京第四中学北海校区、广外校区、道元校区全区派位计划数分别为100人、100人、160人。14所中学参与学区登记。
特色学校、寄宿学校均通过网上进行报名。今年西城区共有7所学校参与特色学校、寄宿学校招生，包括北京市回民学校、北京市徐悲鸿中学、北京师范大学附属中学、北京市第八中学等。学生只能选择其中1所学校申请。当报名人数小于招生计划数时直接录取，当报名人数大于招生计划数时，采取计算机随机派位的方式录取。已被录取的学生家长须按报名学校通知要求，提交审核所需材料进行审核确认；如所提供材料不符合学校入学条件，则取消初录资格。
西城区教育考试中心表示，特色学校、寄宿学校、民办学校入学方式为家长自愿参加，可以选择不参加；一经录取，不可撤销。已被特色学校或寄宿学校或民办学校录取的学生，不再参加对口直升、学区登记、学区派位入学方式。
房价之外研究院点评：
市场：新房、二手房整体短期需求乏力，蓄势冷静待回暖；二手房交易要看流通性和涨幅
最近一周（5月15日-5月21日）北京新房网签共3439套，与上周相比（5月8日-5月14日）上涨约24.02%，其中住宅网签1379套，环比下降约14.82%，新房网签面积约285063㎡，其中住宅网签面积约172682㎡，环比下降约3.04%。
二手房网签共3581套，环比上涨约7.93％，其中二手房住宅网签3214套，环比上涨约16.87%。二手房网签面积约315291㎡，其中二手房住宅网签面积约287930㎡，环比上涨约12.69%。
5月15日，北京新房网签281套，网签面积27807㎡，其中住宅网签174套，网签面积22656㎡；二手房网签640套，网签面积56404㎡，其中住宅网签555套，网签面积52153㎡。
5月16日，北京新房网签359套，网签面积32097㎡，其中住宅网签166套，网签面积21257㎡；二手房网签647套，网签面积54543㎡，其中住宅网签546套，网签面积49496㎡。
5月17日，北京新房网签752套，网签面积53061㎡，其中住宅网签257套，网签面积32211㎡；二手房网签734套，网签面积64362㎡，其中住宅网签638套，网签面积57864㎡。
5月18日，北京新房网签766套，网签面积69765㎡，其中住宅网签257套，网签面积30828㎡；二手房网签624套，网签面积56881㎡，其中住宅网签548套，网签面积52109㎡。
5月19日，北京新房网签722套，二手房网签645套。
5月20日，北京新房网签309套，网签面积20442㎡，其中住宅网签140套，网签面积15815㎡；二手房网签170套，网签面积15736㎡，其中住宅网签160套，网签面积14858㎡。
5月21日，北京新房网签250套，网签面积17919㎡，其中住宅网签121套，网签面积14373㎡；二手房网签121套，网签面积11192㎡，其中住宅网签112套，网签面积10329㎡。
房价之外研究院一周点评：地块一直供，房姐这边开发商投拓部门的朋友说了，我们也很迷茫，现在只要有兴趣就报名，毕竟结果是一门玄学。
新房市场整体表现一般。这是正常规律，因为买房人看到了更多的机会。
自带流量的海淀、亦庄，则保持着市场少有的新盘“恒热”定律。比如中海富华里的转化率是排名靠前的，14%。
给竞品抬轿子的现象时刻发生。
比如青塔地块很可能给周边几个盘抬了抬，城建龙樾天元转化率6%；比如西红门的陆续供地给当前新盘抬了抬，西红门橡树湾转化率6%，御景星城转化率5.1%；比如金隅云筑卖的好，转化率12%，可能是中建星光里帮忙抬了轿子，5000元一瓶的价差＋人大附足矣。宸悦国际、北清橡树湾转化率也能到7%。
从2022年到现在，北京新房成交来看，成交最好的还是朝阳，价格最高的是西城，户型面积段成交最好的是80-90平，其次是200平以上。热盘、红盘，以及热门板块的新盘，短期仍会热卖，比如星誉北京、御景星城、越秀天玥、揽星辰等。
未来，北京新房市场仍存在两级分化现象，部分区域在政策利好刺激下会出现成交小高峰。房姐认为，在严控地价与房价的市场形势面前，就只能看开发商的匠心了。如果想要坚持长期主义，那必然是客户至上。如果守不住产品底线，那必然也会走向深渊。比如曾经红极一时的世茂、蓝光等都有退市之可能。
但房姐认为，这一轮政策也好、供地也好，都是为了楼市更健康，目前的确是凉，预测到今年底开始继续回暖，一直到明年是个稳定回暖期。
逻辑在哪？从1-4月，M2余额一直在增长，4月末到了约281亿，同比增长12.4%，
初步统计，2023年4月社会融资规模增量为1.22万亿元，比上年同期多2729亿元。其中，对实体经济发放的人民币*款贷**增加4431亿元，同比多增729亿元；对实体经济发放的外币*款贷**折合人民币减少319亿元，同比少减441亿元。
数据有显示突破200万亿的时候上一次是2020年。接纳资金的必然是楼市和股市。
看二手房市场，也是比较凉。为什么要看流通性？如果一个小区的房子挂牌一年两年都卖不出去，那说明市场不认可。而流通性好的房子价格行情一定会涨？也不是绝对的。
以越秀天玥所在的苹果园板块小区苹果园一区为例，板块整体涨幅12%，小区涨幅15%。从今年初到现在统共56套，目前链家网挂牌33套，今年已成交25套。流通率也超过了50%。这个小区房龄很老，甚至有70年代的。
最新成交的是一套43平一居，255万，成交价59302元/平，1989年建成。
67平2居，409万，成交价61045元/平，1999年建成。
最大的是87平3居，436万，成交价50114元/平，2000年建成。
老小区的房子越大反而成交单价低，卖的好的是六七十平的2居。
熙悦春天
71平3居
以大兴天宫院板块的保利首开熙悦春天为例，小区挂牌价40660元/平，该小区所在版块整体涨幅2%，不算很高。但小区涨幅整体在8%左右。截止目前，挂牌60套房源成交了32套，流通率超过50%，成交周期最短的1天，长的320天，成交户型大部分为71平3居、83平两居、97平4居。
97平4居
再以朝阳的管庄西里为例，以近三年对比的话，板块和小区整体是略跌的。尤其板块跌了4%。这个价格分别是安居客和链家的挂牌均价。
房价之外研究院数据显示，今年挂牌117套，成交已有48套，流通率41%。目前链家挂了59套，均价48064元/平。
最新成交的是60平2居，总价285万，单价47500元/平。91平3居，总价409万，单价44945元/平。成交价低于挂牌均价。
拿出这几个样本看，流通率都超过40%，但小区涨幅有涨有跌。通过这两个维度，可以更好判断一个小区的价值。
城市建设：
1、未来两到三年 朝阳将打造10家“百亿级示范园区”
据悉，朝阳区文化产业园区品质提升计划正式启动。根据规划，未来两到三年，朝阳区将培育10家入驻企业年收入超百亿元的示范园区、20家特色园区。
目前，朝阳区共有102个文创园，但文创园蓬勃发展的同时，也遇到了一些瓶颈和挑战。
该品质提升计划，以整体提升文化产业园区软硬件环境、服务体系、产业生态、创新能力，朝阳以园区品质提升和重大项目带动为重点，着力补短板、强弱项、塑品牌、提质效，围绕园区空间升级、文化内容升级、智慧服务升级等方面，提升传统产业、壮大新兴产业、布局未来产业。朝阳区将力争通过两至三年时间，培育10家左右入驻企业年收入超百亿元的“示范园区”，培育20家左右文化消费、文化科技、数字文化等领域的“特色园区”。
2、“赛特奥莱”或将落户北京南城，年底有望亮相
王府井集团已接手北京世界之花项目，预计将于6月进行内部改造。
北京世界之花假日广场位居南中轴旁，是集酒店、公寓、大型购物中心、商业型主题公园等核心建筑为一体的城市商业综合体。
项目整体项目占地面积133万平方米，建筑面积约为63万平方米，毗邻朝阳、丰台、大兴三大区，东接亦庄经济技术开发区，可辐射大红门、旧宫等多个商圈，于2017年12月底开业。据了解，该项目未来将打造成奥特莱斯业态，有望于今年年底或明年年初亮相。
目前，北京市场已有6座大型奥莱项目，据公开数据显示，截至2022年底，全国已开业的商业面积大于1万平方米的奥特莱斯项目共266个，项目总体量2350万㎡。其中，2022年新开业的奥莱项目为26个。按照麦肯锡调研数据，预计2025年中国奥特莱斯市场销售额将达3900亿元。未来项目建造完毕，周边居民将迎来又一大型商业配套。
3、北京大学第一医院将于12月18日开办
作为大兴新城地区的首家三甲医院，北京大学第一医院将于12月18日开办。据此前消息，北京大学第一医院大兴院区工程位于大兴新城，总建筑面积216100㎡，其中地下面积71500m²，地上面积144600m²，编制床位1200张，其中儿科床位400张，妇产科床位200张，其他综合床位600张。大兴院区工程毗邻五环主路，新建急诊楼楼顶设有救援直升机停机坪，建成后将成为能够胜任空中救援、地面抢救任务的医院，更好地满足在京人员的就诊需求。
房价之外旨在为购房者提供以下几点服务：新房团购优惠、二手房全流程、直播间免费答疑、一对一咨询解惑...关于更多北京买房相关的信息，私信房姐，加入房价之外看房团。
