在郑州，有这样一家社区商业，体量不大，所处位置也并不繁华，却每年都保持着稳定的增长态势，成为众多做社区商业项目的考察必选地，它就是郑州福都购物中心。福都购物这个自出生之日起就带有跨境电商基因的商业项目，在社区商业项目蒸蒸日上的同时，其自有品牌“福都保税”更是做的风生水起。11月18日，郑州福都购物广场将迎来8周年庆，在店庆到来之际，记者一行来到福都，探索8年来郑州福都购物广场做大做强、深度连接城市和社区的奥秘。
强社区、强黏性、接地气，留住消费者
郑州福都购物广场位于郑州市航海东路与银莺路交叉口，相对于二七路、花园路商圈，这里算不上繁华，4万平方米的体量也限制着其影响的范围。从2012年年底开业伊始，郑州福都购物广场的商管团队就清晰地将其定位为社区商业。
有业内人士曾形象的比喻商业与消费者的关系：“跟消费者的关系，如果说大型购物中心是谈恋爱，那么社区商业就是过日子。”无疑，福都购物广场是很会过日子的。
8年前，航海东路还是一个相对偏远的地方，周边的住宅密度很低，随着城市框架拉大，周边金色港湾、正商新蓝钻、航海花园、中鼎翡翠等居民小区陆续成熟，人口密度越来越大。这也为福都购物广场客流的导入打下了基础，客流不断攀升。而周边社区居民除了刚需购房，还有城中村回迁户、租赁房子的白领和学生，导致福都购物广场客群品质差异大、消费需求跨度大，如何尽可能多的抓住顾客是团队要解决的重要问题。
“为此，我们深入发掘顾客需求，从整个经营分析里面去看顾客的消费趋势，有针对性的去做商品引入，然后去迎合社区商业需求。”福都购物广场的总经理邢军表示，福都购物广场紧紧围绕家庭核心消费做文章，根据品牌和社区的匹配度，先后引入了星巴克、肯德基，必胜客、DQ、屈臣氏、李宁、斯凯奇、华为等品牌，贴近社区生活的品牌让福都购物广场和周边居民强粘性的关联在一起，同时，乐高、名创优品、滑状元、握爪儿、幸福蓝海国际影城等多业态、接地气的品牌也满足社区居民多方面的需求，让社区商业真正成为家的延伸。
招商养商，相辅相成，
帮商户挣到钱才能过上好日子
“优秀的团队不是用在招商上，而是用在运营上。”在邢军看来，“招商养商，相辅相成。”今年的疫情脱困之路，就是八年来福都购物秉持的“招商养商”之路的缩影。
春节期间，疫情突袭，给城市按下了暂停键，邢军和团队迅速决定，于大年初一闭店，是郑州最早宣布闭店的商场之一。
复工之后，为帮扶商户度过难关，福都购物广场为商户免租金一个半月，由于复工之初商场客流较少，福都购物广场又对商户租金进行打折，为期两个月，对于恢复较慢的餐饮业态打折周期长达四个月。福都购物一系列的操作，在赋予商户信心的同时，也得到商户的肯定和信任。
为提升消费信心，福都购物广场引入了唯述、苏昔、OXN等品牌，同时也对商场进行了调整。其中，鞋区整改力度最大。福都购物广场将原来的百货模式的格子铺推平，整体统一设计、统一装修。重装后空间变得更加通透、动感，流动的曲线带给消费者更舒适的购物体验，整体档次也再次升级，更易引起消费者的购买欲望。
疫情之后，在市民出行愿望较低的情况下，家门口的社区商业优势凸显。福都购物广场主动出击，紧抓妇女节、五一等节点策划一系列营销活动，并开通小程序线上商城，线上线下互相融合，客流和业绩迅速回升。“四月份福都购物广场业绩基本上已经恢复七八成，五月份是爆发期，成长了至少有40%~50%。”邢军说。
福都购物广场结合航海路景观街，打造管城区精品夜市“遇见食光”。夜市引入周边品质轻餐小食，并搭配以文创、零售，使得因体量限制而缺少特色小食的福都购物广场，业态更加多元化，也为周边居民提供了一个夜间游乐场所，丰富了大家的夜生活。自“遇见食光”开市以来，曾经九点半以后就冷冷清清的航海东路，如今灯火通明，为航海路景观增加了一抹亮色。
引进来、走出去，“福都保税”走出河南
自带跨境电商基因的福都购物中心，最早在一楼开辟了跨境商品专区“福都保税”。记者看到，福都保税店里国外进口化妆品品牌一应俱全，日常所能见到的网红面膜、精华素、组合套装等皆有陈列。
邢军介绍，为了满足社区居民近年来购买国外优质产品的海淘需求，福都商业管理有限公司专门注册了贸易公司，进行部分跨境产品的进口和销售。为降低成本，给自己的顾客最实惠的价格，福都使自己成为国外一级代理商，专门在河南保税物流中心租了自己的仓库，聘请了海外买手，实行原产地直采，并根据大数据调整产品结构，每周均有新品上架。
有大数据做支持，再加上价格优惠、口碑好，疫情之后，福都保税绝大多数店恢复增长较快，比如，郑州高新万达福都保税店开业三天卖了100万元。
福都保税自2012年发展至今，不断做大做强，目前已开设线下门店24家，其中河南省20家。除了福都购物店外，其他店面在和商场、消费人群以及上柜品牌的不断磨合中，都取得了不俗的业绩。
在邢军的商业规划中，福都保税将作为未来福都商业体系中“走出去”的一个拳头产品，年营收将达到“两个小目标”。接下来，郑州福都保税将有新的店面形象出现，面向全省也在寻求优势的商业项目进行合作。今年，福都保税还走出河南，目前已在邢台、邯郸等多地拓展，已在河北市场开设4店，接下来还将走入更多城市。关于加盟，福都保税也做了规划，“明年计划设计出来一个小规模的店铺做加盟，小规模就是局部商品是采取我们直供的，有一部分商品允许加盟店铺自采，但是直供产品和自采商品之间会区分开。”邢军表示。
商业发展模式，唯一不变的就是一直在变
受体量以及建筑结构的限制，福都购物广场只能做百货定位，然而在购物中心的大趋势下，百货商场很难生存，于是福都购物广场选择朝类购物中心化发展，既有购物中心的元素，又有百货公司的模式。用购物中心元素吸引顾客、做营销，增加顾客的体验。
“福都购物广场已经八年了，很快就到十岁了，十岁意味着什么？以前的学生现在都上班了。以后发展节奏会越来越快，也就要求大家的思维得越来越活跃，这不单单是商场产品调整的问题，而是要考虑客群消费心理的变化。”邢军表示，下一步会逐渐的让一楼流行起来、快销起来，在边厅增加年轻、潮玩的品牌。
同时，因为受疫情影响，有一些商业企业面临经济上的困难，福都购物也在考虑，以自身的经营力量去帮一把同行，给大家拓宽一些经营思路，同时也给团队的员工提供更多发展空间，未来也将会走出去发展。
多重福利、多种营销活动，
与消费者共享8周年店庆的喜悦
11月18日，福都购物广场8周年店庆，为让消费者享受到实实在在的优惠，推出了一系列优惠活动，通过小程序提前开启预售，“200当500花”“400当1000花”，而且衣服、美食、护肤品均可使用，可谓相当实惠。在线上还可参与砍价、限时秒杀等活动。
与此同时，线下购物还可凭购物小票参与奔跑、抽奖等游戏，奖品丰富，其中抽奖奖品包括奔驰车5年使用权、iPhone12手机、折叠滑板车等。
除此之外，福都购物广场还精心策划了8周年晚会，舞蹈、魔术、抽奖等环节将带领消费者一起狂欢。商场内的“地面钢琴”当人踩上去时不仅能*放播**相应的音乐还能发出酷炫的光，适合带着孩子打卡游乐。同时还有极限户外运动小轮车表演，以及街舞争霸赛，带来热血、刺激的体验。
8年发展，福都购物广场始终坚持做自己应该做的，提供顾客需要的，延伸了家的半径，站稳航海东路商业的“桥头堡”，成为社区商业的领跑者。未来，福都购物广场也将为更多消费者带来别样的生活模式和消费体验。
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