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今天上午8：00鸿荣源珈誉府完成入围客户公证摇号，目前结果已经公告，第一名是A1497号，很幸运哦。
7月6日，鸿荣源珈誉府发布诚意登记名册，共登记1869批（文末附诚意登记全名单），超越深业云海湾成为今年登记客户最多的商品房入市新盘。和深业云海湾的总价量级来说，鸿荣源珈誉府客户量显然是不够的。但是也成为了当下刚需及刚改市场的一股清流，吸睛无数！
本次预售（预售证号为深房许字（2023）宝安020号、深房许字（2023）宝安021号） 共5栋商品住宅(1栋、2栋、3栋、5栋、6栋一单元、6栋二单元)，共1401套，主推建筑面积约76-181㎡3-5房单位 ，开盘折后均价50800/㎡, 折后总价约355万/套起。
7月8日上午十点正式开始选房。
编者认为该项目是自带流量的，能成为热盘的核心原因有三（不对勿喷）：
①开发商具备强运营能力：
开发商为鸿荣源集团，全称为深圳市鸿荣源企业发展有限公司，综合能力强，具备房地产开发、商业运营、产业发展等能力，号称旧改之王，项目前身为塘尾工业城市更新项目，品牌背书，深圳老牌名企开发，品牌号召力较强，各区基本都是代表项目，铁粉较多；
②深圳为数不多超级社区：
深圳土地稀缺背景下为数不多的超级大盘项目，总建面达248万㎡，对比龙华壹城中心总建筑面积为208万㎡，珈誉府还要大四十万建面，对建筑规模没有概念的可以去龙华壹城中心走走看看，大盘综合配套更强。鸿荣源珈誉府项目则是综合了商品住宅、办公、商业、共有产权等多种业态，自成一城；
③营销经费足投放力度大：
大盘项目营销费率取值低，但是总货值高，营销费用绝对值大。强大的营销投放经费，大盘必保首开，可以看到开发商在前期造势阶段邀请明星多次代言项目，就是为了创造高热度市场印象，让全城皆知。
7月6日，鸿荣源珈誉府项目正式公布了入围并冻资名单，入围冻资则是指的在I深圳购房报名系统登记了，在开发商公众号上上传了资料且操作了银行5万元冻资的客户。
据公布的名单形式，一共1869批次客户入围，本次预售住宅套数为1401套，入围比例为1:1.33，不用比积分。
对于这样的入围比例，是必然结果，如果项目入围比例没达到1:1.2以上，都是该盘比较失败的蓄客。
遥看当年龙华壹城中心2016年开盘，推售的套数是1046套住宅，到场人数超过6000人，最终售罄。
当然今非昔比，但是对于一个超级单盘来说，保首开效果是必然的！
时光不可复制，开盘再难以复刻。
当下项目开盘遇到三大难题：
一、房地产市场逻辑转变：
①当下深圳的房地产市场置业逻辑已经发生转变，置业信心严重不足，二手房成交量持续在2000多套点位徘徊，对于刚需房来说，项目开盘98折*冻资99折*购房96折*签约99折，相比鸿荣源珈誉府周边前期一房难求的海岸城和华强城比起来，开发商的开盘折扣还是比较有诚意的，价格已经回到了19年的价格，但是受制于房地产市场逻辑的转变，要实现清盘很难；
②纵观5-6月份新项目首次开盘的项目，开盘去化率达到50%以上的项目寥寥可数，除个别一二手价格倒挂严重的豪宅项目除外，如深铁懿府、福田海德园。鸿荣源珈誉府开盘折后均价50800/㎡，华强城虽然挂盘价基本在五万以上，但是近三个月开始挂盘均价已经持续下滑，最新能成交的二手房价格在5万上下浮动。所以片区一二手之间是没什么套利空间的，资本市场是逐利的，最起码这群冻资客户中机会主义者会比例会降低很多；
③深圳住房体系发生调整，安居房人才房成为上半年市场主要热点，刚需客户被大批分流，在华发新城开盘初期，整个宝安新盘基本没客户。随着三月份到七月份的人才房陆续开盘及进入到常态化销售。经过三年的疫情，老百姓的消费观念已经发生了根本性的转变。不让自己背负过大的负债，能上人才房就不买商品房。所以大盘这个阶段推出，刚需客户已经被分流很严重。其次下半年陆续还有很多市场价六折的人才房推出。而该项目本身还有共有产权房推出。对本次开盘都会造成比较大的分流。
④项目附近的当年的热盘华强城二手房价格并没有超出上涨预期、海岸城陷入业主WQ风波，对于客户购置塘尾片区都存在一定的影响。
从市场逻辑及当下市场表现上来讲，壹楼认为鸿荣源珈誉府1401套房要实现开盘清盘完全不可能。
二、项目本身存在不良因素制约：
项目的优势有很多，开发上聘请的各类媒体软文基本都罗列清楚了，不再赘述，聊聊项目目前存在的不良因数。
①塘尾片区是传统制造业板块，周边厂房聚集、工厂较多，环境嘈杂
②与关内物理距离较远，如福田关内上班如果是地铁通行来回路程将近3个小时，开车也要两个小时，而且作为大型社区后期随着入住率的提升，道路拥挤
③未来3-5年项目都处于施工状态，路上工程车、泥头车，在很长的时间内几乎没有太大改善的可能，这对于整体片区的居住体验感来说会大打折扣
④超高层建筑，两个避难层，得房率较低，相比100米建筑的得房率，鸿荣源珈誉府实际价格并没有太大的竞争力
⑤户型为了保证功能大部分都是牺牲了空间尺度，导致很多户型使用起来会非常不便。
⑥小区外立面为涂料，品质较差，现在五万+的楼盘，连光明的项目都在争取铝板配置。
⑦部分户型设计存在较多硬伤，如部分户型卫生间功能根本就不便使用，部分户型主卧竟然只有一个床头柜，夫妻睡觉得有一个人爬进去靠窗侧睡觉。
⑧大盘入市后期二手房产品同质化严重，二手房转手困难
⑨与共有产权房复合社区，资源受到挤压，社区整体品质受到影响
⑩目前距离深圳外国语宝安校区有2.5公里的距离，后期学位会有更多的不确定因素。
三、营销动作让客户池充水。
去过现场的都知道，为了吸引客户登记冻资，开发商推出了只要完成登记冻资，参与选房，签到领800元壹方城购物卡。
这相当于变现给客户池注水了，1869批次客户中，保守估计有200批次是水客，剩余买房客1699户，再按照深圳刚需盘目前开盘最高解筹率8成来算，开盘能去化1350套。
当然，这是在非常理想的预估预测了，如果解筹率降到六成，本次开盘去化1000套左右。
当然能去化到这个量也是非常厉害了，只是对于一个航母级项目来说，这个去化量应该很难达到开发商老板的预期，毕竟有当年的壹城中心样板，虽然一切在变，但是老板不管这些，就是要开盘售罄。
当然，以上预测为小编一家之言，仅供购房人参考。
壹楼也做个开盘预测，预计开盘去化7成左右。