购买日本不动产时，大家经常会看到广告图纸上写着床面积，日语叫“床面積”。
那是什么意思呢？
有什么需要注意的点呢？这期就从区分公寓和一户建两种类型物件，来浅薄分析一下。
床面积
简单说就是指建物的使用面积，在日本大体分成专有面积（専有面積）、登记薄面积(登記簿面積)、课税床面积(課税床面積)。
专有面积（専有面積）
按字面意思是指在区分公寓等集合住宅里，专有的居住面积，专有面积分为2种，壁芯面積和内法面積。
壁芯面積，按照壁柱等区化中心线所围成的水平投影面积来计算。可以简单理解成墙壁中心线围出的那部分面积。图1
内法面積，壁柱的厚度不考虑，按照墙壁内侧所围出来的面积计算。也就是实际生活所使用的空间。图1
登记薄面积(登記簿面積)
这个经常在契约书里会看到。它的计算方法，区分公寓和一户建是不一样的。
区分公寓：按照内法面积（内法面積）来计算。
一户建：按照壁柱区化中心线所围成的那部分水平投影面积计算，跟区分公寓的“壁芯面積”计算方法一样。
课税床面积(課税床面積)
看到税金的字眼，顾名思义就是日本的税务部门，为了征收登录免许税、固定资产税和不动产取得税等税金而设定的。为了多征收税金（个人的观点）它的计算方法有点“宽泛”。尤其在区分公寓的面积计算上。
区分公寓：除了登记薄上的专有部分的面积，还要加上共用部分的持分面积。所以它的面积比登记薄上的面积要大。
一户建：它的课税床面积和登记薄上的面积合算是一样的。
知道了日本床面积的含义后，那需要注意的点是什么呢？
登记薄面积，跟是否适用于日本税金的“减税政策”有关系，比如住宅ローン減税（还不了解的小伙伴请参考“什么是住宅ローン減税？”的笔记）、登録免許税の税率軽減措置，要在50㎡以上才适用。
如果你购买的公寓正好卡在50㎡左右的面积上，一定要确认它的登记薄面积是否也在50㎡以上，因为公寓广告上写的一般是壁芯面积的专有面积，跟登记薄面积不一样的。
举个例子
专有面积(壁芯面積)是52㎡
登记薄面积是49㎡
课税床面积又是55㎡
按照登记薄上的面积49㎡来计算，是不适用住宅*款贷**减税和登录免许税率轻减措置的，所以本以为可以使用的减税政策就适用不了了。
课税床面积，又跟不动产取得税和固定资产税的轻减措置等有关系。具体内容有机会再分享给大家。
所以购买房屋时，事先确认好専有面積，登記簿面積，課税床面積，对于床面积50㎡左右的房屋尤其要确认，判断减税政策是否适用。
@茜宅建士
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