文|鸣法律鉴
编辑|鸣法律鉴
随着我国市场经济的蓬勃发展，房屋连环买卖在目前房地产交易中普遍存在是目前房地产买卖纠纷的症结之一。
案件摘要
2007年1月5日，张某将其所有的房屋(该房屋的产权正从单位名下往个人名下办理中)转让给肖某，并与其签订了房屋买卖合同。
约定张某将其住房卖与肖某，协议签订当天支付 18 万元，尾款2万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。
合同约定该协议签订后，该房屋所有权即归属肖某。该协议一经签订，即对双方具法律效力。但此时张某还未从其单位取得房屋所有权证书。
2007年10月10日，肖某与丁某签订房屋买卖合同书，约定了如下主要内容:肖某将上述住房卖给丁某。
丁某于本合同签订之日向肖某支付购房首款 25万元整。肖某保证该房屋为合法销售的房屋，无任何债务及遗留问题。
肖某如不能在2007年12月31日前将该房屋的户名过到丁某的名下，承担全部法律责任及赔偿损失。协议自签订之日起生效。
但肖某直至2008年3月都未能按售房合同书给丁某办理房屋所有权的过户登记。
表面原因是肖某一直未取得被出卖房屋的所有权，深层原因是张某不想转让该房屋，并私自将房屋的房屋所有权证领走，并不配合肖某将该房屋所有权过户，致使肖某难以将房屋所有权移转登记于丁某的名下。
原告丁某认为，两被告肖某和张某的行为违反了合同，严重侵犯了其合法权益，故此诉至法院，要求两被告立即给其办理房产过户手续;肖某承担本案律师费以及本案诉讼费。
以案释法
一、何谓连环买卖合同?
所谓连环买卖合同是指以同一标的物签订的一连串买卖合同,即买方与卖方签订合同后,买方又以卖方身份就同一标的物与他人签订的买卖合同”。
由此可见，连环买卖合同的法律特征为:第一、连环合同在法律上是数个独立的合同。第二、所谓“连环”仅指标的物的连环而并非法律意义上的连环也就是说每个合同的权利义务不能传递到其他合同。第三、连环买卖合同的标的物的同一性。在现实生活中常常出现这样的情况:甲与乙签订买卖合同乙又与丙签订买卖合同,三者形成一个连环。
一旦甲违约,使合同链中断,乙、丙均遭受损失。房屋连环买卖合同就是指同一房屋，买卖双方签订合同后，买方又作为卖方将房屋转卖于他人的一种买卖合同。
关于连环买卖合同，我国《合同法》第一百二十一条规定:当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。在连环合同的实际履行过程中，因合同链断裂，造成另两方的损失，而引起的合同争议，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议，也可以向人民法院起诉。
本案中张某将其房屋转让给肖某,交与肖某占有后肖某又将该房屋转让给丁某，根据连环买卖合同中标的物为同一的，数份合同均相互独立。
即张某与肖某签订买卖合同，肖某又将该标的物转卖给丁某并与丁某签订买卖合同，三者间的合同形成一个连环，故本案中的房屋买卖合同属于连环买卖合同。
二、张某与肖某的房屋买卖合同的如何定性？是有权处分、无权处分还是效力待定?
张某与肖某签订房屋买卖合同之时，该房屋的所有权还未登记在张某的名下，按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点，张某尚无该房屋的所有权。
故而表面上形成张某出卖他人之物的合同，属于无权处分的合同但如果这样认定，会出现若干问题，不利于保护买受人。
因此笔者不认为此行为为无权处分合同，理由如下:
第一，我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转，而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则。
只要在合同约定的期限届满前出卖人能够移转买卖物的所有权，就达到了买卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。
况且，系争房屋虽然登记在单位名下，但一般认为是购房职工所有，故而应当尊重这种通常观念。
第二，系争房屋合同只约定了在未来办理过户手续，这种无产权证的房屋买卖非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。
由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权，未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物。
因此,应比照期房买卖合同、未来物买卖合同，认定为出卖自己之物且合法有效的合同。
第三，所谓“出卖他人之物”，其实至少可分为两种类型:一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系，未得到授权，便擅自出卖他人之物，多构成侵权行为。
另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、瓦易等合同，物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。
由此可以认为，“出卖他人之物其实至少包括两种情形:无权处分和有权处分。依此理论，如果张某在形式上尚没有所有权,但依合同他也拥有债权。
由于单位和张某存在合同关系况且过户登记正在进行中，故而张某的处分是有法律依据的，即他和单位之间有合同约定，张某拥有对房屋过户登记的债权请求权。
如果单位没有特殊规定，张某的债权请求权是可以转让的《合同法》第132条第1款所规定的出卖人，应当是标的物所有权人和有处分权的人，这两类人的共同点在于都有处分权。
二者均可对标的物的所有权进行处分而将标的物所有权转移给他人。不管是所有权人还是其他处分权人，都可以使对标的物权利的处分发生效力。
就本案中的而言，根据我国《物权法》第六条法律规定，买卖的所有权自交付或者登记时转移，只要出卖人在合同履行期届满前拥有所有权，合同的目的就能实现。
本案中就张某与肖某的合同而言，虽然该房产在签合同时登记在单位名下，但过户登记给张某的程序正在进行中，过户登记给张某就不会有变数，就是时间问题，并且张某后来取得了产权证书，所以张某应该是有权处分该房屋。
三、肖某与丁某的房屋买卖合同如何定性？是有权处分、无权处分还是效力待定?
根据买卖合同，卖方应负交付买卖标的物并移转其所有权之义务，因此原则上卖方应当对标的物享有所有权或有处分权。
然而当卖方以他人之物为买卖之标的，其本身并无处分权，该买卖合同及物权变动之效力如何认定，对于解决买卖合同当事人及标的物所有权人之间的权利义务关系影响甚巨。
对于该问题如何解决，实务界和理论界均有争议。对于肖某转让不动产给丁某，是有权处分还是无权处分,理论界有两种观点:一种观点认为无权处分。
本案中虽然张某与肖某签订合同并将房屋交付于买受人肖某，但由于物权变动不仅要有双方合意，还要进行合同的履行行为即过户登记。
只有张某将房屋所有权过户给肖某后，肖某才对该房屋拥有了所有权，所以，目前肖某还没有拥有该房屋的所有权，仅仅享有对张某的债权请求权。
因此，我们只能把肖某转让该房屋与丁某的行为定性为无权处分行为，因为:第一，合同明确约定肖某将原房主张某的房屋卖给丁某。
第二，合同签订当时，该房屋的所有权确实登记在张某单位的名下，并且，登记名义人张某的单位与肖某、丁某均无债权债务，按照债的相对性原则，肖某、丁某对登记名义人张某的单位没有盲接的请求权。
这些特点与第一份合同明显不同。由于该份合同具有处分他人财产之嫌，故我们将其定为出卖他人之物的合同。
第二种观点认为有处分权。由田士永的观点可知，“处分”主要是指处分财产所有权或债权的行为。
其实出卖他人之物从上文获知至少可分为两种类型:一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系，未得到授权,便擅自出卖他人之物,多构成侵权行为。
另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同,物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务通过以上分析显然本案情形属于后一类型。
因此，判断肖某的行为是否是无权处分就要看肖某对该房是否享有财产所有权或者是债权。
本案中,因张某履行合同,将诉争房屋交付肖某使用，肖某因此获得了对该房的直接占有，占有是所有权的重要权能之一，肖某对该房的实际占有使得肖某对该房有管领和支配的权利。
但由于我国民法采取的是不动产变动登记主义，不动产所有权的转移以登记为标志。因此，肖某取得的是一个欠缺登记要件的不充分的所有权，或者说肖某只取得了因合同而产生的债权。
因此，我们可以认为肖某转让不动产给丁某的行为是对债权处分，不是对物权权处分，是有权处分。
笔者支持第一种观点，具体理由分析如下:通说认为，所谓处分权，就是所有人对财产(生产资料和劳动产品)进行消费和转让的权利。
对财产的消费 (包括生产和生活的消费)属于事实上的处分，对财产的转让属于法律上的处分，处分行为应为法律上的处分行为。
《合同法》第132条第1款规定:“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
也就是说，出卖人应当是标的物的所有权人或者有权处分之人。由于买卖合同中出卖人义务的履行涉及标的物所有权变动，而所有权变动涉及对标的物所有权的处分，因此，一般认为出卖人应当具有处分权。
“有处分权的主体除所有权人外，还包括国有资产的经营管理人、人民法院、清算组、担保物权人、建设工程承包人、行纪人。”
既然处分权要求出卖人要有所有权或者有权处分(前述六类主体)，本案中肖某没有拥有该房屋的所有权，也不属于这六类主体(上文提到的)那当然是无权处分了。
四、肖某与丁某的占有权分析
《物权法》第三十四条的规定:“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”
对该条的构成要件进行分解可知，返还原物请求权的构成要件有二:
一是请求权的主体须为权利人，包括所有权人、用益物权人和担保物权人；二是相对人须为无权占有人。
需要进一步明确无权占有的概念和意义。按照占有是否有本权的依据，将占有分类为有权占有与无权占有。
所谓本权，是指基于法律上的原因,可对物进行占有的权利。有权占有即指有本权的占有。无权占有是指无本权的占有。
本案中，因未进行过户登记，所有权没有发生移转，张某仍是房屋所有权人，已满足权利主体的第一个要件。
因此肖某的暂时占有及丁某的最终占有是否为无权占有，成为张某能否行使返还原物请求权的关键。
接下来需要做的工作就是消极构成要件的检索，即检索是否有能否定肖某、丁某为无权占有的法律规范。
从本案中的信息获知肖某与张某、丁某都有合同关系，是有法律上的原因而存在的占有，运用演绎推理可知，肖某、丁某是有权占有。
合法占有的存在形成对出卖人所有权的一种限制，其不能再自由选择将房屋的所有权转移给占有人之外的其他买受人。
因而在这种情况下,应当由占有人取得房屋的所有权这里的原因还在于:房屋的交付是房屋出卖人对合同的部分履行，为了减少合同履行的费用，由占有人取得房屋所有权最符合“效益最大化”的经济原则。
另外房屋交付给其中一个买受人占有后，若再将房屋确权给其他买受人，势必引起该买受人与占有人之间的纠纷，导致新的纠纷的产生，不利于及时稳定财产关系。
依据物权法第二百四十一条关于占有的一般规定，占有物返还抗辩能否成立，关键在于产生占有的基础关系是否能使占有人可以对抗权利人的返还请求。
在买卖合同中，出卖人应当将标的物交付给买受人占有，并且还应当将标的物所有权移转给买受人。
张某与肖某签订房屋买卖合同后，交付但未过户，根据买卖合同，张某应当将房屋交给肖某占有，张某作为合同当事人应当遵守合同约定，履行合同，不能要求肖某返还房屋。
肖某基于买卖合同的占有属于有权占有,可以对抗作为出卖人的所有权人张某的返还请求。丁某是否构成无权占有，此涉及学说上之占有连锁理论。学者将占有连锁理论归纳为三个要件:
(1) 中间人对所有人须有合法的占有权源；(2)第三人须自中间人基于一定的法律关系(尤其是债之关系)，取得占有的权利；(3)须中间人得将其直接占有移转与第三人。
案中肖某作为中间人对所有人张某享有合法的占有权源，丁某作为第三人基于与肖某的买卖合同这项本权亦取得占有的权利。
肖某将房屋交付给丁某，视为将其对房屋的直接占有移转给丁某，三个要件均符合因此丁某的占有不构成无权占有，丁某可以行使对张某的占有抗辩。