这是魔都财观的第224篇原创文章
这段时间楼市回暖之后，大家对房子的关注明显多了不少。
每天都有很多人拿各种各样的房价图给我看，告诉我房子好像在涨，然后问怎么办。
其实房价这个东西很微妙，它可以是统计局70城房价指数里的同比数字，也可以是你心仪小区的每天二手挂牌价，很难有一个客观全面的房价全景图。
因为楼市成交本就离散，所以价格自然也无法集中反应，我们不可能找出一张图，一个数字就能说清楼市里所有的事情。
明白了这一点之后，大家就应该知道看房价既要有总体思维，关注城市层面的变化，更要把精力放在微观小区上，因为你买房到最后落地，真金白银也是砸在这些小区里的房子上。
我最近没事，盘了下自己买的房子，得到一些想法，和大家聊聊。
01
我买的房子都在上海。
我一直很看好上海。从长远看，这个城市基本面没问题，房价一定能够创新高。从短周期看，这一轮楼市里率先调整的上海，大概率也是下一*大轮**涨的起点。所以掌握了上海房价的动态，就掌握全国楼市的先机。
最近很多人都和我说上海房价涨了，我就随手查了下我那几套房子的价格，结果挺令人意外的。
如果拿这一轮房价高点17年3月份价格来比较的话，那这些房子真的算跌了不少。
除了大虹桥的次新房没有跌，中环内新静安的学区房没有跌，其他房子房价回撤明显。北上海中环外次新大概跌了10%，外环外的房子跌了10%，郊环外的房子跌了20%。
我用肉身感受到，当一轮静淡市来临的时候，近郊次新的房价回撤幅度明显大于市中心品质楼盘。
不过如果以牛市起点14年1月份价格来比的话，那我要告诉大家的是，过去五年涨的最快的也是这些近郊次新，即便价格回撤，有一些房子也已经翻了2倍。
造成这种现象的本质原因是，近郊次新的房子虽然配套不足但潜力大，房价便宜且基数低，是典型的高弹性、波动大的产品，在一轮牛市里涨幅最大，在静淡市里也调整得最深。得益于楼市长牛，这种房子涨得更快一些。
所以如果你看好一个城市，你应该押重注在它的近郊潜力新区上，用眼光对冲不确定性，用高弹性放大涨幅。
我说的近郊，指的是主城区的边缘地带，在上海就是外环线到郊环这一带，其他城市可以用地铁终点站或者主干道到达的边缘为界，总之是使用普通公交单程1.5小时能到达市中心的地方。
02
再来说说近期的楼市成交表现。
我注意到最近上海的二手房成交量同比去年大了不少。从我们工作室为粉丝代购房产量在逐渐放大也能感受到，上海楼市的确已经进入了每年金三银四的旺季时间段了。
可诡异的是，我的房子一直没有涨过。说得更直白一些，房价从18年3月份回撤到底部之后，一年来就一直没有涨过。
经过一番认真观察之后，还是能发现一些细节变化的。每个小区的挂牌房源数在下降，特别是那些低价的折扣房源出售的很快。
房价表面上没有变动，背后暗流涌动。如果大家有一些二手房实操经验的话，就会知道：
在真实的楼市成交里，讨论小区均价是没有意义的。
一个小区的二手房成交，中介从来都是先从最便宜的那套折扣笋盘开始卖。当一套套低于市场价的房子出售的时候，小区的均价变化很平缓，甚至你都感受不到房价的变化。
可是如果等到低价的折扣笋盘卖完之后，原来的市场价房子就变成新的折扣笋盘开始被推荐。一旦市场价房子卖光，就开始卖高价房源，这个时候跳涨就开始了。
给人的感受是，几年房价都没有变化，忽然间房价几十万、一百万的往上涨，其实这背后是市场蓄力已久，所有便宜房子都被卖光的结果。
你要知道的是，小区均价只是给你一个大概的印象而已，你更多的精力要放在那些低价房源的去化之中。
把那些低价房源加到收藏夹里，每周看一下有多少被卖掉，这是个简单有效的方法。现在的楼市只是进入第一阶段，正在消化折扣笋盘，你还有时间观察。
03
新房市场的表现也很能说明问题。
最近上海松江泗泾的融创壹号公馆卖的很好，去化大半。在青浦徐泾大虹桥辐射区的万科天空之城，主力户型也差不多要卖光了。
值得注意的是，这两个盘都不是市中心热点楼盘，也不是新开盘，而且因为是品牌开发商的原因，定价也比周边二手房贵10%+。
记得我去年底第一次带着粉丝去争取额外折扣的时候，我自己都觉得，虽然这两个项目的产品力很棒，但这个不低的定价在近郊要卖掉还是挺困难的。
可是市场的热度来得要比想象中的快。
这种总价段400到600万的上海新房产品热销，意味着刚需正在进场。
刚需是这个市场最真实购买力，炒房客拉上去的价格不一定是真的，但刚需愿意买的价格一定是有效的。
所以刚需进场有着重大意义，这意味着，经过了2年的静淡市，我们原来以为的高房价，正在被那些自住客用真金白银所夯实。
有的时候，大城市的房价就是这样玄幻：
没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，
只要愿意等沉住气，没什么房子卖不掉。
04
令我比较烦的是，房租市场的表现不太好。
我盘了一下我房子出租的租金回报率，用一年的租金除以当前的房价，年化收益率都不足1.5%。好几套房子每年的租金涨幅大概在5%左右，低于GDP和居民收入增幅的。简单滴说，就是房租是跑输经济大盘的。
说个例子，我有一套北上海的房子，恰好上一个租客到期不续租。我在市场价房租基础上加了5%挂出去，已经挂牌了一个月了，看房租客也已经超过30组。可是租客最高出价也就是市场价，即便房子精装全配、拎包入住，也不愿多出每月几百块的租金。
租房市场和买房市场不一样，租房更多对应的是消费需求，买房还兼顾着资产投资的偏好。
如今的客户已经养成习惯，你告诉我每月多出几千、几百租好房子我不听，让我多拿出一百万买漂亮大房子我觉得划算，就这么简单。
这背后是用钱习惯的改变。
只要是有金融资产属性的，和投资致富相关的产品，大家都趋之若鹜，比如股市走牛后的大家争先恐后入场。
而另一边是消费的疲软，可以看到租房市场的羸弱、互联网电商的萧条、汽车和手机销卖不动的惨状。
也许是大家手头的钱太少，做了投资就没钱消费；也许是太渴望改变现状，选择了延迟满足。不管怎么样，结果就是：在我们生活的世界里，产品的金融消费属性都在盖过消费使用属性，在房产市场上尤为明显。
钱更愿意被用来生钱，而不是被用来花出去。
05
最后说说我对当下市场的判断。
从全国范围内的成交量和中介带看量来看，上海、合肥、北京、厦门等大城市已经处于回暖中。
这些城市都是上一轮牛市里房价率先回撤的，目前正处于底部夯实房价阶段。
今年的房价不会回撤了，会以一个前低后高，逐步回暖小涨的趋势走完今年的行情。
其他大城市的行情可能还要等半年到一年左右，因为他们周期轮动比前述城市更晚一些。
我们在去年10月文章《房产下一*大轮**涨何时到来？重磅干货分享》曾预测今年3月会回暖，会有小涨行情。之所以当时这么有把握，在于我们对市场是有一些判断的：
2018年下半年政策底：金融去杠杆结束，资金面变得宽裕；楼市调控不再升级，严厉话术逐渐转淡。
2019年一季度市场底：楼市成交量见底回升，低价笋盘去化加快，房价处于回撤最后阶段。
2019年下半年价格底：随着楼市回暖，第一批见底的城市房价企稳，开始小涨。
值得注意的是目前市场的资金面是非常宽裕的，全国各地的按揭*款贷**利率也在下行，利率折扣不断在突破下限。
对资金敏感度更高的股市，已经率先大涨，从历史上来，因为资金宽松驱动的股市大涨后半年到一年内，楼市也会有所表现，因为楼市需要的资金量更大，启动更晚一些。
不过我依然对今年的楼市行情乐观中保持一份谨慎，严格的限购、限贷、限售政策还未取消，限制了房价大涨的想象空间。
回顾历史，从来没有在限购、限贷政策的前提下，楼市能够走出单边向上大涨的行情。
而且我短期内也看不到，国家需要进一步鼓励房价大涨的理由，比如说去库存这样的说法暂时还不需要。所以今年应该是稳中有升的态势。
06
最后的最后，给大家几个建议：
1、今年是近三年最好的置换年份，当下是今年最好的置换时机。你可以用体面的价格卖出老房子，用合理的价格买到新房子。房价被压低，规模做得更大，你还是划算的。
2、刚需要抓紧进场了，如果说以前还可以观望的话，那现在就应该密切关注了，一旦房价上涨，最伤的还是刚需。
3、投资的朋友可以采用右侧交易。买房买在房价涨起之后就可以了，一般一轮房产牛市会持续一年之久，当你肉身感受到房价涨起来的时候，再去买也是来得及的。如果资金富裕的，可以更进取一点，采用左侧交易现在就入场。
大家记住这几句话：
到今天这样的楼市白银十年，我们在选房子的时候，房子也在筛选业主。
趁现在大家还有些许主动权，更应该牢牢地把时机抓在手里。
以上是正文。
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