当前我国房产行业已进入住房供需总体平衡，但大城市住房短缺并存的问题。针对这一背景，*党**的二十大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

但要想顺利解决该阶段存在的问题，还需要持续加强租赁住房和金融等要素相关制度建设，明确不同发展阶段政策重点。学习国外住房租赁市场发展的经验，与我国当前实际相结合完善租赁住房政策。

一、我国住房租赁市场现状

当前，我国房地产市场逐步迈进存量时代，但租赁住房市场呈现出持续上升的趋势。在这种情况下，长期租赁机构通过引入高质量的租赁住房产品，提供相关租赁住房服务，并借助互联网等手段调整供求配给，满足租房*党**的多样化需求。种种措施提升了租赁住房的品质，给年轻的城市租户一种归属感。超过56% 的租户将长期租赁作为他们的第一选择。

在这一背景下，越来越多的企业发现住房租赁市场存在的巨大商机，纷纷涌入想要抢占市场份额。这为我国住房租赁市场注入了强大的生命力，扩大了我国住房租赁市场的规模。早在2015年，我国房屋租赁市场规模就达到将近为1万亿元；到2021年我国房屋租赁市场规模在政策支持下更是高速增长至2.2万亿元左右，同比增速上升至15.8%。

虽然我国住房租赁市场发展迅速，但是其在发展过程中也存在不少问题。

最主要的问题便是当前我国租赁房源供给不足。在一二线城市，出租房需求特别旺盛，但目前住房供应不足。当出租房供需结构对市场失衡时，就会出现户型与需求错配现象。例如在北上广深，一居室公寓供不应求，而两居室和三居室公寓以及其他大型出租公寓出现供过于求的局面。

而出现这种供需不平衡的情况，主要原因是多年来住房供应体系以两，三居室为主，供应量较大，难以满足新兴市场“单身贵族”对于低租金，小户型的需求。

其次，当前我国租赁关系不稳定也是租赁市场发展受阻的原因。由于缺乏规范房屋租赁关系的法律，以及缺乏优先保护承租*权人**益的立法，造成当前房屋租赁市场由供给方主导的局面: 像租金定价、押金金额、退款时间与条件、租赁期限、租赁期限的维持与折旧等由出租人决定，承租人只能被动接受。

如果承租人违反约定，出租人可以终止租赁或者扣除保证金，维护自己的权益。当出租人违反协议时，绝大多数承租人都会选择忍气吞声或者自掏腰包，法律手段对于承租人来说费时、费力、而且难以讨到说法。

另外，当前我国群租现象严重，也阻碍了租赁市场的发展。城市地区的集体租赁采取的形式是将老房子分成几个房间供多个租户使用，或者在一个房间内摆放多个上下铺。

由于租住的人鱼龙混杂，群租”带来的消防治安安全、噪音、环境卫生等问题也成了居民投诉的“热点”。因此，对于群租房的管理也成为住房租赁市场稳健发展的必然趋势。

为促进住房租赁市场的发展，调节住房交易市场压力，满足房地产长效发展，我们需了解住房租赁市场发展的历程，并从中吸取经验。

二、国外租赁住房不同发展阶段的主要政策

租赁住房发展与住房整体供需关系变化及城市化进程紧密相关。主要发达国家租赁住房发展历程可大致分为四个阶段：

1.住房短缺阶段

大致时间是从工业革命到第二次世界大战。在这个阶段西方国家城市化推进速度加快，城市人口大量增加，但是由于住房建设与城市化进程相比会有一些滞后，导致住房短缺。

这段时间，西方发达国家在短期上由政府管理租赁市场，长期上通过公共住房的建设以及税收优惠等方式增加住房供给。例如，1949年，美国颁布新的住房法，新住房法强调，联邦政府在住房领域负有不可推卸的责任，并以住房问题为切入点，计划在法令颁布的六年内，每年修建135000个公共住宅单元。

该措施通过出台扶持政策以及发挥政府作用，有效缓解了二战之后美国城市住房紧张的问题，刺激了相关企业对建设住房的投资热情，在清理贫民窟与城市破旧建筑等方面取得了明显成效。

2.规范市场阶段

在住房供给短缺问题得到解决之后，西方发达国家迎来了住房租赁市场发展的第二个阶段——规范市场阶段，在这一阶段，大量西方国家出现了租赁市场不规范的现象。哄抬房租、发布虚假房源、违规收费，恶意扣除押金等现象在这一阶段层出不穷。

因此，当时各国政府都致力于通过立法来规范租赁市场。德国在1971年颁布了《住房租赁法》，该法规对租赁合同和的制定，施行和解除都进行了严格的规范，并且对租金进行详细的规定。提出如果房东的房租超过法定房租的20%，就会构成违法行为，超过房租超过法定房租50%，就会构成犯罪行为。这些法规加强了对承租人合法权益的保护，规范了房屋租赁市场。

3.住房拥有率提升阶段

上世纪70年代，各发达国家的户均住房已经达到1.0左右。为了继续推行住房私有化，并且缓解由石油危机引起的经济增长减缓和政府负债增加等现象，西方各国开始以提高住房自有率为政策目标。通过向群众低价出售公共住房的方式，在提高住房自有率的同时，缓解债务紧张的状况。

从该政策的实施结果来看，这无疑是成功的。住房自有率的提升不仅可以使资产保值，也有利于稳定中产阶级和社区的关系，便于社会治理。因此，许多发达国家在实现住房供需平衡之后开始营造相对宽松的信贷环境，并且开始允许公共住房的出售，将商品房、四人租赁住房和公共住房三个体系打通，提升住房市场活性。

4.在住房租赁专业化阶段

在这一阶段，由于城市化的步伐加快，人口持续向大型城市汇聚，大城市住房严重短缺，租赁再次成为解决住宿问题的主要角色。

金融危机之后，美国等主要发达国家资产价格暴跌，这也导致租赁企业可以大规模收购房产，提升盈利空间。随着一部分租赁企业规模的扩大，整个租赁行业内部竞争力也越来越大，为了提升竞争力，不少租赁企业选择通过融资的方式扩大规模，以提升自己在行业内的知名度和影响力。这个阶段，融资成为租赁企业发展重点，银行成为各租赁企业获得融资的重点对象。

如德意志银行，摩根斯坦利等投资银行，这些银行给美国的租赁企业提供了大量的并购资金，许多租赁企业也通过REITs（基础设施政权投资基金）的形式公开上市进行融资。这一现象优缺点并存：优点是便于监管且品质和运营效率较高，缺点是租赁企业可能利用优势地位损害租客权益。

发达国家在住房租赁市场发展过程中遇到的问题以及其制定的解决方法能给我国租赁市场的发展提供哪些经验呢？

三、租赁市场发展的主要经验与启示

随着我国城市化和住房租赁建设快速发展，发达国家不同阶段租赁住房发展遇到的困难和问题在我国短期内密集出现。但我国租赁相关制度建设还有许多欠缺，需要充分吸收发达国家不同阶段发展租赁住房的经验教训，明确重点，以便于能够更好的满足建设“租购并举”住房制度要求。

首先，我国应该积极推动立法，规范当前的租赁市场。“重购轻租”的思想归根结底就是承租者的权益无法得到有效保障。完善的法律体系是发达国家租赁住房市场长期稳定的核心，也是我国需要尽快补足的重点内容。当前我国城市住房供需基本平衡，是完善租赁立法的好时机。

其次，要拓宽房屋租赁的渠道。当前我国租赁房源结构单一，来自老旧小区家庭居住用房偏多。但是当前80后90后渐渐成为租赁市场的消费主体，根据《报告》数据，90后租客占比达到64.36%，环比上升5.68%。其中以26岁以下年龄段为代表的95后的租客比例最高，占到38.97%，环比上升8.17%。

年轻的租户更注重生活品质和便利，这些老旧的房源不易被他们看中，据统计老旧小区的租赁成交率仅在15%左右。因此，我们可以从资源整合，优惠税收，公司合营等多个方面拓宽房源，以此来满足年轻消费者的需求。

最后，要发展专业化租赁机构。寻求金融创新专业租赁机构在提高租赁住房质量方面发挥了积极作用，是“多元供给”的重要组成部分。发达国家专业租赁机构的发展与其发达的金融市场密切相关。在我国，租赁市场的制度化程度相对较低。2018年，北京的租赁机构比例最高，仅为10.3% ，而上海、苏州、杭州和南京的平均比例为6.9% ，远低于发达国家的水平。

当前，我国租赁市场的主体数量迅速增加，应该积极完善税收、立法和市场调节等基本制度，稳步探索房地产投资信托等金融工具，做好监管工作，支持大型专业租赁机构健康发展。

总结：

我国住房租赁市场当前处于快速发展阶段，对于住房租赁企业而言，既是机遇也是挑战，要积极培养运营项目的能力，学习行业内优秀企业的发展模式。对国家

而言，要吸收欧美等发达国家住房租赁市场发展敬仰，制定适当的政策。两者协力同心，为住房租赁市场的转型和长远发展贡献力量。

参考文献

[1]彭莉莉,邹江.国外住房租赁市场发展的经验及启示[J].科技资讯,2021,19(15):232-234.DOI:10.16661/j.cnki.1672-3791.2101-5042-8288.

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[3]方书,李昕璐,高凯烨,智慧.住房租赁研究的进展、热点与趋势——基于国内外核心数据库文献的可视化知识图谱分析[J].房地产世界,2022(23):29-34.

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