工抵房是由公司还是个人持有

建设施工企业经常会遇到这样的情况，为开发商提供了建设施工服务盖了房子，但到了支付工程款时，因没有足够的流动资金支付款项，开发商提出拿盖好的房子来抵销账款（以下简称“工抵房”）。

建筑施工企业对该工抵房应如何安排才更有利呢？

戴律师提醒：作为房产取得方的建筑施工企业一定要在事前对税务事项作出规划，因为房产涉及的税种多，整体税负较高，并且因房产不能动+登记的特性，其取得、持有、转让，整体都在税局的监管之中。

戴律师认为，在该场景下建设施工企业税务规划核心的问题是，在签订这份以房抵债合同时，房产的购买主体如何安排？建设施工企业作为债权人直接购入，还是引入自然人作为第三方购买该房产？因购入环节错误将造成其后持有及转让问题上的税务不经济。

先给答案：不建议公司直接购入并持有该房产，直接由第三方自然人购入从税务成本角度更为合适。

接着，咱们分环节、分税种进行分析：

一、购入环节

工抵房情况下会计及税务对该业务的理解是，用货币性资产的一种“应收账款——某开发商”作为对价支付形式，购入开发商所开发的房产。

(注：《企业会计准则第7号——非货币性资产交换（2019修订）》货币性资产，是指企业持有的货币资金和收取固定或可确定金额的货币资金的权利。)

在该环节购买方所涉及的税种是 契税 和 印花税 。

契税， 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属， 承受的单位和个人 为契税的纳税人，契税税率为 百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

目前各省市适用契税税率基本为最低标准：3%。

印花税 ：在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的 单位和个人 ，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。在中华人民共和国 境外书立在境内使用 的应税凭证的 单位和个人 ，应当依照本法规定缴纳印花税。印花税征税范围采用正列举方式，印花税法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿，需要缴纳印花税。房产销售属于其中产权转移书据中的，房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据，适用税率为万分之五。

哎，从以上表述的两税种纳税义务人——单位和个人，没看出公司与自然人间的税务差异啊？在这里戴律师再普及一个税务问题，个人在某些场景下没有交税 并不是因为你不是税法中规定的纳税义务人，而是针对个人在该场景下有例外——税收优惠政策。 注意这两者间的差异，在很多时候新闻为抓住你的眼球会说：“某某某税要针对个人开征！”从专业角度可能应该表达为：“某某税收优惠政策到期或者废止。”

所以，本文中针对工抵房 建议个人购入及持有的结论，也是针对目前税收政策对个人在房产问题上给出的系列优惠，时移事迁，在处理业务中的税务问题时要做好适时变化的准备。

针对房产购入环节，税收优惠政策如下：

（一）契税

《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）（笔者注:从这个文件也可看出税务环境在不断变化。）

第一款规定：“关于契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（北京市、上海市、广州市、深圳市不实施该项，采用当地规定的契税税率3%）”

注意：在适用时需要注意房屋类型及购买方是否符合政策要求；同时关于契税问题各地财政自由度较大，有时候会有返税等地方政策，实务中一定要在规划落地前与当地相关部门沟通，核实地方政策。

（二）印花税

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

第二款规定：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”

二、持有环节

购入后紧接着就是持有环节的税务问题，在该环节视房产用途涉及的税种及税收政策会有所差异。自用主要涉及房产税问题，出租主要涉及房产税及增值税问题。（本文不对该情形下涉及的小税种进行分析）

分情形分析前要先简单介绍下房产税，因为在持有环节之所以要按自用（经营&非经营）与出租分析房产的税务问题，其前提就是因为房产税的计算缴纳方式分为从租和从价两种，所以无论是自用还是出租都在房产税征税范围中，且不同情况下税收优惠的适用也有所差异。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”

计征方式及税率为：

1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。(该租金收入不包括增值税。)

2、房产未出租的，依照房产原值一次减除10%至30%后的 余值 计算缴纳（具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，目前绝大部分地区减除幅度都为30%）税率为1.2%。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

从这种计算方式可以看出，房产无论自用还是出租，都面临着缴纳房产税的压力。那为什么除了上海、重庆两个试点城市外，其他城市有房未租的个人没有感觉到来自房产税的现实压力呢？答案在《暂行条例》第五条是关于免纳的规定：“下列房产免纳房产税： 四、个人所有非营业用的房产； ”

注意，关于免纳房产税的规定，区别于前文的契税及印花税，并未限定于住房，个人免征房产税的关键点在于“非营业用的房产”。如系个人购入商铺但一直处于空置状态，或者将其作为自住使用，此时是否需要按从价方式计算缴纳房产税？实务中有不同理解，戴律师的观点是：未用于经营用途情况下可以适用免税政策，免纳房产税。

对房产税有了基本的了解后，就可以分情况进行税务分析并得出结论。

持有环节情形一：持有环节房产非经营自用。

个人所有房产非经营自用，除试点区域（上海、重庆）目前免征房产税； 单位所有房产则通常需从价计征房产税。（笔者注： 本文分析通常情况，针对不同单位主体实务中可能有相应的税收优惠政策的， 如：国家机关、人民团体、*队军**自用的房产；对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，等等。）

结论：持有环节如房屋非经营自用，个人持有优于单位持有。

持有环节情形二：持有环节如房屋用于经营自用。

结论：作为房屋所有者的个人与单位都需从价计征房产税，个人持有与单位持有无差异。

持有环节情形三：持有环节房屋用于出租，则个人与单位都需从租计征房产税。 同时个人与单位还将面临 缴纳增值税，以及所得税问题。 个人（包括个体工商户）缴纳个人所得税；单位缴纳企业所得税。

1、房产税： 个人所有房产出租，此时就属于“营业用”而非“非营业用”，个人需要按从租方式以收取的不含增值税租金为计税基础计算缴纳房产税。但，如出租的是住房，针对个人出租住房能享受相关的税收优惠政策。

《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号） 第二条规定：“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。”

单位所有房屋出租则 通常 需从租计征房产税，税率12%。（笔者注： 本文分析通常情况，针对不同单位主体实务中可能有相应的税收优惠政策的，如 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税等。）

结论： 在个人出租房产可以适用相关税收优惠政策时，个人出租房产的房产税税负低于单位出租。（笔者注：关于个人出租房产如果缴税存在地区性差异，实操中关于此问题需做好事前税务汇通与规划。）

2、增值税， 注意，增值税如何交？首先要看的就是纳税主体属于增值税一般纳税人，还是小规模纳税人，这是增值税所特有的一个概念。增值税一般纳税人场合，租赁服务适用税率是9%，在计算实际需缴纳增值税时是可以抵扣进项的；增值税小规模纳税人场合，租赁服务适用征收率是5%，在计算实际需缴纳增值税时是不抵扣进项。所以在分析出租方增值税问题时，首先要明确的就是自己增值税纳税人身份。其后再分析是否有适用的税收优惠政策。

（1）先看自己是否是增值税小规模纳税人，再计算销售额。

可普遍适用的最优政策是《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2023年第1号）公告:“增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。”

同时，针对财税【2016】36号中对租赁服务纳税义务发生时间的规定：“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”该政策对其他个人采取预收款方式收取租金的情形给出了更为优惠的政策：“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。”

结论： 房产持有方为小规模纳税人时，无论是单位还是个人都可享受月销额（季度销售额）低于10万元（30万元）免征增值税政策， 此时单位持有与个人持有大方向上无差异，但考虑租赁行业通常采用交N押一的收款方式，其他个人持有优于单位与个体工商户持有，不容易发生销售额超过标准的情况。

（2）不适用（1）中政策的情况下，房产所有人非单位情况下可适用财税【2016】36号附件二中规定优惠政策：“6. 个人出租住房 ，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。”

结论： 个人持有优于单位持有。

（一）单位持有场合：企业所得税，其通常适用税率为25%。

结论： 税负不确定。

通常情况下应纳企业所得税=（每一纳税年度的 收入总额 -不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损）×25%。如企业整体亏损，单项房产租赁业务产生的利润不产生实际需解缴入库的企业所得税；如企业整体盈利，根据不同情况也可能适用小型微利、高新技术等等优惠税率，所以不切入具体场景单位的企业所得税负是无法确定的。

（二）个人持有场合：个体工商户

结论： 税负不确定。

个体工商户是按个税中“经营所得”项目计算缴纳个人所得税，以每一纳税年度的 收入总额 减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税所得额。适用税率为5%-35%的超额累进税率。（注：计算时“股息、红利所得”单独拆出按20%的比例税率缴纳个税外）。

三、转让环节

（一）土地增值税

该环节又有新税种上场，根据《土地增值税暂行条例规定》：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

仍然是老样子，个人并没有被排除在征税范围之外，按此前思路现在就看有没有相关税收优惠。《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）：“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

可以说在房产个人持有还是公司持有的问题上，在转让环节仅从土地增值税角度就可得出个人持有更优的结论（基于所在区域房产价格持续上升假设），为啥呢？看到土地增值税的计算方式。

土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按四级超率累进税率计算征收，应纳税额=（土地增值额 ×适用税率）-相应级距速算扣除系数。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额×30%

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（4）增值额超过扣除项目金额200%的：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

从以上计算公式可以看出，交多少土地增值税的关键在于增值额，增值越大适用的税率也就越高，相应的缴纳的税费也更多。

那土地增值额是怎么计算的呢？土地增值税=纳税人转让房地产所取得的收入-扣除项目。

扣除项目分别为：

(1)取得土地使用权所支付的金额；

(2)开发土地的成本、费用；

(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(4)与转让房地产有关的税金；

(5)财政部规定的其他扣除项目。

结论： 在非自建房产再转让场景下，扣除项目基本就是购房价及与转让房产相关的税金两项，除非房产价格持平或下降否则从土地增值税角度企业转让的税务成本将明显超过个人转让。

（二）增值税

企业转让视其增值税纳税人身份，增值税一般纳税人适用9%税率，注意购入时取得全规抵扣凭证的，进项可抵扣，故税率不代表该企业转让房产增值税税负。小规模纳税人转让不动产，适用5%征收率。（注：受营改增影响，转让不动产所需缴纳流转税自2016年5月1日起由缴纳营业税改为缴纳增值税，故《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（税务总局公告〔2016〕14号）对转让2016年4月30号前老项目存在差额及简单征税规定。本文分析工抵房问题是假定发生在2023年，故不展开此文件，有兴趣可自行学习。）

自然人（其他个人）是天然的增值税小规模纳税人，适用征收率5%。对于个人转让住房有税收优惠政策，财税[2016]36号附件三规定：

（1）除北京、上海、广州、深圳四城市之外的地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

（2）北京、上海、广州、深圳四城市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的 普通住房 对外销售的，免征增值税，个人将购买2年以上（含2年）的 非普通住房 对外销售的，差额征收增值税。

结论：满足持有时间条件的，自然人出售住房税务成本低于企业持有。

（三）所得税

企业适用企业所得税，税负部分分析同上文，不再重复。

个人所得税：个人转让不动产属于个人所得税中的财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的比例税率。

同样，针对外人存在税收优惠政策，《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号）中规定：“二、下列所得，暂免征收个人所得税:……(六)个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。”

结论： 个人转让房产，在适用税收优惠政策场景下，税负低于公司转让。