从三亚市区出发，走海南东线高速公路。约一个小时后，从英州出口站驶出，便是16公里长、36米宽的清水湾国际级景观大道，清新宜人的风景以及道路两旁迎风招展的“雅居乐清水湾”路旗，都在告诉我们，清水湾到了。从滨海渔村到中国滨海旅游文旅地产的标杆，从原始海湾到万亩大城，清水湾这片湾区藏着怎样的蝶变密码？为了给想要在清水湾购房置业的购房者提供借鉴，海南诸葛找房团队实地考察，深度采集各项目详实信息，呈现出全面新鲜的区域解析。
清水湾大道
诸葛团队踩盘花絮
一、区域分析
（一）地理位置
清水湾位于陵水县东部沿海，跨越英州、新村两个乡镇，涂北滩狭长，海岸线长约12公里，是1993年3月海南省政府批准的《陵水海滨风景名胜区总体规划》中"一城两区"赤岭景区中的滨海旅游景区，也是陵水县土地利用总体规划的重点旅游开发景区，景区东邻海南十大景点之一的南湾猴岛及新村港。
（二）定位
陵水县清水湾旅游度假区位于陵水县英州镇和新村镇沿海，规划面积约3.4万亩，海岸线长约12公里，清水湾项目定位和发展目标为充分利用热带滨海景观资源特色，发挥项目规模优势，高标准、高起点打造休闲度假、观光、商务、运动、居住为主的高品位、生态型的综合滨海旅游度假区。通过本项目的建设，成为三亚旅游圈向东发展增长极，使之成为面向海内外游客的热带海洋风情旅游度假基地。计划总投资479亿元，建设内容包括：11家五星级以上酒店、房地产项目等。
（三）交通
清水湾距东线高速路英州出口4.8公里。从三亚自驾走海南东线高速路程约48公里，交通顺畅的情况下，大约需要50分钟时间，三亚到陵水乘坐高铁仅需21分钟。
（四）湾区特色
北纬18°这个黄金纬度被称为度假的天堂，陵水就位于这条黄金纬度上，在海南的市县中，陵水的气候仅次于三亚。清水湾的海水质量达到国家一类海洋水质标准，能见度高达25米，沙滩平缓涉水200米远，水深也不过2米，是世界顶级的天然海滨浴场。由于海沙极细腻，走在沙滩上发出银铃般清脆的"唱歌声"，被誉为"会唱歌的沙滩"。一位外籍专家称，世界上只有三个地方拥有这样的沙滩:美国的夏威夷，澳洲的黄金海岸，还有就是中国的海南清水湾。
（五）清水湾开发脉络
在1990年初，清水湾作为自然资源优越的旅游景区，一万多亩的土地出让给十几家企业。那时候，清水湾村庄少，景区内基本上都是闲置农田，开发起来阻力较小。但很多企业虽然拿了地，但并没有开始开发，后来经协商，清水湾土地由政府无偿收回。
2000年，陵水重新修编《土地利用总体规划》时，把清水湾建设用地全部修编为农用地。当时，陵水进行农业产业结构调整，大力发展海洋产业。
2005年，陵水调整《土地利用总体规划》和《滨海风景名胜区总体规划》，将清水湾修编为旅游景区。同时，引进雅居乐地产控股有限公司作为主开发商进行开发建设，清水湾的开发之路开始。
清水湾旅游开发项目土地开发面积约2万亩，其中雅居乐地产控股有限公司作为一级开发商，将开发15000亩土地，开发年限为10年；其余约5000亩则由陵水县通过招商进行开发，后清水湾进驻了一批知名地产项目，比如钻石海岸、阿罗哈、绿城，恒大等。
二、大开发商扛鼎 撑起清水湾的一片天
在了解清水湾之前，很多人可能会跟小编有一样的疑惑，“景业清水湾3号到底有几期？”“雅居乐清水湾到底有几个盘？海洋之心和小海洋之心是什么关系？”“为什么绿城蓝湾只是一个项目却叫自己是小镇，哪里来的底气？”……不过，当你看完他们绵延不绝的沙盘后，你可能会不由自主的感叹：“贫穷限制了我的想象力，他们不是在造房子，而是在建一座城！”此次海南诸葛找房团队走访清水湾14个项目，其中在售的有雅居乐清水湾、天赐南湾、智汇城、Aloha清水湾、恒大海上帝景5个项目，3个尾盘，5个售罄，1个待定。
海南雅居乐房地产开发有限公司、海南绿城高地投资有限公司、海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司、海南清水湾旅业有限公司等开发商们撑起了清水湾的一片天！
从图表可以看出，雅居乐清水湾作为该湾区一级开发商，可以说是领军人物一样的存在；排名第二的绿城蓝湾小镇以及排名第三的碧桂园珊瑚宫殿等，都是知名开发商，这些开发商各有所长，全面开花，不仅为湾区的发展带来了人力物力等发展资源，更给了一线滨海旅游城市以房地产土地开发的范本，实现“人产城”的模式。过去“产城融合”仅仅出现在媒体的概念里，但是清水湾十余年的蝶变则让人们感受到有情怀、大体量的地产头部从业者如何用项目助推城市经济发展、塑造崭新的城市面貌。
雅居乐清水湾沙盘图
雅居乐清水湾占地1.5万亩，约有16个项目，从2009年第一次开盘至今已经多次蝉联海南房地产销售冠军。因为建设早，小区生活配套也比较完善，开发最早，体量最大，小区最成熟。目前的配套有莱佛士、假日酒店、瀚海银滩等滨海酒店，另外还有在建的超五星酒店豪瑞格、万豪、希尔顿；高奢配套则有亚洲最大的780个泊位的游艇中心，海上艺术中心、两个高尔夫球场以及雅居乐双语学校；而休闲娱乐则有3.8万平米的商业街，以及项目组团的配套商业。
绿城蓝湾小镇鸟瞰图
绿城蓝湾小镇沙盘图
绿城蓝湾小镇，是绿城集团在海南岛打造的理想小镇代表作品，主要是打造一种比城市更温暖，比乡村更文明的小镇生活。清水湾遇上品质开发商绿城打造出的滨海度假生活小镇。绿城蓝湾小镇在总规划、小区配套、公共配套、景观、绿化、物业等方面都是上乘之作，该项目的配套有鉴湖·蓝湾海景高尔夫球场 、五星级威斯汀亚洲旗舰酒店等高端配套，是清水湾的高端楼盘，当然价钱也是比较高的。
Aloha阿罗哈沙盘图
Aloha阿罗哈别墅区
Aloha阿罗哈位于清水湾中段，楼盘规模较小，楼盘有别墅、公寓和高层住宅，该项目有一句很火的广告语“只有闭上眼才看不见海”在业内广泛流传，这句话说明了其特性是临海项目。项目本身的品质还是比较过关的，用材用料相对较好。不过该项目是瞰海公寓，因此户型朝南或朝北较多，南北通透性一般。
碧桂园珊瑚宫殿整个项目外形比较有西方宫殿的神韵，项目内部的湖景、海水泳池、栈道都很漂亮，英伦风情商业街也是一大亮点，另外作为物业服务行业的佼佼者，碧桂园的物业服务也不错。但该项目有个比较大的问题是楼栋太密，楼间距太小，有些楼的通风采光效果会不理想。
融创钻石海岸地块不大，不过位置依山面海，北靠山南面海。东西北三面天然的坡地状，南面为沙滩，因为有原生态山体，植被非常茂密，建筑利用地形地势，绿化很好。并且别墅户户带空中花园，户户观海，地下一层依据地势，露出地面。不过融创钻石海岸因为体量较小，因此配套没有那么完善。
除了以上的项目，其中占地面积约8万平方米的景业清水湾3号，也算清水湾项目中一个神奇的存在。该项目位于清水湾大道初段（英州高速路口），一共有5期，分别为1期、2期、3期、6期、7期，目前都已售罄。这个项目虽然体量较小，不过因为整体品质不错，因此曾经出现过两期卖了十多亿的记录。
购房建议
以雅居乐清水湾为代表的清水湾众多项目大多数属于滨海旅游地产，楼盘以高端精品住宅和旅游综合体产品为主。距离海边都不远，购房者可以从自己的需求以及经济实力出发。高端休闲度假可以选择雅居乐清水湾与绿城蓝湾小镇；兼顾价格与品质可以选择和泓清水湾·南国侨城、碧桂园珊瑚宫殿、恒大海上帝景；价格亲民则可以选择天赐南湾、智汇城等。
宇全清水湾
珍珠海岸
恒大海上帝景
天赐南湾
智汇城
凯文清水湾度假公馆
和泓清水湾·南国侨城
一品清水湾
三、成熟湾区 打造滨海度假新标杆
众所周知，三亚有五大湾，它们分别是：三亚湾、大东海湾、亚龙湾、海棠湾、红塘湾。三亚湾、大东海、亚龙湾都开发较早，因此湾区的房地产处于饱和状态，在售房源较少少，且因为开发较早，周边海滩、海水等自然环境难免会受到一些破坏，环境质量下降。并且这三个湾区沿海以酒店餐椅娱乐为主，较为喧闹和杂乱。而作为后起之秀的红塘湾因为开发起步晚，且湾区较小，房源选择较多，价格比较合理，但是目前还存在着配套不完善，交通不便的问题；作为近几年来飞速发展的海棠湾，配套虽然完善，但是近海区域一般以别墅为主，但动辄几千万起的全款买房，让很多向往海边的购房者望房兴叹；崖州湾作为三亚历年来的农业区，还亟待开发。
与三亚相似的长夏无冬的气候、雅居乐、碧桂园、绿城蓝湾小镇等大开发商深耕多年，将一座湾区建设成为配套纯熟、精致悠闲的一座滨海度假小城，清水湾作为滨海度假湾区的优势就凸显出来。
项目共同优势
（一）风光旖旎
清水湾国际景观大道长16公里，宽36米，沿路可以观赏热带雨林、天然湖泊、山地公园、风情园林、高尔夫球场及流动景观水系等，不同景观一路随行。开车行驶在这条上，清水湾的美景一览无余，清水湾的楼盘也基本以这条线为轴线，次第排列。
清水湾作为4*级A**旅游度假区，12公里纯美海滩，水清沙白，整个海湾朝南，风和日丽，风平浪静，整个湾区坡缓水清，涉水200米海域内水深不超两米，水下能见度高达11米而这里的沙子，踩在上面可以发出优美的声音，被誉为“会唱歌的沙滩”。
（二）醇熟配套
清水湾西边毗邻“国家海岸”海棠湾，驾车约25分钟就能享受到海棠湾国际免税城、海昌梦幻不夜城、亚特兰蒂斯等高端的文娱配套；清水湾东边与黎安港相接。黎安港于2011年被定位海南国际旅游岛先行试验区，目标为“两区两地”，即海南国际旅游岛建设先导区、国家重点文化产业聚集区、国际旅游产品创新交流基地、世界一流的旅游度假胜地。大品牌目光逐渐聚焦于此，先后有海洋欢乐世界、黎安风情小镇、海风小镇小学、中央民族大学海南校区等基础配套逐渐落地，海洋主题公园、阿里巴巴智慧城、梦幻未来水世界等休闲娱乐设施。
周边生活配套
英州镇
除了可以共享海棠湾与黎安港的配套，清水湾各项目基本上都有自身的休闲商业设施，特别是大体量的雅居乐高端配套特别齐全。目前清水湾的配套主要有莱佛士、希尔顿、万豪、威斯汀、温德姆等国际连锁超五星级酒店、3个国际标准十八洞滨海高尔夫球场、一个780个泊位的亚洲最大国际游艇会、国家4A景区南湾猴岛、新村镇（步行10分钟即可买到最新鲜的果蔬、海鲜）、陵水雅居乐海上艺术中心、雅居乐双语学校、郑州*警武**总队白求恩医院、981中健逸康医疗保健管理机构等生活、度假、休闲、娱乐配套。
（三）未来发展潜力无限
政府将整体开发划分为5个都市圈
随着物质水平的提高，人们对于人居环境的软文化要求越来越高，从单一的买房子到购买全新的生活服务方式，旅游方面也从单一的“下车拍照，上车睡觉”转变为体验当地特色风土人情。在海南全岛建设自由贸易试验区（港）的背景下，兼顾经济与当地生态环境的旅居地产，将更加契合海南岛经济发展转型升级的需求。清水湾发展旅居地产，培育旅游消费新业态，促进文旅产业蓬勃发展，清水湾的发展将与海南的发展融合。
优越的自然资源历来都是稀缺资源，随着海南政府对海岸线管控的严格，壮士断腕般的决心减弱经济对房地产的依赖以及三亚各大湾区开发的饱和。价格适宜，环境优美的清水湾“物依稀为贵”，还有很大的升值空间。
从数据来看，清水湾一直是陵水楼市的主力军。据海南统计局数据，2017年陵水商品房销售面积214.16万平方米，同比增长23.7%，销售金额428.6亿元，同比增长50.9%。从表中可以看出，目前销售均价最高的不是大多数人想象的三亚，而是陵水。
从稀缺性来看，2018年，伴随“两个暂停（暂停土地供应、暂停规划报建）”的深入和中部停止开发保护生态，海岸线1.5公里以内禁止开发房地产等举措的显效，以及土地调控的开始，海南陵水的新房骤减。而随着国民物质生活的增长，国内污染严重问题愈加突出，南下避霾，南下养生成为越来越多国人的选择，而随着清水湾各项基础配套设施如医疗、教育等的不断完善，人们不仅会在此度假养老，更可能会考虑长住。
高科技产业赋能区域产业发展。清水湾国际信息产业园是经海南省政府批准设立高科技产业园区，周边有园区规划面积约4000亩，其中清水湾用地3138亩，建筑面积约220万平方米;海棠湾用地669亩，建筑面积约17万平方米。2018年5月，京东集团旗下云计算服务提供商京东云宣布，与厦门声连网信息科技有限公司签订合作协议，入驻海南清水湾国信息产业园，共同打造“京东云（三亚）基地”项目。双方将利用各自在技术、电商、物流、金融等方面的优势，形成业务协同与资源互补，从而促进创新科技与当地优势产业融合，为带动区域经济发展创造更大价值。
四、深耕十载 将原始海湾打造成万亩大城
雅居乐清水湾，总占地约1.5万亩，300亿的醇熟配套，是目前海南岛最大的热带滨海度假区。说起清水湾，很多人都会在前边加个前缀，即雅居乐清水湾，而它的本名陵水湾几乎无人提起。作为清水湾旅游开发项目的主开发商，从2006年与陵水签订合作协议至今，雅居乐清水湾将这片滨海湾区开发到极致，成为滨海旅游产业地产标杆。雅居乐清水湾不仅成为旅游地产开发的著名代表，也成为产城融合的一个范例，助推陵水县城成为全国财政收入百强县。
雅居乐清水湾售楼处
十年前的清水湾，还只是一个原始湾区，基础设施和旅游配套设施仅刚刚起步，十年来，雅居乐清水湾依照超前的“产城融合”开发理念，将这片罕见的海滨净土打造成为极致的度假休闲社区。
雅居乐清水湾项目盘点
2005年，陵水县委、县政府经过多方调研，决定引进有实力的开发商，高水平开发建设陵水县。
2006年，雅居乐与陵水县政府签订清水湾片区的开发合作协议；
2007年，雅居乐拿下清水湾一期大规模土地；
2008年，雅居乐清水湾正式动工。
2009年，清水湾首次开盘，此后多年一直蝉联海南全岛的销售冠军。
高尔夫球会
雅居乐清水湾海上艺术中心
游艇会
雅居乐清水湾整合最优滨海度假资源，从旅游地产到多元文旅产业，通过探索发展旅游、会展、酒店、教育、游艇、体育、婚庆、文创等产业，定位多元、智能、定制、全时的国际化度假湾区。
2018年-2019年，政府出台了人才引进政策、海南省重启“商转公”*款贷**、盘活存量商品住宅用地等一系列政策组合拳，在一定程度上搅动了楼市。并且最近我国的城市落户政策全面放松，海南优越的自然环境和气候将会吸引一大批购房者，同时如果海南自贸港建设释放更多的政策红利，可能会在此助推楼市热度，而作为与三亚地理位置相近，配套成熟、高新技术产业入驻的清水湾必将成为购房者青睐之地。