以下文章来源于黄埔生活汇 ，作者九度拓海
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近日，在*今条头日**上看到有自媒体吐槽黄埔区的一个新盘命名“乱七八糟”，“ 黄埔区推动的四区四中心，尚且没一个敢叫黄埔新城，不如大胆点叫广州新城啦 ！”，引发了网友热议。
|信源/粤侃粤鸣
有网友留言，“别人做宣传，又没影响你利益，那么大意见！”
作者回怼：“如果你热爱这个城市，就不会允许有人胡作为！”
还有另一网友留言称，“似乎已经改名叫“万科•沙步”。
黄埔的网红新盘一向都是“盘红是非多”，万科黄埔新城也不例外，该项目出自于黄埔沙步旧改， 网传预计3月开放售楼部，5月开盘 ，今天就来跟大家侃一侃这个黄埔新盘。
|图源/粤侃粤鸣
01.
关于楼盘命名那些事儿
新规“杀到”，明确应当使用标准地名
在房地产行业有一个颇有意思的现象，就是一个楼盘通常会有两个名字，即推广名与备案名。
所谓推广名就跟明星艺名一样，打广告专用，艺面可能叫“Angel”，真名可能叫“土妞”；备案名就是标准地名，购房合同和房产证上写的就是备案名。
但是，现在政策情况有变，2021年7月30日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议正式批准了 《广州市地名管理规定》 ，公告称自2022年1月1日起施行。
|信源/政府网站
《广州市地名管理规定》第十一条明确，房地产的招牌以及广告中，应当使用标准地名（即上述的备案名），且不得对其进行增减等更改。
|信源/政府网站
据地产大V“广州楼市发布”的求证消息，广州部分楼盘项目称，“ 官方可能会突击检查，最高可罚10万 ”。 （仅供讨论，以官方发布为准）
那么至于黄埔该新盘能不能叫“万科黄埔新城”，目前在住建局网站上尚未查到项目的备案信息，但2017年公布的《广东省建筑物住宅区名称管理规定》中就明确提到， 以“城”为后缀命名的住宅区项目占地面积需达到2平方公里，换算下即200万平方米 。
媒体通稿里说的是， “若算上回迁安置房，万科黄埔新城建面可达570万㎡”，实际上能不能够得上标准，还需要相关部门去认定 。
2019年，广东省民政厅就曾启动清理整治“大、洋、怪、重”等不规范地名工作，比如刻意夸大的“大”地名， 敏感词包括“宇宙、首府、中央”，以及远超其地理地域、地位等词语，未经批准，不能擅自使用 。
综上所述，一个新盘能不能叫“黄埔新城”还真的有待商榷，目前编者也暂未求证到该项目是否已经更名叫“万科•沙步”，仅围绕话题作论证，一切以实际为准。
02.
黄埔巨无霸大盘
预计超3万套供应（住宅+回迁房）
沙步村位于黄埔区东部，由鹿步、沙涌、塘头三条村组成， 处于连接广州开发区东区、西区的咽喉部位，项目占地约158万㎡，建面达404万㎡ ，若算上回迁安置房，建面可达570万㎡，妥妥的巨无霸型旧改项目。
在体量上，仅次于知识城何棠下旧改，相当于3个猎德旧改，未来规划人口超8万人。 项目未来分11期开发，预计供应量将超3万套 （ 住宅+回迁房） 。
|图源/百度地图
交通
在交通上，万科黄埔新城位于地铁13号线夏园站和南岗站之间，离夏园站更近， 走到楼盘的销售中心约1.3-1.5公里 ，也可以选择在夏园站乘坐公交，两站即达。
由于项目庞大，不同的楼栋远近各不同，按业内的一般标准， 距离1000—1500米，步行约14—21分钟的楼盘，只能算是近地铁盘 。
此外，走访时发现， 周边部分道路往来的大货车较多 ，存在拥堵情况，多多少少会影响出行体验。
|图源/百度地图实时路况
配套
目前，项目周边配套有 沙步综合市场、金竹山广场 等，说不上很亮眼，可以满足一般层次的生活需求，更多还是需要未来旧改完成质的蜕变。
未来， 沙步村将打造为集居住、商业、办公、产业于一身的广州东部城市“绿核”和智造产业聚集区，形成四个滨水社区 。
同时，沙步旧村全面改造后还将迎来产业升级，将沙步现存的低端加工业升级为NEM（新能源、新材料）、智能制造两大主导产业，打造黄埔东路科创产业发展轴，两侧布置商务商业街区。
△沙步旧改效果图
根据规划， 沙步旧改配建的商业体量达到了惊人的100万方，将建174处新建配套 ，包括学校、幼儿园、公交首末站、消防站、垃圾压缩站、卫生服务中心、社区服务中心、体育馆、博物馆、老年人福利院等。
具体到教育方面， 将规划11所学校，包括6所幼儿园、2所小学、2所九年制学校、1所高中 ，会不会引进名校为项目加分呢，这要拭目以待了。
△复建配套2地块学校效果图，图源于广州黄埔发布
从未来的规划上来说，万科黄埔新城的配套很“能打”，其兑现快慢与沙步旧改进程息息相关。
截止今年1月底， 沙步旧改改造签约率达99.2%，目前共计22个地块正在如火如荼地施工建设中 ，其中沙步牌坊落成暨沙步绿色大路正式开通，复配2小学结构已封顶，复住五地块已全面完工，今年将迎来沙步第一批回迁。
△复建商业3地块商场效果图，图源于广州黄埔发布
所以，项目要全部改造开发完，也是一个相当漫长的过程，而且作为巨无霸型楼盘，其货量消化也是一个问题，短期内难以卖完，对周边楼盘或会造成冲击。
03.
吹风价3字头起
冲击周边楼盘？
据网传消息，万科黄埔新城首期吹风价约为 3.8-4.2万/㎡ ，户型为约93㎡三房、122㎡四房、143㎡四房，从定位上来看是刚需偏改善。
<< 户型图 ，图源广州房产>>
在编者看来，万科黄埔新城 临近开发区西区 ， 算不上纯地铁盘，目前城市界面一般，而且暂无名校牌加持 ， 对比老黄埔第一梯队的三剑客——万科城市之光、富颐华庭、中鼎珺合府等，还是有明显的差距的，冲击有限 。
若万科黄埔新城首开价格为3.8万，甚至比吹风价更低，对于周边庙头板块的 越秀滨江星航TOD（4.4-4.6万/㎡）、卓越招商臻珑府（4.3-4.6万/㎡） 来说是有冲击的。
庙头两盘对比黄埔新城，地铁盘是其有优势，周边配套一般，同需要依靠未来旧改兑现， 在低价吸引下，难保部分购房者会“跑票” 。庙头两盘应对冲击会不会降价呢？可以拭目以待。
至于科学城板块，目前各新盘的价格为：
大壮名城：5.5-6.5 万/㎡
融创广府壹号：4.65-4.88 万/㎡
保利翔龙天汇：4.58-4.7 万/㎡
星樾TOD：4.4-4.8 万/㎡
星樾山畔：3.8-4.1 万/㎡
保利罗兰：4.1-4.6 万/㎡ 时代天镜：3.5-3.8 万/㎡时代天韵：3.4-3.65 万/㎡中央城：3.58-3.7 万/㎡
佳大：3.18-3.4 万/㎡
（价格有波动，仅供参考，以实际为准）
有购房者表示，对于万科黄埔新城3.8-4.2万/㎡的价格区间，买科学城会更香，你觉得呢，欢迎在下方留言区发表你的看法。