老北京曾有一句俗语:"宁要北城一张床,不要南城一间房!"，一语道出了多年前北京南北发展不均的城市病痛。
不过如今的局面多少有点反着来了：北京南城的大兴机场连接国际，临空经济区对标国际市场；丽泽金融商务区、丰台总部基地串联起北京新的金融轴线；破旧的丰台分钟寺如今也是一众开发商抢驻的豪宅板块......
城南的崛起快速而高端。
太原，其实和北京多有类似。
在晋源、小店区尚是一片荒芜之地时，以万柏林区的下元商贸、迎泽区的柳巷商圈、服装城商圈为主的地带便早已人头攒动。
如今，跟随整个城市南移趋势，近十年来太原南城的发展日新月异，已是高攀不起的存在。而老城区北城的发展进度，则是显而易见的缓慢。
太原南北差异逐渐拉大，但比南北发展拉大更残酷的事实，却是购房者也正在抛弃北城。
市场是最好的试金石。
前不久，朗润发布了太原市场销售排名前十的楼盘。
不难发现，以南内环作为南北分界线，销售前十的楼盘当中，北城竟然只有2个楼盘上榜，其余8个楼盘全部位于南内环以南。
不免有人疑问，北城还有发展机会吗？
Part1 北城历史基底厚重
这两年，在太原，一旦你提到南城，所有人的第一反应或许都绕不开这几个词"小店、万象城、综改区、有钱、"……
而提到北城，却是"老城、没落、胜利街往北就出国、柴村以北没路没公交没公园、太钢污染重"。更严重的还有一串顺口溜"学校跑了，医院跑了，政府也跑了……北城啥都没了"。
要说北城没戏了，倒是危言耸听了些。毕竟北城还是有厚重的历史基底的。
北城以前是太原府城。
现在的太原北城区，是在北宋潘美主持修建的太原府城基础上发展而来。彼时的太原府，城东到文瀛湖畔，南起迎泽大街靠北一点，西至水西门，北至后小河巷。至明朝，太原府城扩建为东至今建设路，西至今新建路，南至今迎泽街，北至今北大街。
如今，随着城市南移，太榆合并走向舞台，清徐即将撤县为区。太原的南北城划分甚至可以以南内环为分界线。
凭借厚重的历史基底，太原的繁华也是最先在北城开启的。
要说老字号，北城是碾压南城的。比如外地人来了，品味太原老字号美食，清和园、六味斋、认一力、鸿宾楼、林香斋、太原面食店，那就得去北城。
当然，北城也最先集中着不少优质的教育、医疗资源：太原五中、太原十二中、第一外国语学校、实验中学、山西大学等。市人民医院、人民医院、太原市中医医院等。
商业、教育、医疗等生活配套构筑起太原北城的一代繁华。
无奈天公不作美，太原的地理位置格局就是一水中分，三面环山，唯独南面地势开阔。
随着南移步伐，南城发展快速。万象城分流了北城商圈近半人流量，各大优质学校分校在南城纷纷建立......北城的优势不断侵蚀。
就像耿市长之前说过，太原北城历史文化很厚重，但开发很受限制。
如今的北城，最大的卖点或许就剩下一个"老"字。
城区老，历史厚重，所以北城成了一座富有太原近现代文化气息"古都"的代表。
Part2 北城发展小踏步前进
不过，时代也并没有完全遗忘北城。
在南城大兴建筑之际，北城的发展也在小踏步中。
一、道路扩建完善中
今年，太原解放路道路改造及周边路网不断完善升级。
东中环北延工程全线贯通。与北中环连接处，北至丈子头连接线，全长4.4公里。进一步改善了周边区域交通，一条南北向交通主干道升级完成。
通车后，市民驾车从丈子头连接线，只需经一个信号灯，就能到达龙城大街。
东峰路南延竣工通车。通车后的东峰路南延与龙城大街东延交汇，成为继太榆路、东中环东侧的东峰路之后，第三条通往晋中的快速路。北城到晋中的路网进一步完善。
地铁2号线南北贯通，提速北城南城的相互融合。
二、历史文化修复中
今年4月，太原钟楼街片区改造启动。复建钟楼、按察司牌楼、开化寺门楼、以及建设文化连廊和钟楼博物馆等系列化工程依次进行，重现明清古韵。
山西督军府旧址（原山西省人民政府所在地）复建完工，已面向公众开放。
2、 配套扩容中
"海洋公园"建设工程启动建设、摄乐公园完工、动物园扩建、山西省人民医院新院区建设项目选址于三给片区，初步设计获批......
北城的配套设施在不断完善升级中。
但需要注意的是，基于原本较为完善的设施下，北城的配套设施以修复和扩建为多。
而对于南北城都有利的城市规划利好，其实对北城的辐射效能更低一些，有种"为南城做嫁衣"的味道。
例如道路的南延修建，更大程度上是在为贯通南城、链接榆次晋中做基础。即使是地铁2号线的南北贯通，也在一定程度上，加速着北城人流的南移进度。
Part3 开发商、购房者抛弃北城
一座"老矣"的北城，所有的卖点都是在"透支历史魅力"，却多少没有"未来"可以预支。
最先洞察到北城市场的，毫无疑问的就是开发商。
近几年太原热门的板块，无外乎三给板块、南内环西板块、综改区板块、南站板块、龙城大街板块、晋阳湖板块等。
从2020年市场来看，南部和西部成了今年的热点区域，而南内环西板块、综改区板块等成为今年热门的置业区域。
南内环西板块：随着煤气化厂和平板玻璃厂的*迁拆**和土地腾退，万达西岸CLASS、新城长风悦府、富力悦禧城等项目案名相继公布，使得目前进入这一区域的地产开发商达到了7家！华侨城、华润、中铁、龙湖、新城、万达、富力合力上演着一出"七雄争霸"的大戏。
综改区板块：宝能进驻汾东区域，规划国际商务金融中心，中海竞得综改区管委会附近地块，打造中海寰宇时代项目，当代置业也成功拿下综改区公开出让地块，加上市场反馈良好的恒大金碧天下项目，以及等待择机而入的保利、华润、金科等开发商，使得综改区成为了"当红辣子鸡"！
而从2020年房企新入晋情况来看。
2020年2月中旬金茂入晋，摘得龙城大街优质地块，打造豪宅产品金茂府；
2020年7月底荣盛首入太原，竞得西至平阳路北至龙城南街一商住用地，打造龙城印象项目；
2020年9月招商蛇口取得综改区汾东商务区的三宗土地，宣告进驻太原；
2020年9月底雅居乐摘得店坡村城改用地，打造雅居乐江山赋项目；
毫不夸张，开发商正在抛弃北城，而对南城疯狂抢驻。
当然市场的反馈最直观。
一是南城的房价走势明显。
从2016年到2020年底，小店区房价均价从8486元/㎡达到11697元/㎡，涨幅37.84%；晋源区7376元/㎡涨至10684元/㎡，涨幅44.85%。
超过杏花岭区29%的涨幅以及2020年底10007元/㎡的均价，尖草坪区29%的涨幅以及2020年底8471元/㎡的均价。
2021年开年，小店区房价均价窄幅上涨至11710元/㎡，晋源区、尖草坪、杏花岭区维持。
二是市场热销盘多数位居南城。
在朗润发布的太原市场销售排名前十的楼盘中，位列前三的太原恒大金碧天下、保利东郡、太原宝能城均位于小店区。
而以南内环作为南北分界线，销售前十的楼盘当中，北城竟然只有2个楼盘上榜，其余8个楼盘全部位于南内环以南。
这意味着，购房者也正跟随开发商的步伐，抛弃北城。
不但是销售金额南北差异明显，房价也呈现出南贵北低的局面，北面正逐渐成为刚需的聚集地。
Part4 产业能否支撑北城发展？
城市动能靠产业。
城市机能老化多数靠修复的北城，要想有所发展，还是得靠产业。
太原南城晋源是主打人文旅游、文化创意、会展经济，小店则是转型综改重要示范区，政府企业不断入驻少不了。
相比而言下，北城却还是主要以工业为依托。
上世纪五十年代，大型工业项目的发展选择了水源充沛的城市上游地区，北城逐渐发展成军工产业密集、工业基础深厚的重工业基地，当时解决了大部分老太原人的就业和住宿问题。
多年来，这些反倒面临着建设滞后、发展缓慢、生态污染的现实问题，成了制约北城发展的最大诱因之一。
在市委、市政府谋划北城发展定位和方向下，以中北军民融合区、太钢不锈钢产业园区以及阳曲综改区为北城主导，成为提速北城发展的强劲动力。
中北军民融合区：重点建设以高端制造业、新材料为特色的军民融合产业园，在空间上形成军民融合科技园、军民融合转型园及太原不锈钢基础区三大板块。
太钢不锈钢产业园区：依托太钢不锈钢资源，以科学发展观为统领，以重大项目建设为抓手，不断加快建设步伐，将一片地处城郊的沟壑纵横之地打造成了城市功能初具、产业特色鲜明的开发区。
山西综改区阳曲产业园区：以科技创新为载体，形成产业集群，实现集聚发展。同时，休闲、文化、旅游产业齐头并进，全力打造全省休闲、文化、旅游的集聚区和特色产业园区。
不过面对南城如破竹势不可挡的发展压力下，北城能否跟上还有待考量。
Part5 下元九运到来，北城难翻盘
风水这个事儿，不知道大家信不信，感兴趣的人可以关注下三元九运以及下元九运。
我们未来的九运
九运的先天运是:2017-2043年
九运的后天运是:2024-2043年
下元九运中，并不是所有区位和所有城市的房地产都会保持良好发展趋势。
在玄空风水中，最初的飞星盘叫做元旦盘，它只有一种盘式，即固定的洛书九宫格。在洛书九宫格里，九紫星在离宫，离宫即是正南方。
下元九运是九紫火星当旺，也就是正南方的运势最旺。
很多人觉得这种说法过于玄幻，但其实从最近几年的区域发展，已经呈现出这种向南发展的苗头。
从大区域来看，最近几年全国人口明显是从北向南流动。东北三省经济发展环境被舆论诟病了很多年，人口持续外流早已司空见惯。但是经济发展全国排名靠前的山东省，最近三年已经出现80万的人口净流出。
这些还不可怕，作为北方经济发展增长极的首都北京，最近三年也出现了20万人的净流出。另一个直辖市天津的常住人口，最近三年几乎是零增长。
人都去哪里了？——孔雀向南飞。
先看西南的中心城市成都，最近三年常住人口流入67万；再看东南的杭州，最近三年人口净流入竟然达到了118万人。
这些都不算啥，正南方的深圳，最近三年常住人口增加154万，广州增加131万，再加上东莞、佛山、珠海、中山、惠州等城市，整个大湾区最近三年人口流入近500万人。
有人的地方才会有财富机会，这是一个最简单的商业逻辑。
所以，从宏观趋势来看，未来中国经济发展的重心在南方。
从城市经济发展来看，很多重点城市未来10-20年的发展重点，都选择了该城市的南部区域。这些区域并不一定是经济总量最大的区域，但很可能是发展速度最快的区域。
先来看北京，以首都第二机场为核心的京津冀临港经济区，位于北京的正南方，未来将是北京发展的重要板块。另外，"千年大计"的雄安新区，也位于北京的正南方。
上海在2019年批准通过了《上海市奉贤区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》，规划中明确：推动奉贤区建设成为上海南部滨海城区、杭州湾北岸综合*服务性**型城区。
广州的南部——南沙片区，也是未来二十年重点发展的区域，南沙被定位为粤港澳大湾区的核心区，广州的城市副中心。南沙将打造全球海洋科学与工程创新中心、全球开放合作枢纽、战略产业策源地和经济社会数字转型示范区4个支撑发展的功能定位，通过布局建设世界级重大科技基础设施集群，成为世界级原始创新和战略产业策源地。
最近几年崛起的"新一线"城市，其城市南部区域也几乎都是重点发展区域，直接影响着未来二十年的走向。
杭州，2019年5月，萧山产业新城暨河上镇2019年重大项目启动（签约）仪式在河上镇工业园区举行。现场39个重大项目分别投产、开工、签约，涉及14个产业项目、19个配套项目和6个基建项目。此次活动标志着萧山产业新城目前已全面启动建设，正式迈入破题新阶段，未来将点燃杭州向南发展的新引擎。
成都位于正南方向的高新区新川板块，在2020年7月初成为了全国瞩目的焦点，一块约42亩纯住宅用地以楼面价20700元/㎡成交，成为成都年度地王。实际上，成都这些年一直在往南发展，南部的高新区在全国一百六十多个国家级开发区中，一直稳居前十名之内，是西南地区高科技产业的增长极。
此外，武汉、南京、合肥、南宁、昆明、温州、绵阳等城市，都把城市南部作为重点发展的区域。
小结
老城区还是代表着城市历史和灵魂的。
在车水马龙，城市新区雷同化发展的总趋势下，老城所特有的城市人文其实也是市场的稀缺。
在2019年山西各城市人均GDP排名中，迎泽区以137959元位列第一，小店区116388元紧跟其后，杏花岭区107918元排名第三。
目前，北城的基底仍在发挥余热。
但太原未来，还是属于南城的天下。